Prancūzija: nuomos rinkos apžvalga
Nuomos rinka
Prancūzija: teisinis pagrindas
- Nuomos rinka
- 38,8% gyventojų nuomojasi, iš jų 16,9% rinkos kainomis.
- Teisinis pagrindas
- Reguliuojama 1989 m. nuomos įstatymo ir jo poįstatyminių aktų. Nuo 2015 m. kiekviena pagrindinės gyvenamosios vietos nuomos sutartis privalo naudoti oficialų valstybinį sutarties modelį.
- Užstatas
- Užstatas ribojamas iki vieno mėnesio nuomos nemeblioruotam būstui (dviejų mėnesių — meblioruotam); mobilumo nuomos sutartis (bail mobilité) apskritai neleidžia užstato.
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Nuomininkas įspėja prieš tris mėnesius (vieną mėnesį įtemptos rinkos zonoje); nuomotojas gali įspėti tik sutarties pabaigoje, prieš šešis mėnesius ir nurodydamas teisėtą, rimtą priežastį.
- Nuomos didinimas
- Kai numatyta sutartyje, nuoma kartą per metus peržiūrima pagal referencinės nuomos indeksą (IRL) — tačiau jokio didinimo ar indeksavimo netaikoma, kol būstas turi F arba G energinį sertifikatą.
- Verta žinoti
- Nuoma yra įšaldyta energetiškai neefektyviems F/G klasės būstams, kol jie pagerinami, o encadrement des loyers riboja pačią nuomos kainą nustatytuose miestuose; pavėluotas užstato grąžinimas užtraukia 10 % per mėnesį baudą.
- Nuomotojo rizika
- Privaloma naudoti oficialų modelį, laikytis nuomos ribojimo ir energinio reitingo įšaldymo taisyklių, o už klaidingai pritaikytas nuomos ribas gresia baudos.
Nuomos sutartis
Prancūzijos gyvenamosios paskirties nuomą be baldų, kai tai pagrindinė nuomininko gyvenamoji vieta, reglamentuoja 1989 m. liepos 6 d. įstatymas ir jo įgyvendinamieji dekretai. Nuo 2015 m. kiekviena tokia sutartis privalo naudoti oficialų valstybinį sutarties modelį, nustatytą Dekrete Nr. 2015-587 — nuomotojas negali tiesiog pats suformuluoti pagrindinių sąlygų.
Standartinis terminas — treji metai, skaičiuojant nuo sutartos pradžios datos iki sutartos pabaigos datos, ir jis automatiškai pratęsiamas (tacite reconduction), nebent viena iš šalių įteikia įspėjimą. Nuomininkas gali išsikelti bet kuriuo metu su trijų mėnesių įspėjimu, sutrumpintu iki vieno mėnesio nustatytoje įtemptos rinkos zonoje (zone tendue) arba kitais įstatymo numatytais atvejais. Nuomotojas, priešingai, gali baigti nuomą tik jos termino pabaigoje, su šešių mėnesių įspėjimu ir teisėta, rimta priežastimi — būsto atsiėmimu asmeniniam naudojimui, jo pardavimu arba kitu motif légitime, pripažįstamu įstatymo.
Nuomos kaina peržiūrima kartą per metus pagal referencinį nuomos indeksą (indice de référence des loyers, IRL), kurį skelbia INSEE, kur tai numato sutartis. Miestuose su nuomos kontrole (encadrement des loyers) sutarta nuomos kaina taip pat turi atitikti taikomą ribotą referencinę nuomos kainą. Svarbiausia, jokia nuomos kainos peržiūra ar indeksacija negali būti taikoma, kol būstas energinio naudingumo sertifikate (DPE) turi F arba G klasę — nuomos kaina lieka įšaldyta, kol nuomotojas pagerina klasę.
Prieš pasirašydamas nuomotojas privalo prie sutarties pridėti privalomų diagnostikų rinkinį: patį DPE, état des risques (gamtinių ir technologinių rizikų pareiškimą) ir, senesniems pastatams, CREP švino tyrimą kartu su dujų ir elektros patikromis. Trūkstami dokumentai gali pakenkti sutarties galiojimui.
Užstatas
Užstatas (dépôt de garantie) įstatymo ribojamas iki vieno mėnesio nuomos mokesčio be mokesčių sumos nemeblauotam nuomojimui — Brokik sutarties šablonas tiesiogiai įtvirtina šią ribą savo sąlygose. Nuomininkas negali jo naudoti nuomos ar mokesčių padengimui nuomos laikotarpiu, ir jis nuomininkui nekaupia palūkanų.
Po nuomininko išsikėlimo nuomotojas turi mėnesį grąžinti užstatą, jei išsikėlimo inventorius (état des lieux de sortie) sutampa su įsikėlimo inventoriumi, arba du mėnesius, jei jis rodo žalą, skaičiuojant nuo raktų grąžinimo dienos — atėmus bet kokias pagrįstas skolas. Praleidus šį terminą, likutis, vis dar priklausantis nuomininkui, padidinamas 10% mėnesio nuomos mokesčio (be mokesčių) už kiekvieną prasidėjusį vėlavimo mėnesį.
Nutraukimas ir nuomos didinimas
Nutraukimas sąmoningai veikia asimetriškai. Nuomininkas gali įteikti įspėjimą bet kuriuo trejų metų termino momentu, numatytasis įspėjimo laikas — trys mėnesiai — sutrumpinamas iki vieno mėnesio zone tendue arba kitais įstatymo numatytais atvejais (darbo praradimas, pirmas darbas, perkėlimas, sveikatos priežastys ir kt.).
Nuomotojas gali veikti tik trejų metų termino pabaigoje, įteikdamas šešių mėnesių įspėjimą ir nurodydamas vieną iš įstatymo teisėtų, rimtų pagrindų: reprise (būsto atsiėmimą apsigyventi pačiam ar apgyvendinti artimą giminaitį), vente (pardavimą su tuščiu būstu) arba kitą motif légitime, pavyzdžiui, pasikartojantį rimtą pažeidimą. Įspėjimas be vieno iš šių pagrindų arba pateiktas per anksti neturi galios, ir sutartis pratęsiama tyliuoju būdu.
Įstatymas taip pat tiesiogiai panaikina bet kokią sąlygą, kuri leistų nuomotojui taikyti baudą, delspinigius ar nuomos kainos didinimą už pavėluotą mokėjimą — vienintelė teisėta nuomotojo priemonė dėl neapmokėtos nuomos yra teisinis procesas (commandement de payer, o vėliau — rezoliucinės sąlygos suveikimas teisme).
Perdavimo protokolas
État des lieux (įsikėlimo/išsikėlimo inventorius) Prancūzijoje yra privalomas, ne pasirenkamas, nuomos elementas. Jis sudaromas bendrai („contradictoirement“) ir raštu perduodant raktus, ir jame aprašomas būstas, jo įranga bei skaitliukų rodmenys; jis pridedamas prie pačios sutarties.
Išsikeliant tuo pačiu būdu sudaromas antras état des lieux. Šių dviejų dokumentų palyginimas yra teisinis pagrindas apmokestinti nuomininką už žalą, viršijančią normalų susidėvėjimą — be tinkamo įsikėlimo inventoriaus nuomotojas iš esmės neturi kaip įrodyti pradinės būsto būklės, o pagal įstatymą laikoma, kad nuomininkas jį gavo geros būklės.
Pareigos ir komunaliniai mokesčiai
Kasdienė priežiūra ir smulkūs remontai (réparations locatives, apibrėžti dekretu) tenka nuomininkui, kuris taip pat privalo nedelsiant pranešti nuomotojui apie bet kokio didesnio remonto poreikį. Nuomotojas savo ruožtu atsako už didesnius remontus ir sutartyje išvardytos įrangos bei įrenginių tinkamos veikimo palaikymą.
Dvi apsaugos garantuojamos įstatymo ir negali būti panaikintos sutartimi: nuomininkas gali laikyti augintinį (bet kokia jį draudžianti sutarties sąlyga negalioja pagal 1970 m. liepos 9 d. įstatymą), taip pat negali būti nustatytas rūkymo draudimas — nuomojamas būstas yra nuomininko privatūs namai. Nuomininkas, žinoma, atsako už bet kokią su rūkymu susijusią žalą, nustatytą išsikėlimo inventoriuje. Subnuoma ar sutarties perleidimas visada reikalauja išankstinio rašytinio nuomotojo sutikimo.
Įdomūs faktai
Dažniausiai užduodami klausimai
Nuomotojas gali baigti nemeblauotą gyvenamosios paskirties nuomą tik trejų metų termino pabaigoje, įteikdamas bent šešių mėnesių rašytinį įspėjimą ir nurodydamas vieną iš įstatymo pripažįstamų pagrindų — būsto atsiėmimą asmeniniam ar šeimos naudojimui, jo pardavimą su tuščiu būstu arba kitą rimtą ir teisėtą priežastį. Įspėjimas be galiojančio pagrindo arba pateiktas ne termino pabaigos lange neturi teisinės galios, ir sutartis tiesiog pratęsiama dar trejiems metams.
Nemeblauotam nuomojimui užstatas įstatymo ribojamas iki vieno mėnesio nuomos mokesčio, be mokesčių. Meblauotam nuomojimui leidžiama iki dviejų mėnesių. Užstatas nuomininkui nekaupia palūkanų ir negali būti naudojamas nuomos padengimui nuomos laikotarpiu — jis atsiskaitomas, atėmus pagrįstus išskaitymus, tik po išsikėlimo inventoriaus.
Ne. Jei būstas DPE sertifikate turi F arba G klasę, nuomos kaina įšaldoma — negali būti taikoma nei metinė IRL peržiūra, nei jokia indeksacija, kol klasė nepagerės. Tai vienas iš reikšmingesnių pastarojo meto pakeitimų prancūzų nuomos teisėje, dėl kurio suklumpa nuomotojai, manantys, kad metinė indeksacijos sąlyga visada veikia.
Privalomą diagnostikų paketą: DPE energinio naudingumo sertifikatą, état des risques (gamtinių ir technologinių rizikų pareiškimą) ir, senesniems pastatams, CREP švino tyrimą kartu su dujų ir elektros patikros ataskaitomis. Tai teisiškai privalomi sutarties priedai; jų trūkumas gali pakenkti pačios sutarties galiojimui.
Taip — priešingai nei kai kuriose kitose Europos rinkose, kur tai tik gera praktika, Prancūzijoje état des lieux yra privalomas tiek įsikeliant, tiek išsikeliant. Jis turi būti sudarytas bendrai ir raštu, ir tampa atskaitos dokumentu bet kokiam reikalavimui dėl išskaitymo iš užstato.
Ne. Prancūzijos teisė nuo pat pradžių padaro negaliojančia bet kokią sąlygą, nustatančią baudą, delspinigius ar nuomos kainos didinimą už pavėluotą mokėjimą. Jei nuomininkas vėluoja, vienintelis teisėtas nuomotojo kelias yra formalus teisinis procesas — commandement de payer, o vėliau, jei reikia, sutarties rezoliucinės sąlygos suveikimas teisme.
Numatytieji trys mėnesiai, arba tik vienas mėnuo, jei nekilnojamasis turtas yra nustatytoje įtemptos rinkos zonoje (zone tendue), arba nuomininkas atitinka vieną iš kitų įstatymo išimčių (pvz., darbo praradimą, pirmą darbą, darbo perkėlimą, sveikatos priežastis arba yra vyresnis nei 65 metų ir turi mažas pajamas).