Naujas Kroatijos nuomos įstatymas 2026: ką turi žinoti užsienio nuomotojai

Naujas Kroatijos nuomos įstatymas 2026: ką turi žinoti užsienio nuomotojai

Jei turite nuomojamą butą Kroatijos pakrantėje ar Zagrebe, laukia svarbus teisinis pokytis. 2026 m. liepos 31 d. Kroatijos erdvinio planavimo, statybos ir valstybės turto ministerija (MPGI) pristatė naujo Būsto nuomos įstatymo (Zakon o najmu stanova) projektą ir pradėjo viešąsias konsultacijas. Deklaruojamas tikslas — didesnis teisinis tikrumas tiek nuomotojams, tiek nuomininkams bei nuomos rinkos, ilgus metus iš dalies veikusios neformaliai, sutvarkymas.

Verta tiksliai įvardyti, kokioje stadijoje šiuo metu yra procesas: tai — viešose konsultacijose esantis įstatymo projektas, o ne jau priimtas įstatymas. Galutinis tekstas, kurį priims Kroatijos parlamentas (Saboras), detalėse dar gali keistis. Vis dėlto reformos kryptis jau aiški, o ji numato pareigas, kurioms nuomotojai — gyvenantys Kroatijoje ar nuomą valdantys nuotoliniu būdu — turėtų pradėti ruoštis jau dabar.

Nuomos didinimo riba, susieta su Kroatijos nekilnojamojo turto kainų indeksu

Pagal projektą galiojančios sutarties nuomą būtų galima didinti ne dažniau kaip kartą per 12 mėnesių. Didinimo riba būtų susieta su gyvenamojo nekilnojamojo turto kainų procentiniu augimu praėjusiais metais pagal Kroatijos statistikos biuro (Državni zavod za statistiku, DZS) duomenis — taigi ne su bendra infliacija, o konkrečiai su nekilnojamojo turto kainų indeksu. Sutarties sąlyga, leidžianti dažnesnius ar didesnius padidinimus, būtų negaliojanti — nuomotojas negalėtų ja remtis, net jei nuomininkas ją būtų pasirašęs.

Rašytinis įspėjimas likus 30 dienų iki bet kokio padidinimo

Apie kiekvieną nuomos padidinimą nuomininkui reikėtų pranešti raštu ne vėliau kaip likus 30 dienų iki jo įsigaliojimo. Paskelbtoje medžiagoje nenurodyta konkreti pranešimo teisinė forma, tačiau rašytinis pėdsakas — el. laiškas su gavimo patvirtinimu ar registruotas laiškas — išlieka saugiausias būdas vėliau įrodyti, kad terminas buvo laikomasi. Jau dabar verta pradėti fiksuoti kiekvieno nuomos padidinimo pranešimo datą ir sumą.

Privaloma notarinė nuomos sutarties patvirtinimas

Vienas reikšmingiausių pokyčių — reikalavimas, kad naujos nuomos sutartys būtų sudaromos kaip notarinis aktas ir patvirtinamos (solemnizuojamos) pas notarą. Nuomotojui nauda ta, kad tokia sutartis tampa tiesiogiai vykdytina — nesumokėjus nuomos ar prireikus iškeldinimo, procesą galima pradėti be ilgo teismo proceso. Projekte kol kas nenurodyta, kaip notaro mokestis būtų paskirstytas tarp nuomotojo ir nuomininko — tai verta išsiaiškinti paskelbus galutinį tekstą arba iš anksto susitarti sutartyje.

Įspėjimo terminai ir kitos paskelbtos nuostatos

Projektas taip pat griežtina nuomos pabaigos taisykles. Nuomininkas galėtų nutraukti sutartį nenurodydamas priežasties, įspėjęs prieš 60 dienų. Jei nuomotojas nutraukia sutartį dėl nuomininko pažeidimo (pvz., neapmokėjimo), jis pirmiausia turėtų išsiųsti rašytinį įspėjimą su 15 dienų terminu situacijai ištaisyti, o po to skirti bent dar 30 dienų išsikraustyti. Nutraukimui be nuomininko kaltės reikėtų bent 6 mėnesių įspėjimo — vienerių metų, jei nuoma truko ilgiau nei 5 metus, plius papildomus 6 mėnesius, jei bute gyvena vaikas. Sutartyje šiuos terminus būtų galima sutrumpinti, bet ne mažiau nei iki 3 mėnesių. Projekte taip pat minima nuomotojo teisė apžiūrėti butą du kartus per metus iš anksto įspėjus (jei sutartyje nesusitarta kitaip) bei užstatas iki vieno mėnesio nuomos dydžio.

Kas kol kas neaišku: esamos sutartys ir įsigaliojimo data

Paskelbta medžiaga aiškiai nurodo notarinio patvirtinimo pareigą naujoms sutartims, tačiau nepaaiškina, ar ir kaip prieš įstatymui įsigaliojant sudarytos nuomos sutartys turėtų būti atnaujintos ar patvirtintos vėliau. Viešos konsultacijos prasidėjo 2026 m. liepos 31 d.; joms pasibaigus, projektas keliaus svarstyti ir priimti į Saborą, o tiksli įsigaliojimo data dar nežinoma. Jei turite nekilnojamojo turto Kroatijoje, verta sekti galutinį įstatymo tekstą, o ne laikyti šiandienines projekto detales galutinėmis.

Kontrolinis sąrašas: ką daryti jau dabar

• Peržiūrėkite nuomos didinimo sąlygą savo dabartinėje Kroatijos nuomos sutartyje ir venkite fiksuoto procento, kuris galėtų viršyti DZS nekilnojamojo turto kainų augimą.
• Pradėkite fiksuoti kiekvieno nuomos pakeitimo datą ir sumą — vėliau reikės įrodyti, kad laikytasi 12 mėnesių intervalo ir 30 dienų įspėjimo termino.
• Paruoškite rašytinio pranešimo apie nuomos padidinimą šabloną su aiškiai nurodyta išsiuntimo data.
• Susisiekite su notaru Kroatijoje ir pasiteiraukite apie sutarties patvirtinimo procedūrą ir apytikslę kainą.
• Kruopščiai dokumentuokite įsikraustymą ir išsikraustymą — skaitmeninis perdavimo-priėmimo aktas gerokai palengvina buto būklės įrodymą.
• Naudokite įrankį, automatiškai sekantį nuomos sumas ir terminus — Brokik funkcija nuomos atsiskaitymas ir mokėjimai viską tvarko be rankinių lentelių.

Naujas Kroatijos nuomos įstatymas dar yra viešose konsultacijose, tačiau jo kryptis — griežtesnė nuomos didinimo riba, privalomas rašytinis įspėjimas ir notariškai patvirtintos sutartys — vargu ar iš esmės pasikeis iki priėmimo. Nuomotojai, kurie jau dabar sutvarko dokumentaciją, nuomos pakeitimų apskaitą ir bendravimą su nuomininkais, į naują sistemą įžengs be netikėtumų.

Pastaba: aprašytos nuostatos grindžiamos įstatymo projektu, kurį Kroatijos erdvinio planavimo, statybos ir valstybės turto ministerija pristatė 2026 m. liepos 31 d. ir pateikė viešoms konsultacijoms; Saboro galutinai priimtas tekstas gali skirtis. Straipsnis yra informacinio pobūdžio ir nėra teisinė konsultacija. Individualiais atvejais pasitarkite su teisininku.