Vereinigtes Königreich: Überblick über den Mietmarkt

Der private Mietsektor in England hat am 1. Mai 2026 seine Form verändert, als der Renters' Rights Act 2025 vollständig in Kraft trat. Seitdem ist die assured periodic tenancy nach dem Housing Act 1988 — in der durch das Gesetz von 2025 geänderten Fassung — die einzige verfügbare Form der privaten Vermietung; befristete Mietverhältnisse wurden abgeschafft, und es gibt keine Möglichkeit mehr, jemanden etwa für eine zwölfmonatige Bindungsfrist zu verpflichten. Ein Mietverhältnis ist von Tag eins an unbefristet laufend (periodic), das heißt, jede Seite kann handeln, ohne auf den Ablauf einer Frist warten zu müssen. Das ist ein wirklich großer Umbruch für jeden, der mit dem alten System der assured shorthold tenancy (AST) vertraut ist, und es lohnt sich, jede verwendete Vorlage oder jeden Präzedenzfall dagegen neu zu prüfen — ein Vertrag, der noch um befristete Laufzeiten und das alte Section-21-Verfahren herum aufgebaut ist, spiegelt nicht mehr wider, wie englische Mietverhältnisse tatsächlich funktionieren.

Die auf die Immobilie bezogenen Teile des Vertrags folgen weiterhin einer vertrauten Struktur: Der Vermieter bestätigt einen einwandfreien Rechtstitel, erklärt, dass die Immobilie ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet wird, und gewerbliche Tätigkeit oder unbefugte Untervermietung sind nicht gestattet. Wirklich anders sind jetzt die Kaution und die Kündigungsmechanik — beide unten behandelt — denn genau das sind die beiden Bereiche, die der Renters' Rights Act 2025 grundlegend umgebaut hat.

Die Kautionsregel ist bei Formalitäten unnachgiebig: Die Kaution muss in ein staatlich abgesichertes Kautionsschutzprogramm (tenancy deposit protection scheme) eingezahlt werden, Punkt. Das ist keine Empfehlung guter Praxis, sondern eine zwingende Vorschrift — wird die Kaution nicht geschützt, drohen dem Vermieter gesetzliche Bußgelder, und es kann bestimmte Kündigungen blockieren, die der Vermieter später aussprechen möchte, was diesen Schritt zu einer der häufigsten Stolperfallen für grenzüberschreitende oder erstmalige Vermieter in England macht. Es gibt kein Äquivalent dazu, das Geld einfach auf dem eigenen Konto des Vermieters zu halten und am Ende informell abzurechnen, wie es auf manchen anderen von Brokik abgedeckten Märkten üblich ist. Wird dieser Schritt zu Beginn des Mietverhältnisses falsch gehandhabt, schwächt das die Rechtsposition des Vermieters für die gesamte Mietdauer, nicht nur zum Zeitpunkt der Kautionsrückzahlung.

Es gibt keine befristete Laufzeit mehr, die auslaufen könnte, und auch keinen Section-21-„No-Fault“-Weg mehr — beides wurde durch den Renters' Rights Act 2025 abgeschafft. Ein Vermieter kann das Mietverhältnis nur auf Grundlage eines der gesetzlichen Section-8-Gründe beenden (zum Beispiel Mietrückstände oder der eigene, echte Bedarf des Vermieters, die Immobilie zu verkaufen oder selbst zu beziehen, je nachdem, welcher Grund zutrifft und welche konkreten Voraussetzungen gelten), was formell zugestellt und begründet werden muss. Der Mieter hingegen behält viel Flexibilität: Er kann jederzeit mit einer Frist von zwei Monaten ausziehen, ohne einen Grund angeben zu müssen. Auch Mieterhöhungen haben ihren eigenen, eng definierten Kanal — ein Vermieter darf die Miete nur einmal im Jahr erhöhen, und ausschließlich über das gesetzliche Section-13-Kündigungsverfahren; jede im Mietvertrag selbst festgeschriebene Mietanpassungsklausel ist schlicht unwirksam und entfaltet keine Rechtswirkung, unabhängig von ihrem Wortlaut. Da das gesamte System an einem einzigen Stichtag umgestellt wurde, lohnt sich eine ausdrückliche Klärung des zeitlichen Ablaufs: Jedes Mietverhältnis, das vor dem 1. Mai 2026 als assured shorthold tenancy begonnen hatte, wandelte sich nach den Übergangsregeln automatisch in eine assured periodic tenancy um, sodass es heute keine gesonderte Kategorie „altmodischer“ Verträge gibt, die noch unter Section 21 laufen — die Abschaffung gilt flächendeckend, nicht nur für brandneue Vermietungen.

Brokiks Übergabeprotokoll für England folgt der gleichen Funktionsweise wie die übrigen Vorlagen in diesem Leitfaden: Die Immobilie wird übergeben, sobald das Protokoll unterzeichnet und die erste Monatsmiete gutgeschrieben ist, und das Dokument erfasst die Zählerstände, den Zustand der Immobilie und eine Bestandsaufnahme der Ausstattung. Der Mieter verpflichtet sich, die Immobilie im gleichen Zustand zurückzugeben, unter Berücksichtigung angemessener Abnutzung durch normalen Gebrauch (fair wear and tear) — der Maßstab, den auch die Schlichter des Kautionsschutzprogramms anlegen, falls ein Streit über die Kaution einmal geklärt werden muss. Ein gut dokumentiertes Protokoll beim Einzug ist der stärkste Beweis, den beide Seiten in einen solchen Streit einbringen können.

Die Instandhaltung teilt sich wie auf Brokiks übrigen Märkten auf: Der Mieter kümmert sich auf eigene Kosten um die routinemäßige Pflege und Reparaturen und muss dem Vermieter unverzüglich alles Schwerwiegendere mitteilen, während der Vermieter die Installationen und Geräte des Gebäudes funktionstüchtig hält. Keine baulichen Veränderungen oder unbefugten Änderungen an der Immobilie ohne schriftliche Zustimmung. Spezifisch englisch ist die darüberliegende Compliance-Ebene: Neben dem Kautionsschutzprogramm tragen Vermieter, die in England vermieten, gesetzliche Pflichten zu Sicherheits- und Wohnstandards, die vollständig außerhalb des Mietvertrags selbst bestehen — es lohnt sich, dies separat vom Vertragsmuster zu prüfen, denn der Vertrag hält die Instandhaltungspflichten der Parteien fest, entbindet den Vermieter aber nicht selbst von seinen aufsichtsrechtlichen Pflichten.