Suomija: nuomos rinkos apžvalga

Suomijos gyvenamosios paskirties nuomą reglamentuoja Gyvenamųjų patalpų nuomos įstatymas (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995, AHVL). Didžioji jo dalis yra dispozityvi teisė — šalys gali susitarti kitaip, nebent pats įstatymas draudžia — tačiau keletas nuomininką saugančių nuostatų yra vienašališkai imperatyvios ir negali būti galiojančiai panaikintos nuomininko nenaudai.

Nuoma yra arba terminuota, arba neterminuota (§ 4). Terminuota nuoma tiesiog pasibaigia suėjus terminui, be jokio įspėjimo — tačiau čia veikia įmontuota apsauga nuo apėjimo: jei tas pats nuomotojas ir nuomininkas susitaria daugiau nei du kartus iš eilės dėl trijų mėnesių ar trumpesnio termino, nuoma laikoma neterminuota, nepriklausomai nuo to, ką rodo dokumentai.

• Nuomininkas gali subnuomoti ar kitaip perleisti iki pusės buto gyvenamajam naudojimui kitam asmeniui, neklausdamas nuomotojo — viršijant pusę reikia sutikimo, o šio reikalavimo pažeidimas yra nutraukimo pagrindas (§§ 17, 61).
• Suomijoje nėra nei nuomos kainų kontrolės, nei taškų sistemos: nuomos kaina laisvai sutariama pagal § 27, tai neįprasta tarp rinkų su griežtesniais nuomininkų apsaugos režimais.

Patvirtinta reforma (HE/GP 33/2026), Prezidento pasirašyta 2026 m. birželio 16 d., įsigalioja 2026 m. spalio 1 d. Iki tada visa apimtimi galioja žemiau aprašytos taisyklės; nuo tos datos keičiasi nuomotojo įspėjimo terminai, užstato grąžinimo tvarkaraštis, nuomos kainos padidinimo pranešimas ir numatytoji rūkymo taisyklė — visa tai pažymėta šiame vadove.

Užstatas (vakuus) ribojamas iki trijų mėnesių nuomos mokesčio kaip nuomininko paties įsipareigojimas (§ 8) — sąlyga dėl didesnės sumos tiesiog negalioja. Skirtingai nuo Šveicarijos, Suomijos teisė nereikalauja specialios blokuotos sąskaitos: tinka grynieji, banko garantija ar kita sutarta forma.

• Šiuo metu užstato atsiskaitymas ir atlaisvinimas įvyksta per pagrįstą laiką po nuomos pabaigos, buto grąžinimo ir perdavimo protokolo pasirašymo, atėmus pagrįstus nuomotojo priešpriešinius reikalavimus.
• Nuo 2026 m. spalio 1 d. reforma prideda griežtą terminą: nuomotojas privalo grąžinti užstatą arba raštu pranešti, kas ir kodėl išlaikoma, per 14 dienų nuo nuomos pabaigos ir buto grąžinimo.

Nuo užstato palūkanos nemokamos, nebent šalys susitaria kitaip.

Prie neterminuotos nuomos nuomininko įspėjimo terminas visada yra vienas mėnuo — tai nesikeičia nei prieš reformą, nei po jos. Šiuo metu nuomotojo įspėjimo terminas yra šeši mėnesiai, jei nuoma nepertraukiamai trunka bent metus įspėjimo įteikimo momentu, kitaip — trys mėnesiai; sąlyga, sutrumpinanti nuomotojo terminą ar pailginanti nuomininko terminą, negalioja (§ 52).

Nuo 2026 m. spalio 1 d. reforma pakeičia šiuos skaičius: nuomotojo įspėjimas tampa trys mėnesiai nuomai iki dvejų metų, ir keturi mėnesiai ilgesnei.

• Nuomotojo nutraukimas gali būti pripažintas negaliojančiu, jei jis susijęs su nepagrįstu nuomos kainos koregavimu, arba kitaip nepagrįstas atsižvelgiant į nuomininko aplinkybes ir neturi pateisinamos priežasties (§ 56) — tai atviras standartas, ne uždaras Austrijos priežasčių katalogas.
• Jei nutraukimas prieštarauja geros nuomos praktikos taisyklėms, nuomininkas gali reikalauti persikraustymo išlaidų, naujo būsto paieškos kaštų ir iki trijų mėnesių nuomos mokesčio kompensacijos už sutrikdymą (§ 57).
• Esminė, ne nereikšminga nuomos skola leidžia nuomotojui nutraukti (purkaa) sutartį nedelsiant, visai be įspėjimo termino — konkrečiai dėl nemokėjimo išankstinio rašytinio įspėjimo nereikia, nors pats nutraukimo pranešimas turi būti raštiškas ir įrodomai įteiktas (§§ 61-62).

AHVL nenustato įstatyminės pareigos sudaryti rašytinį perdavimo protokolą, tačiau tai standartinė Suomijos rinkos praktika — ir pagrindinis šalių įrodymas dėl būklės. Luovutuspöytäkirja fiksuoja skaitiklių rodmenis, buto būklę ir įrangą, pasirašomas dviem identiškais egzemplioriais raktų perdavimo momentu.

Jis svarbiausias atsiskaitant dėl vakuus: be jo nuomotojas turi mažai ką, išskyrus savo žodį, kad pateisintų dalies užstato išlaikymą už žalą, rastą išsikeliant.

Nei viena versija neteikiama jokiai institucijai, tačiau pasirašyta kopija abiejose pusėse pašalina didžiausią išsikėlimo ginčų šaltinį: nesutarimą dėl to, kas jau buvo sugadinta ar susidėvėjusi, dar prieš nuomininkui gaunant raktus.

Butas turi likti tokios būklės, kokios nuomininkas gali pagrįstai tikėtis atsižvelgiant į jo amžių ir vietinį būsto fondą, nebent susitarta kitaip (§ 20). Nuomininkui reikia nuomotojo sutikimo remonto ar pakeitimo darbams — išskyrus § 20 defekto taisymą — tačiau jis visada gali veikti, kad užkirstų kelią ar apribotų gresiančią žalą, iš anksto neklausdamas.

• Nuomininkas tvarko smulkų valymą ir pataisymus, kuriuos įprasta priežiūra išlaikytų tvarkingus, ir privalo nedelsdamas pranešti apie viską kita.
• Nuomotojas gali nedelsiant atlikti neišvengiamus darbus, o kitus, netrukdančius darbus — su 14 dienų įspėjimu (§ 21).
• Šiuo metu rūkymo draudimas yra sutarties dalykas — ši sutartis pagal nutylėjimą jį apima. Nuo 2026 m. spalio 1 d. reforma apverčia numatytąją taisyklę įstatymu: rūkyti draudžiama, nebent nuomotojas aiškiai sutinka, ir tai taikoma jau vykstančioms nuomos sutartims.
• Augintiniams reikalingas išankstinis nuomotojo sutikimas.