Belgija: nuomos rinkos apžvalga
Nuomos rinka
Belgija: teisinis pagrindas
- Nuomos rinka
- 29,7% gyventojų nuomojasi, iš jų 20,5% rinkos kainomis.
- Teisinis pagrindas
- Reguliuojama regioniniais būsto dekretais (Flandrija 2018, Briuselio būsto kodeksas, Valonija 2018) kartu su Civiliniu kodeksu, taikomu priklausomai nuo to, kur yra turtas.
- Užstatas
- Užstato riba priklauso nuo regiono: iki trijų mėnesių nuomos Flandrijoje, dviejų mėnesių Briuselyje (reforma nuo 2024 m. lapkričio 1 d.) ir dviejų mėnesių Valonijoje (nuo 2023 m. birželio 1 d.), laikomas blokuotoje sąskaitoje nuomininko vardu arba per regioninį garantijos fondą.
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Nuomininkas gali įspėti prieš tris mėnesius bet kuriuo metu (mokant trijų, dviejų ar vieno mėnesio nuomos dydžio kompensaciją, jei tai patenka į pirmąjį, antrąjį ar trečiąjį trejų metų laikotarpį); nuomotojas gali sutartį nutraukti anksčiau dėl paties poreikio naudoti butą, įspėjęs prieš šešis mėnesius, arba be priežasties tik trejų metų laikotarpio pabaigoje.
- Nuomos didinimas
- Nuoma kasmet indeksuojama pagal sveikatos indeksą; būstams su prastu energiniu ženklinimu indeksavimas Valonijoje ir Briuselyje ribojamas.
- Verta žinoti
- Šalia egzistuoja trys regioninės užstato ribos, o kol sutartis neregistruota mokesčių administratoriuje (nemokamai, per du mėnesius), nuomininkas gali pasitraukti be įspėjimo ar kompensacijos.
- Nuomotojo rizika
- Užstato, įspėjimo ir energinio ženklinimo indeksavimo taisyklės priklauso nuo turto regiono, o registracija yra privaloma.
Nuomos sutartis
Belgija nebeturi vieno bendro nacionalinio nuomos įstatymo. Nuo šeštosios valstybės reformos 2014 m. gyvenamosios paskirties nuomą reglamentuoja trys atskiri regioniniai dekretai — flamandų Woninghuurdecreet (2018 m. lapkričio 9 d.), Briuselio Wetboek van Huisvesting / Code bruxellois du Logement ir valonų 2018 m. kovo 15 d. dekretas — remiantis federaliniu Civiliniu kodeksu kaip bendra teisine baze. Kuris iš jų taikomas, priklauso vien nuo to, kur yra pats turtas, o ne kur gyvena nuomotojas ar nuomininkas.
Jei šalys nesusitaria kitaip, pagrindinės gyvenamosios vietos nuoma pagal nutylėjimą trunka devynerius metus, sudarytą iš trijų trejų metų laikotarpių (schema „3/6/9“), pagal kiekvieno regiono detalias taisykles. Nepriklausomai nuo termino, nuomotojas privalo nemokamai užregistruoti sutartį Federalinėje viešojoje finansų tarnyboje per du mėnesius nuo pasirašymo — per internetinę MyRent platformą arba popierine forma. Kol registracija neįvykdyta, nuomininkas gali bet kada pasitraukti iš sutarties, be įspėjimo ir be jokios kompensacijos.
Prieš skelbdamas ar apskritai išnuomodamas turtą, nuomotojas taip pat turi turėti galiojantį EPC sertifikatą (energieprestatiecertificaat / certificat PEB) — registras, kuris jį išduoda, ir akredituotas ekspertas, kuris privalo sertifikuoti turtą, vėlgi priklauso nuo regiono.
Užstatas
Kiek užstato galima prašyti — ir kaip jis turi būti laikomas — priklauso nuo turto regiono. Flandrija leidžia iki trijų mėnesių nuomos mokesčio (Woninghuurdecreet, 37 str.); Briuselis riboja iki dviejų mėnesių, nepriklausomai nuo pasirinktos formos, po reformos, įsigaliojusios 2024 m. lapkričio 1 d. — net laike išskaidyta banko garantija negali viršyti dviejų mėnesių; Valonija taip pat riboja iki dviejų mėnesių nuo 2023 m. birželio 1 d.
Kiekviename regione pinigai negali būti perduoti tiesiogiai nuomotojui. Nuomininkas pasirenka, kiek leidžia atitinkamas regionas, tarp individualizuotos blokuotos banko sąskaitos savo vardu, laike išskaidytos banko garantijos, arba regioninio garantijų fondo (pvz., flamandų Huurwaarborgfonds), arba vietinio socialinės paramos centro OCMW/CPAS. Užstatui kaupiamos palūkanos nuomininko naudai, išmokamos jį atlaisvinant, ir jis atsiskaitomas tik pasibaigus nuomai, remiantis įsikėlimo ir išsikėlimo plaatsbeschrijving protokolais.
Nutraukimas ir nuomos didinimas
Nuomininko pusė paprasta visur: trijų mėnesių įspėjimas bet kuriuo metu. Vis dėlto ankstyvas išsikėlimas gali kainuoti kompensaciją — trijų, dviejų ar vieno mėnesio nuomos mokestį, priklausomai nuo to, ar įspėjimas patenka į pirmą, antrą ar trečią trejų metų nuomos laikotarpį.
Nuomotojas turi lygiai du kelius baigti nuomą anksčiau nei praeis devyneri metai, ir kiekvienas veikia skirtingai. Nutraukimas dėl paties nuomotojo naudojimo galimas bet kuriuo momentu, su šešių mėnesių įspėjimu — nors jei ketinama apgyvendinti tam tikrus artimus šeimos narius ir įspėjimas įteikiamas per pirmą trejų metų laikotarpį, jis įsigalioja tik pasibaigus šiam laikotarpiui. Nutraukimas dėl renovacijos darbų arba — kiekvieno regiono nustatytais atvejais ir sąlygomis — visai be priežasties mainais už kompensacijos sumokėjimą, galimas tik kiekvieno trejų metų laikotarpio pabaigoje, taip pat su šešių mėnesių įspėjimu. Tikslios sąlygos, terminai ir kompensacijų dydžiai skiriasi pagal regioną ir priklauso nuo teisės, taikomos turto buvimo vietoje.
Perdavimo protokolas
Detalus plaatsbeschrijving (état des lieux) Belgijoje nėra pasirenkamas dalykas — jis privalomas visuose trijuose regionuose pradedant gyvenamosios paskirties nuomą. Jis sudaromas bendrai nuomotojo ir nuomininko, arba nepriklausomo eksperto; jei naudojamasi eksperto paslaugomis, jo kaina dalijamasi po lygiai tarp abiejų šalių pagal senojo Civilinio kodekso 1730 straipsnio §1.
Protokolas registruojamas kartu su sutartimi Federalinėje viešojoje finansų tarnyboje ir tampa pagrindiniu įrodymu atsiskaitant dėl užstato išsikeliant — išsikėlimo plaatsbeschrijving tiesiogiai lyginamas su juo, siekiant nustatyti, kas (jei apskritai kas nors) viršija normalų susidėvėjimą.
Pareigos ir komunaliniai mokesčiai
Rutininė priežiūra ir smulkūs remontai tenka nuomininkui, pagal oficialų sąrašą, kurį skelbia kiekvienas regionas (Flandrijoje — Woninghuurdecreet įgyvendinamojo dekreto priedas, paremtas senojo Civilinio kodekso 1754 straipsniu). Nuomininkas taip pat privalo turėti draudimą nuo gaisro, dengiantį bent jo, kaip nuomininko, atsakomybę — reikalavimas pagal flamandų teisę (24 str.) su analogiškomis pareigomis Briuselyje ir Valonijoje — o nuomotojo ir nuomininko susitarimas atsisakyti reikalavimų vienas kitam neatleidžia nuomininko nuo šios draudimo pareigos.
Nuomotojas savo ruožtu palaiko pastato instaliacijas ir bendras patalpas tinkamai prižiūrimas ir veikiančias. Naminiai gyvūnai leidžiami, nebent jie kelia nepatogumų nuomotojui ar kitiems gyventojams, arba yra pagrįstas prieštaravimas jiems; rūkyti būste neleidžiama, nebent šalys raštu susitaria kitaip.
Įdomūs faktai
Dažniausiai užduodami klausimai
To regiono dekretas, kuriame fiziškai yra turtas — flamandų Woninghuurdecreet, briuselio Wetboek van Huisvesting arba valonų 2018 m. kovo 15 d. dekretas — o ne teisė tos vietos, kur gyvenate jūs ar nuomininkas. Užstato ribos, indeksavimo taisyklės ir kai kurios nutraukimo sąlygos reikšmingai skiriasi tarp šių trijų, todėl teisingas regiono nustatymas svarbus nuo pirmos dienos.
Kol sutartis neužregistruota Federalinėje viešojoje finansų tarnyboje — o tai nemokama ir turi įvykti per du mėnesius nuo pasirašymo, per MyRent arba popierine forma — nuomininkas gali baigti nuomą bet kuriuo metu be įspėjimo ir be jokios jums mokamos kompensacijos. Tai realus terminas, ne formalumas.
Ne — niekada tiesiogiai jūsų sąskaitoje. Pati riba priklauso nuo regiono: iki trijų mėnesių Flandrijoje, du mėnesiai Briuselyje ir du Valonijoje. Kiekviename regione nuomininkas jį įneša į blokuotą sąskaitą savo vardu, laike išskaidytą banko garantiją, arba per regioninį garantijų fondą ar OCMW/CPAS, ir jis kaupia palūkanas nuomininko naudai.
Ne be vienos iš dviejų įstatymo numatytų priežasčių. Galite baigti nuomą dėl savo naudojimo bet kuriuo metu su šešių mėnesių įspėjimu, arba dėl renovacijos darbų (arba, regiono nustatytomis sąlygomis, be priežasties, bet su kompensacija) tik trejų metų laikotarpio pabaigoje, taip pat su šešių mėnesių įspėjimu. Nėra bendro „nuomotojo nuožiūros“ kelio.
Tai teisinis reikalavimas visuose trijuose regionuose, ne tik gera praktika. Jis turi būti sudarytas nuomos pradžioje — bendrai arba per ekspertą, kurio mokestis dalijamas po lygiai tarp nuomotojo ir nuomininko — ir užregistruotas kartu su pačia sutartimi.
Tik kartą per metus, susiejant su sveikatos indeksu (indice santé/gezondheidsindex), sutarties sukakties dieną. O būstui su prasta energine klase toks indeksavimas ribojamas arba visiškai draudžiamas Valonijoje ir Briuselyje — flamandų apribojimas, galiojęs 2022–2023 m., jau nebegalioja.
Taip, o Flandrijoje tai aiškus įstatyminis reikalavimas (Woninghuurdecreet 24 str.) su analogiškomis pareigomis Briuselyje ir Valonijoje — nuomininkas privalo turėti draudimą, dengiantį bent jo, kaip nuomininko, atsakomybę. Privatus susitarimas tarp jūsų ir nuomininko atsisakyti reikalavimų vienas kitam nepanaikina šio draudimo reikalavimo.