Südafrika: Überblick über den Mietmarkt

Südafrika stützt sich auf ein einziges landesweites Mietgesetz — den Rental Housing Act 50 of 1999 (RHA) — statt auf ein Flickwerk aus bundesstaatlichen oder Provinzgesetzen, wie es Australien oder die Vereinigten Staaten kennen. Eine zweite Ebene, der Consumer Protection Act 68 of 2008 (CPA), bietet zusätzlichen Schutz, sobald der Mieter eine natürliche Person (keine Gesellschaft) ist, und das römisch-niederländische Gewohnheitsrecht (common law) füllt alles aus, was die Gesetze offenlassen. Eine längst verabschiedete Novelle, der Rental Housing Amendment Act 35 of 2014, würde einen schriftlichen Mietvertrag zur Pflicht machen und weitere Schutzrechte hinzufügen, ist aber Stand 2026 immer noch nicht in Kraft gesetzt worden — nach dem derzeit geltenden RHA muss ein Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen werden, wobei der Mieter verlangen kann, dass der Vermieter ihn auf Anfrage schriftlich niederlegt (s.5(1)-(2)). Brokik erstellt trotzdem stets eine vollständige schriftliche Vereinbarung — sowohl weil dies die bessere Praxis ist, als auch damit alles bereit ist für den Tag, an dem das Änderungsgesetz endlich in Kraft tritt.

Brokiks Vorlage mit 61 Klauseln ist für einen landesweiten Mietvertrag konzipiert — dieselben Klauseln gelten unabhängig davon, ob sich die Immobilie in Gauteng, im Western Cape oder in einer anderen Provinz befindet; einzig die Kontaktdaten des zuständigen Rental Housing Tribunal ändern sich je nach Provinz. Elektronische Unterschriften sind für einen gewöhnlichen Wohnraummietvertrag nach dem Electronic Communications and Transactions Act 25 of 2002 (ECTA) gültig; das Gesetz nimmt lediglich den Verkauf von Grundstücken sowie Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als 20 Jahren aus — beides liegt weit außerhalb eines gewöhnlichen Mietverhältnisses. Weder ein Notar noch eine gerichtliche Registrierung sind erforderlich. Ein eigenes Feld in der Vorlage markiert, ob der Mieter eine natürliche Person oder eine Gesellschaft ist, da einige der stärksten Mieterschutzrechte — einschließlich der weiter unten behandelten CPA-Regeln — nur für natürliche Personen gelten.

Für die Kaution besteht keine gesetzliche Obergrenze — der Rental Housing Act überlässt Vermieter und Mieter die freie Vereinbarung des Betrags (s.5(3)(c)); marktüblich sind ein bis zwei Monatsmieten, wobei zwei Monate bei Mietverhältnissen mit höherem Risiko häufiger sind. Was Südafrika von jedem anderen Markt unterscheidet, in dem Brokik tätig ist, ist s.5(3)(d): Die Kaution muss vom Vermieter auf einem verzinsten Konto bei einem Finanzinstitut angelegt werden, und der Vermieter muss dem Mieter Zinsen zahlen, die nicht niedriger sind als der übliche Sparzinssatz dieses Kontos. Der Mieter kann jederzeit einen schriftlichen Nachweis über das Konto und die angefallenen Zinsen verlangen, und Brokiks Vorlage verankert diese Pflicht direkt in der Kautionsklausel, statt sie als bloßes Nebenversprechen zu behandeln.

Ob die Kaution zurückgezahlt wird, hängt vom Verlauf des Auszugs ab. Gibt es keine Abzüge, verlangt das Gesetz eine Rückzahlung innerhalb von 7 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses. Fand eine gemeinsame Besichtigung statt und hat der Vermieter Abzüge dokumentiert, ist der Restbetrag innerhalb von 14 Tagen nach Rückgabe der Immobilie durch den Mieter fällig. Reagiert der Mieter schlicht nicht auf die Einladung des Vermieters zur Auszugsbesichtigung, darf der Vermieter die Besichtigung allein durchführen, und der Restbetrag ist innerhalb von 21 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Abzüge dürfen nur vom Mieter verursachte Schäden und geschuldete Beträge abdecken — niemals normale Abnutzung —, und dem Mieter stehen Belege für jede von der Kaution abgezogene Reparatur zu.

Der befristete Mietvertrag ist der Regelfall, doch für einen Mieter, der eine natürliche Person ist, begrenzt der Consumer Protection Act ihn auf 24 Monate (s.14) — eine längere Laufzeit ist nur möglich, wenn der Mieter ausdrücklich zugestimmt hat und der Vermieter einen nachweisbaren Vorteil für den Mieter darlegen kann, was Brokiks Vorlage als Ausnahme behandelt und nicht als etwas, das man umgehen sollte. Dieselbe CPA-Bestimmung gewährt dem Mieter ein ungewöhnliches Recht: Er kann einen befristeten Mietvertrag jederzeit, aus jedem Grund, mit einer schriftlichen Frist von 20 Werktagen kündigen, wobei der Vermieter eine angemessene Gebühr für die vorzeitige Beendigung verlangen darf, statt der vollen restlichen Miete. Ein Vermieter, der den Mietvertrag wegen einer wesentlichen Vertragsverletzung des Mieters vorzeitig beenden möchte, muss dieselben 20 Werktage einräumen, um das Problem zu beheben, bevor er kündigt. Sind Vermieter und Mieter beide Gesellschaften, gilt diese CPA-Schicht überhaupt nicht, und die Beendigung richtet sich allein nach Vertrag und Gewohnheitsrecht — Brokiks Vorlage weist ausdrücklich auf diesen Unterschied hin.

Unabhängig vom Weg zur Beendigung des Mietvertrags ist die tatsächliche Rückgabe der Immobilie ausschließlich eine gerichtliche Angelegenheit. Nach dem Prevention of Illegal Eviction Act 19 of 1998 (PIE) und s.26(3) der Verfassung darf niemand ohne eine gerichtliche Anordnung geräumt werden, die erst nach Abwägung „aller relevanten Umstände“ ergeht — und Selbsthilfe ist schlicht rechtswidrig: Ein Vermieter, der die Schlösser austauscht, das Eigentum des Mieters entfernt oder Wasser oder Strom abstellt, um ihn zum Auszug zu zwingen, begeht eine rechtswidrige Zwangsräumung und übt kein Recht aus. Brokiks Vorlage stellt dies ausdrücklich fest, statt anzudeuten, dass dem Vermieter irgendein Selbsthilferecht zustünde. Monatliche Mietverhältnisse, die auf einen abgelaufenen befristeten Vertrag folgen, enden mit gewöhnlicher Kündigungsfrist — ein Kalendermonat ist der Standard nach Gewohnheitsrecht, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Eine gemeinsame Besichtigung — bei der Vermieter und Mieter die Immobilie physisch gemeinsam durchgehen — ist in Südafrika keine optionale Höflichkeit; sie hat gesetzliches Gewicht nach s.5(3) des Rental Housing Act. Das Gesetz verlangt eine Besichtigung vor dem Einzug des Mieters, um den Zustand der Immobilie festzuhalten, und eine weitere kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses (in der Praxis etwa drei Tage vor Ablauf), um etwaige Schäden zu beurteilen. Brokiks Protokoll deckt beide ab: einen detaillierten Zustand Raum für Raum, Einbauten, Möbel und Geräte, Zählerstände und Fotos, mit Unterschrift beider Parteien.

Eine der beiden Besichtigungen auszulassen, hat eine echte Konsequenz, nicht nur eine schwächere Verhandlungsposition. Führt der Vermieter die Einzugsbesichtigung nie durch, gilt die Immobilie gesetzlich als in gutem Zustand befindlich, als der Mieter einzog. Lädt der Vermieter den Mieter nicht zur Auszugsbesichtigung ein, ist die Folge noch gravierender: Der Vermieter verliert das Recht auf jeglichen Abzug und muss die volle Kaution zuzüglich aufgelaufener Zinsen zurückzahlen. Brokik behandelt die Einladung zur Auszugsbesichtigung als etwas, das einen dokumentierten, mit Zeitstempel versehenen Eintrag innerhalb der Plattform verdient — es ist der einzige Nachweis, der das Recht des Vermieters schützt, überhaupt etwas von der Kaution abzuziehen.

Zwei strukturelle Merkmale liegen außerhalb des Vertrags selbst, prägen aber, wie ein Mietverhältnis in Südafrika tatsächlich abläuft. Erstens gibt es keine landesweite Mietpreiskontrolle für private Wohnraummieten — Mieterhöhungen sind Verhandlungssache zwischen den Parteien, und die nahezu universelle Art, wie Vermieter damit umgehen, ist eine schriftliche Staffelmietklausel, die eine jährliche prozentuale Erhöhung festlegt, typischerweise um etwa 8 % (mit einer breiteren historischen Spanne von etwa 6–10 %). Brokik schlägt eine Staffelmietklausel als optionales Feld vor, nicht als Standard, da dies Marktpraxis und keine gesetzliche Vorgabe ist; ohne eine solche Klausel benötigt eine Mieterhöhung während der Festlaufzeit die Zustimmung des Mieters, außerhalb der Festlaufzeit genügt eine gewöhnliche schriftliche Ankündigung. Eine ungewöhnlich steile oder aggressive Erhöhung kann dennoch als „unfaire Praxis“ vor dem Rental Housing Tribunal angefochten werden.

Zweitens ist für Wohnraummieten kein Energieausweis erforderlich — die einschlägigen Vorschriften (Government Gazette 700 of 2020, SANS 1544) gelten nur für Nichtwohngebäude oberhalb bestimmter Größenschwellen, weshalb Brokiks Leerzustand hierfür dies einfach als in Südafrika nicht zutreffend kennzeichnet. Mieteinnahmen selbst werden als gewöhnliches Einkommen zu Südafrikas progressiven persönlichen Steuersätzen besteuert (18–45 % für das Steuerjahr 2026), wobei Hypothekenzinsen, Kommunalabgaben, Reparaturen, Versicherung, Verwaltungsgebühren und Abnutzung der Einrichtung absetzbar sind (Kapitalverbesserungen hingegen nicht); ein Vermieter, dessen zu versteuerndes Einkommen zusammen mit anderem passiven Einkommen 30.000 R pro Jahr übersteigt, muss sich in der Regel als provisional taxpayer registrieren. Die Vermietung einer Wohnung ist von der Mehrwertsteuer befreit. Streitigkeiten hierüber — Kautionen, unfaire Erhöhungen, Belästigung, rechtswidrige Zwangsräumungen — landen beim kostenlosen, anwaltsfreien Rental Housing Tribunal der jeweiligen Provinz, dessen Entscheidung dieselbe Kraft hat wie ein Urteil eines Magistrate's Court.