Vereinigte Staaten: Überblick über den Mietmarkt

Die Vereinigten Staaten haben kein bundesweites Wohnraummietgesetz — das Mietrecht wird vollständig von jedem Bundesstaat selbst festgelegt, und Brokiks v1-Vorlage ist auf den Bundesstaat Texas ausgerichtet (Texas Property Code, Title 8, Chapter 92 „Residential Tenancies“), gewählt als einfachste, vermieterfreundlichste Referenzjurisdiktion: keine gesetzliche Kautionsobergrenze, keine Mietpreisbindung und keine bundesstaatliche Einkommensteuer. Nach dem texanischen Statute of Frauds (Tex. Bus. & Com. Code § 26.01) muss nur ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr schriftlich und unterschrieben nachgewiesen werden — ein kürzeres Mietverhältnis kann technisch mündlich geschlossen werden —, doch Brokik erstellt unabhängig von der Laufzeit stets einen vollständigen schriftlichen Mietvertrag, und ein Notar ist nicht erforderlich: elektronische Signaturen sind nach dem bundesweiten ESIGN Act und dem Texas Uniform Electronic Transactions Act rechtsgültig.

Brokiks Vorlage identifiziert die Parteien anhand der Social Security Number (der US-Sozialversicherungsnummer) oder, bei einem gewerblichen Vermieter, der EIN (der Arbeitgeber-Identifikationsnummer), beschreibt die Immobilie genau und gibt die Monatsmiete an, mit dem von Anfang an eingebauten Übergang vom befristeten in ein monatliches Mietverhältnis, sodass nichts von Grund auf neu verhandelt werden muss, wenn die Parteien den Mietvertrag einfach über sein Enddatum hinauslaufen lassen.

Texas kennt keine gesetzliche Obergrenze für die Kaution (Tex. Prop. Code §§ 92.101–92.109) — Vermieter und Mieter vereinbaren die Höhe frei, und in den meisten texanischen Großräumen liegt die marktübliche Praxis bei etwa einer Monatsmiete, gelegentlich mehr bei einem Mieter mit schwächerer Bonität. Die Kaution darf nicht als letzte Monatsmiete behandelt werden, es sei denn, der Vermieter stimmt dem schriftlich zu.

Die Rückzahlungsfrist ist präzise geregelt: Der Vermieter muss die Kaution abzüglich einer detaillierten Aufstellung rechtmäßiger Abzüge innerhalb von 30 Tagen zurückzahlen, gerechnet ab dem späteren der beiden Zeitpunkte — Rückgabe der Immobilie durch den Mieter oder Mitteilung einer schriftlichen Nachsendeadresse an den Vermieter (§ 92.107) —, wobei die 30-Tage-Frist erst zu laufen beginnt, wenn beides eingetreten ist. Ein Vermieter, der die Kaution bösgläubig einbehält, haftet auf gesetzlichen Schadensersatz in Höhe von $100, das Dreifache des zu Unrecht einbehaltenen Betrags, sowie die angemessenen Anwaltskosten des Mieters (§ 92.109), weshalb Brokiks Vorlage die Kautionsklausel mit einer Ein- und Auszugs-Checkliste kombiniert, damit jeder Abzug dokumentiert ist.

Ein befristeter Mietvertrag in Texas endet schlicht zu seinem festgelegten Enddatum; unterschreiben die Parteien keinen neuen Vertrag und lässt der Vermieter den Mieter weiterhin wohnen, setzt sich das Mietverhältnis automatisch zu denselben Bedingungen monatlich fort. Jede Partei kann dieses monatliche Mietverhältnis dann durch eine schriftliche Kündigung mit einer Frist von mindestens einer vollen Mietzahlungsperiode beenden — üblicherweise 30 Tage (Tex. Prop. Code § 91.001) —, und Texas verlangt keinen wichtigen Grund: Ein Vermieter muss keine Begründung angeben, sofern die befristete Laufzeit bereits abgelaufen ist.

Die Beendigung eines Mietverhältnisses ist immer ein gerichtliches Verfahren. Bevor der Vermieter eine Räumungsklage (forcible-detainer suit) einreicht, um den Besitz zurückzuerlangen, muss er dem Mieter eine schriftliche Räumungsaufforderung mit einer Frist von mindestens 3 Tagen zustellen, sofern der Mietvertrag keine längere Frist vorsieht (Tex. Prop. Code § 24.005); nur eine gerichtliche Anordnung erlaubt es dem Vermieter, die Immobilie tatsächlich wieder in Besitz zu nehmen. Eigenmächtige Räumung — das Auswechseln der Schlösser, das Abstellen der Versorgungsleistungen oder das Entfernen der Sachen des Mieters ohne gerichtliche Anordnung — ist in jedem US-Bundesstaat illegal, Texas eingeschlossen.

Das texanische Recht macht eine schriftliche Ein- und Auszugs-Checkliste nicht zur formalen Voraussetzung für einen gültigen Mietvertrag, doch die stillschweigende Zusicherung der Bewohnbarkeit (implied warranty of habitability, Tex. Prop. Code § 92.052) sowie die Regeln zu Kautionsabzügen stützen sich indirekt auf eine solche: Ohne eine unterschriebene Dokumentation des Zustands der Immobilie und der Zählerstände beim Einzug hat ein Vermieter keine verlässliche Grundlage, um einen Abzug beim Auszug zu rechtfertigen, und ein Mieter kann nur schwer beweisen, dass ein Schaden nicht von ihm verursacht wurde.

Brokik behandelt die Checkliste als Standardpraxis für jedes texanische Mietverhältnis, obwohl sie keine gesetzliche Voraussetzung ist: Zustand, Ausstattung und Zählerstände werden einmal beim Einzug des Mieters und erneut beim Auszug erfasst, jede Kopie von beiden Parteien unterschrieben. Es ist der einfachste Weg für einen Vermieter, einen Kautionsabzug nach §§ 92.103–92.104 durchzusetzen — und ebenso häufig der einfachste Weg für einen Mieter, die volle Kaution zurückzuerhalten.

Über die Kautions- und Kündigungsregeln hinaus trägt ein texanischer Vermieter eine kurze Liste von Offenlegungspflichten, die zusätzlich zum bundesstaatlichen Recht gelten. Der Vermieter muss dem Mieter seinen eigenen Namen und seine Adresse oder die seines Verwalters mitteilen (Tex. Prop. Code § 92.201) und — seit 2021 — jede bekannte Überschwemmungsgeschichte oder den Hochwasserzonenstatus der Immobilie offenlegen (§ 92.0135). Wurde die Immobilie vor 1978 gebaut, verlangt Bundesrecht (42 U.S.C. § 4852d, 24 CFR Part 35 Subpart A), dass der Vermieter die Bleigefahren-Broschüre der EPA aushändigt, jede bekannte bleihaltige Farbe oder Gefahr offenlegt und beide Parteien vor Unterzeichnung des Mietvertrags ein Lead Warning Statement (eine Bleigefahren-Warnerklärung) unterschreiben lässt, wobei die Aufzeichnung mindestens drei Jahre aufzubewahren ist.

Der bundesweite Fair Housing Act (42 U.S.C. §§ 3601–3619) untersagt Diskriminierung aus sieben geschützten Gründen — Rasse, Hautfarbe, nationale Herkunft, Religion, Geschlecht, familiärer Status und Behinderung — und verlangt vom Vermieter angemessene Vorkehrungen (reasonable accommodations), etwa die Erlaubnis eines Assistenz- oder Servicetiers selbst bei einer Regelung, die Haustiere grundsätzlich ausschließt. Ein US-amerikanisches Äquivalent zum europäischen Energieausweis gibt es für einen Wohnraummietvertrag nicht: Nur eine Handvoll Städte verlangt von großen Gebäuden die Meldung von Energie-Benchmarking-Daten, und keine Klausel bildet eine EPC-Pflicht in Brokiks Texas-Vorlage ab.