Kroatiens nye lejelov 2026: Hvad udenlandske udlejere skal vide

Kroatiens nye lejelov 2026: Hvad udenlandske udlejere skal vide

Ejer du en udlejningslejlighed på den kroatiske kyst eller i Zagreb, er der en stor lovændring på vej. Den 31. juli 2026 fremlagde Kroatiens ministerium for fysisk planlægning, byggeri og statsejendom (MPGI) et udkast til en ny lov om boligleje (Zakon o najmu stanova) og sendte det i offentlig høring. Formålet er ifølge bemærkningerne større retssikkerhed for både udlejere og lejere samt en formalisering af et udlejningsmarked, der længe delvist har fungeret uofficielt.

Det er værd at være præcis om, hvor sagen står: Der er tale om et lovudkast i offentlig høring, ikke en allerede vedtaget lov. Den endelige tekst, som det kroatiske parlament (Sabor) vedtager, kan stadig ændre sig i detaljer. Ikke desto mindre er retningen af reformen allerede klar, og den indfører forpligtelser, som udlejere — uanset om de bor i Kroatien eller administrerer udlejningen på afstand — bør begynde at forberede sig på nu.

Loft over huslejestigninger koblet til Kroatiens boligprisindeks

Ifølge udkastet vil huslejen i en eksisterende lejekontrakt højst kunne forhøjes én gang hvert 12. måned. Loftet for stigningen kobles til den procentvise stigning i boligpriserne året forinden ifølge tal fra det kroatiske statistikkontor (Državni zavod za statistiku, DZS) — altså ikke den generelle inflation, men specifikt boligprisindekset. En kontraktklausul, der tillader hyppigere eller større stigninger, ville være ugyldig, hvilket betyder, at udlejeren ikke kan påberåbe sig den, selv hvis lejeren har underskrevet den.

Skriftligt varsel 30 dage før enhver stigning

Enhver huslejestigning skal varsles skriftligt til lejeren mindst 30 dage før, den træder i kraft. De offentliggjorte materialer angiver ikke en bestemt juridisk form for varslet, men et skriftligt spor — en e-mail med kvittering eller et anbefalet brev — er den sikreste måde senere at bevise, at fristen er overholdt. Det kan allerede nu betale sig at notere dato og beløb for hver huslejestigning, du sender.

Obligatorisk notarbekræftelse af lejekontrakten

En af de mest markante ændringer er kravet om, at nye lejekontrakter skal udformes som et notardokument og bekræftes (solemniseres) af en notar. Fordelen for udlejeren er, at en sådan kontrakt bliver direkte eksigibel — ved manglende betaling eller behov for udsættelse kan processen igangsættes uden en langvarig retssag. Udkastet præciserer endnu ikke, hvordan notarudgiften fordeles mellem udlejer og lejer — det er værd at afklare, når den endelige tekst offentliggøres, eller aftale på forhånd i kontrakten.

Opsigelsesfrister og andre bebudede regler

Udkastet strammer også reglerne for ophør af lejemålet. En lejer kan opsige uden at angive en grund med et varsel på 60 dage. Opsiger udlejeren på grund af lejerens misligholdelse (f.eks. manglende betaling), skal der først gives en skriftlig advarsel med 15 dage til at rette op, derefter mindst 30 yderligere dage til at fraflytte. En opsigelse uden lejerens skyld kræver mindst 6 måneders varsel — ét år, hvis lejemålet har varet mere end 5 år, plus yderligere 6 måneder, hvis et barn bor i boligen. Kontrakten kan afkorte disse frister, men ikke under 3 måneder. Udkastet nævner desuden udlejerens ret til at besigtige boligen to gange om året med forudgående varsel (medmindre kontrakten bestemmer andet) samt et depositum på op til én måneds husleje.

Stadig uklart: eksisterende kontrakter og ikrafttrædelsesdato

De offentliggjorte materialer er tydelige om notarpligten for nye kontrakter, men beskriver ikke, om og hvordan lejekontrakter indgået før lovens ikrafttræden skal opdateres eller efterfølgende notarbekræftes. Den offentlige høring begyndte den 31. juli 2026; herefter går udkastet til behandling og vedtagelse i Sabor, og den nøjagtige ikrafttrædelsesdato er endnu ikke kendt. Ejer du ejendom i Kroatien, er det værd at følge den endelige lovtekst frem for at gå ud fra, at dagens udkastdetaljer er endelige.

Tjekliste: Hvad du bør gøre nu

• Gennemgå huslejestigningsklausulen i din nuværende kroatiske lejekontrakt, og undgå en fast procentsats, der kan overstige DZS' boligprisvækst.
• Begynd at notere dato og beløb for hver huslejeændring — du skal senere kunne dokumentere, at 12-måneders-intervallet og 30-dages-varslet er overholdt.
• Forbered en skabelon til skriftligt varsel om huslejestigning med en tydelig afsendelsesdato.
• Kontakt en notar i Kroatien for at høre om processen og den forventede pris for notarbekræftelse af lejekontrakten.
• Dokumentér ind- og udflytning grundigt — en digital overdragelsesprotokol gør det langt lettere at bevise boligens stand.
• Brug et værktøj, der automatisk holder styr på husleje og datoer — Brokiks funktion til husleje opkrævning og afregning holder det hele organiseret uden manuelle regneark.

Kroatiens nye lejelov er stadig i offentlig høring, men retningen — et klarere loft over huslejestigninger, obligatorisk skriftligt varsel og notarbekræftede kontrakter — vil næppe ændre sig grundlæggende inden vedtagelsen. Udlejere, der allerede nu får styr på dokumentation, registrering af huslejeændringer og kommunikation med lejere, går ind i det nye system uden overraskelser.

Bemærk: De beskrevne bestemmelser er baseret på det lovudkast, som Kroatiens ministerium for fysisk planlægning, byggeri og statsejendom fremlagde den 31. juli 2026 og sendte i offentlig høring; den endelige tekst, som Sabor vedtager, kan afvige herfra. Denne artikel er kun til informationsformål og udgør ikke juridisk rådgivning. Inden for individuelle forhold skal du konsultere en advokat.