Nový chorvatský zákon o nájmu 2026: co musí vědět zahraniční pronajímatelé

Nový chorvatský zákon o nájmu 2026: co musí vědět zahraniční pronajímatelé

Pokud vlastníte pronajímaný byt na chorvatském pobřeží nebo v Záhřebu, čeká vás důležitá legislativní změna. Chorvatské ministerstvo územního plánování, výstavby a státního majetku (MPGI) 31. července 2026 představilo návrh nového zákona o nájmu bytů (Zakon o najmu stanova) a odeslalo jej do veřejné konzultace. Cílem je podle důvodové zprávy větší právní jistota pro pronajímatele i nájemce a formalizace trhu nájmu, který léta částečně fungoval neformálně.

Vyplatí se být přesný v tom, v jaké fázi se věc nachází: jde o návrh zákona ve veřejné konzultaci, nikoli o již schválený zákon. Konečné znění, které přijme chorvatský parlament (Sabor), se může v detailech ještě změnit. Směr reformy je však již jasný a přináší povinnosti, na které by se pronajímatelé — ať už žijí v Chorvatsku, nebo nájem spravují na dálku — měli začít připravovat už nyní.

Horní hranice zvýšení nájemného navázaná na chorvatský index cen nemovitostí

Podle návrhu by bylo možné nájemné ze stávající smlouvy zvýšit nejvýše jednou za 12 měsíců. Horní hranice zvýšení by byla navázána na procentní růst cen obytných nemovitostí v předchozím roce podle údajů chorvatského statistického úřadu (Državni zavod za statistiku, DZS) — tedy nikoli na obecnou inflaci, ale konkrétně na index cen nemovitostí. Smluvní ujednání umožňující častější nebo vyšší zvýšení by bylo neplatné — pronajímatel by se na ně nemohl odvolat, ani kdyby je nájemce podepsal.

Písemné oznámení 30 dní před jakýmkoli zvýšením

Každé zvýšení nájemného by muselo být nájemci oznámeno písemně nejméně 30 dní před jeho účinností. Zveřejněné materiály nespecifikují konkrétní právní formu oznámení, ale písemná stopa — e-mail s potvrzením o přijetí nebo doporučený dopis — zůstává nejbezpečnějším způsobem, jak později prokázat dodržení lhůty. Už teď se vyplatí začít zaznamenávat datum a výši každého oznámeného zvýšení nájemného.

Povinné notářské ověření nájemní smlouvy

Jednou z nejvýznamnějších změn je požadavek, aby nové nájemní smlouvy byly sepsány jako notářský zápis a ověřeny (solemnizovány) notářem. Výhodou pro pronajímatele je, že taková smlouva se stává přímo vykonatelnou — v případě neplacení nájemného nebo potřeby vystěhování lze řízení zahájit bez zdlouhavého soudního procesu. Návrh zatím nespecifikuje, jak by se notářský poplatek dělil mezi pronajímatele a nájemce — to se vyplatí ujasnit po zveřejnění konečného textu, nebo dohodnout předem ve smlouvě.

Výpovědní lhůty a další oznámená ustanovení

Návrh také zpřísňuje pravidla pro ukončení nájmu. Nájemce by mohl vypovědět smlouvu bez udání důvodu s 60denní výpovědní lhůtou. Pokud pronajímatel vypoví smlouvu kvůli porušení povinností nájemcem (např. neplacení), musel by nejprve zaslat písemné upozornění s 15denní lhůtou k nápravě a poté poskytnout alespoň dalších 30 dní na vystěhování. Výpověď bez zavinění nájemce by vyžadovala alespoň 6měsíční výpovědní lhůtu — rok, pokud nájem trval déle než 5 let, plus dalších 6 měsíců, pokud v bytě žije dítě. Smlouvou by bylo možné tyto lhůty zkrátit, ne však pod 3 měsíce. Návrh zmiňuje také právo pronajímatele dvakrát ročně prohlédnout byt s předchozím oznámením (pokud smlouva nestanoví jinak) a jistotu ve výši do jednoho měsíčního nájemného.

Co zatím není jasné: stávající smlouvy a datum účinnosti

Zveřejněné materiály jsou jasné, pokud jde o povinnost notářského ověření nových smluv, ale nespecifikují, zda a jak by měly být nájemní smlouvy uzavřené před nabytím účinnosti zákona aktualizovány nebo dodatečně ověřeny. Veřejná konzultace začala 31. července 2026; po jejím ukončení návrh míří k projednání a schválení do Saboru a přesné datum účinnosti zákona zatím není známo. Pokud vlastníte nemovitost v Chorvatsku, vyplatí se sledovat konečné znění zákona, místo abyste se spoléhali na dnešní detaily návrhu jako na definitivní.

Kontrolní seznam: co udělat už teď

• Zkontrolujte doložku o zvýšení nájemného ve své současné chorvatské nájemní smlouvě a vyhněte se pevnému procentu, které by mohlo překročit růst cen nemovitostí podle DZS.
• Začněte zaznamenávat datum a výši každé změny nájemného — později budete muset prokázat dodržení 12měsíčního intervalu a 30denní lhůty pro oznámení.
• Připravte si šablonu písemného oznámení o zvýšení nájemného s jasně uvedeným datem odeslání.
• Kontaktujte notáře v Chorvatsku a informujte se o postupu a předpokládaných nákladech na ověření smlouvy.
• Důkladně zdokumentujte nastěhování i vystěhování — digitální předávací a přebírací protokol výrazně usnadňuje prokázání stavu bytu.
• Použijte nástroj, který automaticky sleduje částky a termíny nájemného — funkce Brokik vyúčtování nájmu a platby udržuje vše přehledné bez ručních tabulek.

Nový chorvatský zákon o nájmu je stále ve veřejné konzultaci, ale jeho směr — jasnější horní hranice zvýšení nájemného, povinné písemné oznámení a notářsky ověřené smlouvy — se před schválením pravděpodobně zásadně nezmění. Pronajímatelé, kteří si už nyní uspořádají dokumentaci, evidenci změn nájemného a komunikaci s nájemci, vstoupí do nového systému bez překvapení.

Poznámka: popsaná ustanovení vycházejí z návrhu zákona, který chorvatské ministerstvo územního plánování, výstavby a státního majetku představilo 31. července 2026 a odeslalo do veřejné konzultace; konečné znění přijaté Saborem se může lišit. Článek má informativní charakter a nepředstavuje právní poradenství. V individuálních záležitostech se poraďte s právníkem.