Ispanija: nuomos rinkos apžvalga

Ispanijos gyvenamosios paskirties nuomos sutartis remiasi Miesto nuomos įstatymu (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, Įstatymas 29/1994), pastaraisiais metais du kartus keistu — Real Decreto-ley 7/2019 ir Ley 12/2023, teisės į būstą įstatymu. II antraštinė dalis, apimanti gyvenamosios paskirties nuomą, yra imperatyvi nuomininko naudai: sąlyga, nukrypstanti nuo jos nuomininko nenaudai, negalioja, nebent pats įstatymas aiškiai leidžia tokį nukrypimą.

Pagrindinis bruožas — privalomas minimalus terminas (prórroga obligatoria, 9 str.): sutartis automatiškai pratęsiama, metai po metų, iki penkerių metų, kai nuomotojas yra fizinis asmuo, arba iki septynerių, kai tai bendrovė — nebent nuomininkas atsisako pratęsimo trisdešimt dienų prieš metinę pratęsimo datą, arba nuomotojas pasinaudoja rezervuota paties naudojimo teise.

• Atgavimas dėl paties naudojimo (9.3 str.) prieinamas tik fiziniams asmenims nuomotojams, tik po pirmų metų, su dviejų mėnesių įspėjimu, tik nuomotojui ar pirmos eilės giminaičiui ar sutuoktiniui, kuriam būstas reikalingas kaip nuolatinė gyvenamoji vieta — ir tik jei tai buvo aiškiai numatyta sutartyje nuo pat pradžios.
• Pasiekus penkerių ar septynerių metų minimumą, sutartis toliau automatiškai pratęsiama metiniais laikotarpiais dar iki trejų metų, nebent nuomotojas duoda keturių mėnesių įspėjimą, o nuomininkas — dviejų mėnesių (tácita prórroga, 10 str.).
• Nuomininkas gali išsikelti anksčiau po šešių mėnesių su trisdešimties dienų įspėjimu (desistimiento, 11 str.); ankstyvo išsikėlimo bauda — vieno mėnesio nuomos mokestis už kiekvienus likusius metus, proporcingai, taikoma tik jei šalys aiškiai dėl jos susitarė.

Verta žinoti apie trumpą, jau panaikintą epizodą: Real Decreto-ley 8/2026 (2026 m. kovo 20 d.) siūlė nepaprastąjį dvejų metų pratęsimą sutartims, kurių 9 str. minimumas turėjo baigtis iki 2027 m. gruodžio 31 d., tačiau jis buvo panaikintas 2026 m. balandžio 28 d. rezoliucija — vėl galioja standartinis penkerių/septynerių metų režimas.

Privalomas užstatas (fianza obligatoria, 36.1 str.) yra lygiai vieno mėnesio nuomos mokesčio dydžio gyvenamajam būstui — ne intervalas, o tiksli suma — ir nuomotojas privalo jį deponuoti kompetentingoje autonominės bendruomenės, kurioje yra turtas, institucijoje: INCASÒL Katalonijoje, Agencia de Vivienda Social Madrido bendruomenėje, IBAVI Balearuose, AVRA Andalūzijoje ir atitikmenimis kitur. Tai administracinė pareiga regionui, atskira nuo — ir nepakeičianti — fianza, kurią iš tikrųjų moka nuomininkas.

• Nuomotojai gali papildomai prašyti garantijų — banko garantijos, papildomo užstato — tačiau sutartims iki penkerių ar septynerių metų, bendra šių papildomų garantijų vertė ribojama iki dviejų mėnesių nuomos mokesčio (36.5 str., įvestas RDL 7/2019).
• Pati fianza nuomos laikotarpiu nekaupia palūkanų.
• Jei ji negrąžinama per mėnesį nuo raktų grąžinimo, likusi suma pradeda kaupti įstatymines palūkanas (36.4 str.).

Dėl privalomo minimalaus termino Ispanijos „nutraukimas“ dažniausiai reiškia nuomininko sprendimą nepratęsti, o ne nuomotojo baigiamą nuomą. Pasibaigus penkerių ar septynerių metų minimumui, bet kuri šalis gali sustabdyti automatinę tácita prórroga įteikdama įspėjimą — keturis mėnesius nuomotojas, du mėnesius nuomininkas — o nuomininkas jau gali išsikelti po šešių mėnesių su trisdešimties dienų įspėjimu. Vienintelis realus nuomotojo kelias pasitraukti per minimalų terminą yra rezervuota paties naudojimo priežastis iš 9.3 str., aprašyta aukščiau.

• Nuomos kaina laisvai sutariama pagal 17.1 str. — Ispanija neturi bendros taškų sistemos ar valdžios nustatytos nuomos kainos ribos — išskyrus paskelbtoje „įtemptos gyvenamojo būsto rinkos zonoje“ (zona de mercado residencial tensionado) pagal Ley 12/2023, kur naujos sutarties nuomos kaina ribojama paskutine per praėjusius penkerius metus taikyta nuomos kaina, arba referencinės kainos indekso riba dideliems savininkams (grandes tenedores), su siauromis išimtimis pagal 17.6 str. a)-d) punktus, leidžiančiomis iki 10% padidinimą.
• Sutartims nuo 2023 m. gegužės 26 d., bet kokia sutarta nuomos atnaujinimo sąlyga gali remtis tik IRAV indeksu (índice de referencia para la actualización anual de rentas de vivienda), mėnesį skelbiamu INE — ne bendru CPI ir ne jokiu kitu indeksu.
• Valdymo ir sutarties įforminimo kaštai visada tenka nuomotojui pagal 20 str., nepriklausomai nuo to, ar jis fizinis asmuo, ar bendrovė — taisyklę, kurią Ley 12/2023 išplėtė ir fiziniams asmenims nuomotojams.

LAU nenustato įstatyminės pareigos sudaryti rašytinį perdavimo protokolą, tačiau tai standartinė Ispanijos rinkos praktika — ir pagrindinis šalių įrodymas dėl Vivienda būklės. Acta de entrega fiksuoja skaitliukų rodmenis, turto būklę ir baldų bei įrangos sąrašą, pasirašomas raktų perdavimo metu.

Jis svarbiausias išsikeliant: be jo mažai kas, išskyrus kiekvienos šalies žodį, gali padėti išspręsti ginčą dėl žalos arba pateisinti dalies fianza išlaikymą.

Ispanijos teisė čia nieko nereikalauja, ir joks registras kopijos nesaugo — dokumentas egzistuoja tik tarp nuomotojo ir nuomininko, būtent todėl Brokik jį saugo kartu su nuomos įrašu, o ne traktuoja kaip vienkartinį formalumą.

Nuomotojas privalo atlikti remontus, būtinus palaikyti būstą tinkamos naudoti būklės, be papildomo mokesčio, nebent žala kilo dėl paties nuomininko kaltės (21.1 str.). Nuomininkas savo ruožtu padengia smulkius remontus, kurių reikalauja įprastas kasdienio naudojimo susidėvėjimas (21.4 str.).

• Nuomininkas privalo nedelsdamas pranešti apie viską, ką turi taisyti nuomotojas, tačiau gali pats atlikti skubų remontą, kad išvengtų gresiančios žalos, iš anksto pranešęs nuomotojui (21.3 str.).
• Darbams, keičiantiems išplanavimą, priėjimą ar instalacijas, visada reikalingas išankstinis rašytinis nuomotojo sutikimas (23 str.).
• Neįgalus arba vyresnis nei septyniasdešimties metų nuomininkas gali atlikti prieinamumo pritaikymo darbus po rašytinio pranešimo, jei tai nesusiję su bendromis dalimis ir nesumažina saugumo (24 str.).
• Kai kurie regionai — Katalonija, Balearai, Kanarai, Navara, La Rioja, Astūrija, Mursija ir Estremadūra — taip pat reikalauja galiojančio cédula de habitabilidad prieš išnuomojant; dauguma kitų, įskaitant Madridą, ne.