Nuova legge croata sugli affitti 2026: cosa devono sapere i proprietari stranieri

Nuova legge croata sugli affitti 2026: cosa devono sapere i proprietari stranieri

Se possiedi un appartamento in affitto sulla costa croata o a Zagabria, ti aspetta un importante cambiamento normativo. Il 31 luglio 2026 il Ministero croato della Pianificazione Territoriale, delle Costruzioni e del Patrimonio Statale (MPGI) ha presentato la bozza di una nuova legge sull'affitto degli alloggi (Zakon o najmu stanova) e l'ha aperta alla consultazione pubblica. L'obiettivo dichiarato è una maggiore certezza giuridica sia per i proprietari sia per gli inquilini, oltre alla formalizzazione di un mercato degli affitti che per anni ha operato in parte in modo informale.

Vale la pena essere precisi sullo stato dei lavori: si tratta di una bozza di legge in consultazione pubblica, non di una legge già approvata. Il testo finale che il Parlamento croato (Sabor) approverà potrebbe ancora differire nei dettagli. Ciò detto, la direzione della riforma è già chiara e introduce obblighi ai quali i proprietari — che vivano in Croazia o gestiscano l'affitto a distanza — farebbero bene a prepararsi fin da ora.

Tetto agli aumenti del canone legato all'indice dei prezzi immobiliari DZS

Secondo la bozza, il canone di un contratto esistente potrebbe essere aumentato al massimo una volta ogni 12 mesi. Il limite dell'aumento sarebbe legato alla crescita percentuale dei prezzi degli immobili residenziali nell'anno precedente, secondo i dati dell'ufficio statistico croato (Državni zavod za statistiku, DZS) — non quindi all'inflazione generale, ma specificamente all'indice dei prezzi immobiliari. Una clausola contrattuale che consenta aumenti più frequenti o maggiori sarebbe nulla: il proprietario non potrebbe farvi affidamento nemmeno se l'inquilino l'avesse firmata.

Preavviso scritto di 30 giorni per ogni aumento

Ogni aumento del canone dovrebbe essere comunicato per iscritto all'inquilino almeno 30 giorni prima di entrare in vigore. I materiali pubblicati non specificano una forma legale particolare per la comunicazione, ma una traccia scritta — un'email con conferma di ricezione o una raccomandata — resta il modo più sicuro per dimostrare in seguito che il termine è stato rispettato. Conviene già da ora annotare la data e l'importo di ogni aumento del canone comunicato.

Atto notarile obbligatorio per il contratto di affitto

Uno dei cambiamenti più rilevanti è l'obbligo che i nuovi contratti di affitto siano redatti come atto notarile e solennizzati da un notaio pubblico. Il vantaggio per il proprietario è che un simile contratto diventa direttamente esecutivo: in caso di mancato pagamento o necessità di sfratto, la procedura può essere avviata senza un lungo processo giudiziario. La bozza non specifica ancora come verrebbe suddiviso il costo notarile tra proprietario e inquilino — vale la pena chiarirlo quando sarà pubblicato il testo definitivo, oppure concordarlo in anticipo nel contratto.

Termini di disdetta e altre disposizioni annunciate

La bozza inasprisce anche le regole sulla fine del contratto di affitto. L'inquilino potrebbe disdire senza indicare un motivo con un preavviso di 60 giorni. Se il proprietario disdice per inadempienza dell'inquilino (ad esempio mancato pagamento), dovrebbe prima inviare un avviso scritto con 15 giorni di tempo per rimediare, seguito da almeno altri 30 giorni per lasciare l'immobile. Una disdetta senza colpa dell'inquilino richiederebbe almeno 6 mesi di preavviso — un anno se l'affitto è durato più di 5 anni, più altri 6 mesi se nell'appartamento vive un minore. Il contratto potrebbe abbreviare questi termini, ma non sotto i 3 mesi. La bozza menziona anche il diritto del proprietario di ispezionare l'immobile due volte l'anno con preavviso (salvo diverso accordo contrattuale) e un deposito cauzionale fino a un canone mensile.

Cosa resta ancora poco chiaro: contratti esistenti e data di entrata in vigore

I materiali pubblicati sono chiari sull'obbligo di autenticazione notarile per i nuovi contratti, ma non specificano se e come i contratti già firmati prima dell'entrata in vigore della legge dovranno essere aggiornati o autenticati a posteriori. La consultazione pubblica è iniziata il 31 luglio 2026; una volta chiusa, la bozza passerà alla discussione e all'approvazione del Sabor, e la data esatta di entrata in vigore non è ancora nota. Se possiedi un immobile in Croazia, conviene seguire il testo definitivo della legge piuttosto che dare per scontati i dettagli odierni della bozza.

Checklist: cosa fare già ora

• Rivedi la clausola sull'aumento del canone nel tuo attuale contratto croato ed evita una percentuale fissa che potrebbe superare la crescita dei prezzi immobiliari DZS.
• Inizia a registrare data e importo di ogni variazione del canone — dovrai dimostrare il rispetto dell'intervallo di 12 mesi e del preavviso di 30 giorni.
• Prepara un modello di comunicazione scritta per l'aumento del canone, con una data di invio chiara.
• Contatta un notaio in Croazia per informarti sulla procedura e sul costo indicativo della solennizzazione del contratto.
• Documenta accuratamente entrata e uscita dell'inquilino — un verbale di consegna e riconsegna digitale rende molto più semplice dimostrare le condizioni dell'appartamento.
• Usa uno strumento che tenga traccia automaticamente di importi e scadenze del canone — la funzione Brokik conteggio e pagamento affitto mantiene tutto organizzato senza fogli di calcolo manuali.

La nuova legge croata sugli affitti è ancora in consultazione pubblica, ma la sua direzione — un tetto più netto agli aumenti del canone, preavviso scritto obbligatorio e contratti notarili — difficilmente cambierà in modo sostanziale prima dell'approvazione. I proprietari che mettono in ordine fin da ora documentazione, registrazione degli aumenti e comunicazione con gli inquilini entreranno nel nuovo sistema senza sorprese.

Nota: le disposizioni descritte si basano sulla bozza di legge che il Ministero croato della Pianificazione Territoriale, delle Costruzioni e del Patrimonio Statale ha presentato il 31 luglio 2026 aprendola alla consultazione pubblica; il testo finale approvato dal Sabor potrebbe differire. Questo articolo è solo a scopo informativo e non costituisce consulenza legale. Per questioni individuali, consulta un avvocato.