Jak se platí daň z pronájmu bytu za rok 2026

Pronajímáte byt jako soukromá osoba a nájemné vám chodí na účet. Z tohoto příjmu platíte daň podle § 9 zákona o daních z příjmů. Níže najdete, co se do příjmů počítá, jak se rozhodnout mezi paušálními a skutečnými výdaji, do kdy podat přiznání za rok 2026 a kolik daně vyjde u bytu s nájemným 18 000 Kč měsíčně.

Kdo platí daň z pronájmu bytu

Daň platí vlastník, kterému nájemné plyne. Dlouhodobý nájem bytu patří mezi příjmy z nájmu podle § 9 a sčítá se s vašimi ostatními příjmy, třeba se mzdou.

• Byt ve spoluvlastnictví: každý spoluvlastník zdaňuje příjmy i výdaje podle svého podílu. Když je rozdělíte jinak, můžete uplatnit jen skutečné výdaje, paušál ne.
• Byt ve společném jmění manželů: příjmy z nájmu zdaňuje jen jeden z manželů.

Co se počítá do příjmů z nájmu

Příjmem je nájemné, které vám v roce 2026 skutečně přišlo. Rozhoduje den platby, takže nájemné za prosinec zaplacené až v lednu patří do dalšího roku.

Zálohy na služby (teplo, voda, výtah, úklid společných prostor) do příjmů nepočítáte, pokud je nájemci po skončení zúčtovacího období vyúčtujete podle skutečných nákladů. Když služby nevyúčtováváte a vybíráte za ně pevnou částku, je celá platba vaším příjmem.

Paušální, nebo skutečné výdaje

Příjmy snížíte o výdaje jedním ze dvou způsobů. Způsob platí pro celý rok a pro všechny pronajímané nemovitosti zároveň. Uplatněné paušální výdaje už zpětně nezměníte.

Paušální výdaje 30 %

Odečtete 30 % příjmů z nájmu, nejvýše 600 000 Kč za rok. Strop se projeví až při nájemném nad 2 000 000 Kč ročně. Paušál zahrnuje všechny výdaje spojené s nájmem, včetně úroků z hypotéky a odpisů, a doklady o výdajích k němu nepotřebujete. Vedete záznamy o příjmech a evidenci pohledávek, tedy nájemného, které vám nájemce dluží.

Skutečné výdaje

Odečtete výdaje, které na nájem vynakládáte a doložíte doklady:

• opravy a údržbu bytu;
• pojištění bytu;
• daň z nemovitých věcí;
• úroky z úvěru na koupi bytu (jen úrokovou část splátek);
• služby a energie, které nájemci nepřeúčtováváte;
• odměnu správci nebo realitní kanceláři;
• odpisy bytu.

Byt se odpisuje 30 let: v prvním roce 1,4 % a v dalších letech 3,4 % ze vstupní ceny. Pozemek, ani podíl na pozemku u bytové jednotky, odpisovat nelze, proto jeho hodnotu z kupní ceny oddělíte. Při skutečných výdajích vedete záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu a evidenci majetku, který odpisujete.

Který způsob vyjde lépe

Odpis bytu dělá od druhého roku 3,4 % vstupní ceny ročně, paušál 30 % nájemného. Pokud jiné výdaje nemáte, vyjde paušál lépe jen tehdy, když roční nájemné přesáhne 11,3 % vstupní ceny bytu bez pozemku. Paušál zase nevyžaduje doklady ani evidenci majetku.

Sazba daně z pronájmu

Rozdíl mezi příjmy a výdaji je dílčí základ daně z nájmu. Sečte se s ostatními dílčími základy, například ze zaměstnání. Z celkového základu do 1 762 812 Kč za rok 2026 platíte daň 15 %, z části nad touto hranicí 23 %.

Sociální a zdravotní pojištění

Z příjmů z nájmu podle § 9 sociální ani zdravotní pojištění neplatíte. Pojistné se platí z příjmů ze samostatné výdělečné činnosti, kam nájem podle § 9 nepatří.

Kdy podat daňové přiznání za pronájem bytu

Přiznání podáváte, když vaše roční zdanitelné příjmy přesáhnou 50 000 Kč. Pokud máte příjmy ze zaměstnání a u zaměstnavatele podepsané prohlášení k dani, podáváte přiznání, jakmile ostatní příjmy včetně nájemného přesáhnou 20 000 Kč za rok.

Nájem uvedete v příloze č. 2 přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Lhůty za rok 2026:

• přiznání v listinné podobě do 1. dubna 2027;
• elektronické přiznání do 3. května 2027;
• přiznání podané daňovým poradcem do 1. července 2027, pokud plnou moc uplatníte u finančního úřadu do 1. dubna 2027.

Daň je splatná v poslední den lhůty pro podání přiznání.

Zálohy na daň

Když vaše poslední známá daňová povinnost přesáhne 30 000 Kč, platíte v dalším roce zálohy: dvakrát po 40 % (do 15. června a 15. prosince), a nad 150 000 Kč čtyřikrát po 25 %. Pokud dílčí základ ze zaměstnání tvoří aspoň polovinu vašeho celkového základu daně, zálohy neplatíte. Při podílu od 15 % do 50 % je platíte v poloviční výši.

Příklad: byt s nájemným 18 000 Kč měsíčně

Byt v Brně je pronajatý celý rok 2026 za 18 000 Kč měsíčně. Nájemce k tomu platí 3 500 Kč záloh na služby, které mu po skončení roku vyúčtujete. Byt vlastníte bez spoluvlastníků a je koupený v roce 2024 na hypotéku za 3 500 000 Kč, z toho 300 000 Kč připadá na podíl na pozemku.

• Příjmy z nájmu: 12 × 18 000 Kč = 216 000 Kč. Zálohy na služby se nezapočítávají.
• Paušální výdaje: 30 % z 216 000 Kč = 64 800 Kč. Dílčí základ je 151 200 Kč a daň 15 % z něj 22 680 Kč.
• Skutečné výdaje: výměna baterie a malování 14 000 Kč, pojištění 3 600 Kč, daň z nemovitých věcí 1 400 Kč, úroky z hypotéky 52 000 Kč a odpis 3,4 % z 3 200 000 Kč, tedy 108 800 Kč. Celkem 179 800 Kč. Dílčí základ je 36 200 Kč a daň 15 % z něj 5 430 Kč.

Se skutečnými výdaji zaplatíte o 17 250 Kč méně. Bez hypotéky a bez oprav by skutečné výdaje činily 113 800 Kč a pořád by vyšly lépe než paušál, protože samotný odpis převýší 30 % nájemného.

Jak vám Brokik připraví podklady k příloze č. 2

V Brokiku vedete nájemné, platby a výdaje u každého bytu. Po skončení roku z nich vytvoříte přehled příjmů z nájmu:

• V profilu zvolíte pro daný rok paušální výdaje 30 %, nebo skutečné výdaje. U bytu ve spoluvlastnictví zadáte svůj podíl.
• Brokik sečte nájemné, které je ve výkazu nebo ve faktuře za nájem označené jako zaplacené, po měsících podle data platby.
• Zálohy na služby od nájemce ukáže na samostatném řádku mimo základ. Pokud jsou vaším příjmem, připočtete je.
• Při paušálu spočítá 30 % z nájemného se stropem 600 000 Kč. Při skutečných výdajích sečte výdaje evidované u bytu po položkách a splátky úvěru ukáže zvlášť.
• Výsledkem je dílčí základ daně z nájmu za celý rok a PDF ke stažení pro vás nebo pro daňového poradce.

Dílčí základ přepíšete do přílohy č. 2. Při skutečných výdajích ho ještě snížíte o úroky podle potvrzení banky a o odpisy bytu. Daň pak vypočítáte v přiznání. Lhůty za rok 2026 najdete v záložce Termíny a e-mail s připomenutím přijde 30 a 7 dní před prvním termínem. Jak nájemci vyúčtovat zálohy, aby nebyly vaším příjmem, popisuje stránka vyúčtování záloh za energie a služby.