Spanien: Überblick über den Mietmarkt
Der Mietmarkt
Spanien: rechtlicher Rahmen
- Mietmarkt
- 26,3 % der Bevölkerung mietet, davon 17,6 % zu Marktmieten.
- Rechtlicher Rahmen
- Geregelt durch das Gesetz über die städtische Vermietung (LAU, Gesetz 29/1994), geändert 2019 und 2023. Seine Wohnraumvorschriften sind zwingend zugunsten des Mieters.
- Kaution
- Die verpflichtende Kaution (fianza) entspricht bei einer Wohnung genau einer Monatsmiete, die der Vermieter bei der autonomen Region hinterlegt; jede zusätzliche Sicherheit ist auf zwei Monatsmieten begrenzt.
- Kündigung und Beendigung
- Der Mietvertrag verlängert sich automatisch bis zur Mindestlaufzeit von fünf oder sieben Jahren; der Mieter kann nach sechs Monaten mit einer Frist von dreißig Tagen ausziehen, und ein privater Vermieter kann die Wohnung nach dem ersten Jahr mit zwei Monaten Frist für den Eigenbedarf zurückfordern, jedoch nur, wenn dies im Vertrag vorbehalten wurde.
- Mieterhöhungen
- Für Verträge ab dem 26. Mai 2023 darf sich eine Anpassungsklausel nur auf den IRAV-Index beziehen; in einer erklärten Zone mit angespanntem Markt ist die neue Miete durch die vorherige Miete oder eine Referenzpreisobergrenze gedeckelt.
- Wissenswert
- Mietanpassungen sind an den IRAV-Index gebunden und in angespannten Zonen gedeckelt, und die Kosten für Verwaltung und Vertragsabschluss trägt stets der Vermieter.
- Risiko für Vermieter
- Die Mindestlaufzeit von fünf beziehungsweise sieben Jahren, die Mietobergrenzen in angespannten Zonen und in manchen Gebieten ein regionales Bewohnbarkeitszertifikat schränken den Vermieter allesamt ein.
Der Mietvertrag
Spanische Wohnungsmietverträge unterliegen dem Gesetz über Mietverhältnisse in Städten (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, Ley 29/1994), das in den letzten Jahren zweimal umgestaltet wurde — durch das Real Decreto-ley 7/2019 und durch die Ley 12/2023, das Gesetz über das Recht auf Wohnraum. Título II, das Wohnungsmietverträge regelt, ist zwingend zugunsten des Mieters: Eine Klausel, die zu dessen Nachteil davon abweicht, ist nichtig, sofern das Gesetz selbst die Abweichung nicht ausdrücklich erlaubt.
Das zentrale Merkmal ist die obligatorische Mindestlaufzeit (prórroga obligatoria, art. 9): Ein Mietvertrag verlängert sich automatisch, Jahr für Jahr, auf fünf Jahre, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, oder auf sieben Jahre, wenn es sich um eine Gesellschaft handelt — es sei denn, der Mieter widerspricht dreißig Tage vor einem jährlichen Fälligkeitstermin, oder der Vermieter macht ein vorbehaltenes Eigenbedarfsrecht geltend.
- Die Rückforderung wegen Eigenbedarfs (art. 9.3) steht nur natürlichen Personen als Vermieter zu, erst nach dem ersten Jahr, mit zweimonatiger Kündigungsfrist, nur für den Vermieter selbst oder einen Verwandten ersten Grades oder Ehegatten, der die Wohnung als ständigen Wohnsitz benötigt — und nur, wenn dies von Anfang an ausdrücklich im Vertrag vorbehalten wurde.
- Ist die Mindestdauer von fünf oder sieben Jahren erreicht, verlängert sich der Mietvertrag weiterhin automatisch um jährliche Perioden für bis zu drei weitere Jahre, sofern nicht der Vermieter vier Monate oder der Mieter zwei Monate im Voraus kündigt (tácita prórroga, art. 10).
- Ein Mieter kann nach sechs Monaten mit dreißigtägiger Kündigungsfrist vorzeitig ausziehen (desistimiento, art. 11); eine Vertragsstrafe für den vorzeitigen Auszug in Höhe einer Monatsmiete pro verbleibendem Jahr, anteilig berechnet, gilt nur, wenn die Parteien dies ausdrücklich vereinbart haben.
Eine kurze, inzwischen aufgehobene Episode ist erwähnenswert: Das Real Decreto-ley 8/2026 (20. März 2026) bot eine außerordentliche zweijährige Verlängerung für Mietverträge, deren Mindestlaufzeit nach art. 9 vor dem 31. Dezember 2027 enden sollte, wurde aber durch eine Entschließung vom 28. April 2026 aufgehoben — ohne sie gilt wieder die reguläre Fünf-/Sieben-Jahres-Regelung.
Kaution
Die Pflichtkaution (fianza obligatoria, art. 36.1) beträgt für eine Wohnung genau eine Monatsmiete — keine Spanne, sondern ein fester Betrag — und der Vermieter muss sie bei der zuständigen Stelle der autonomen Gemeinschaft hinterlegen, in der sich die Immobilie befindet: INCASÒL in Katalonien, die Agencia de Vivienda Social in der Comunidad de Madrid, IBAVI auf den Balearen, AVRA in Andalusien und entsprechende Stellen anderswo. Das ist eine administrative Pflicht gegenüber der Region, getrennt von — und kein Ersatz für — die fianza, die der Mieter tatsächlich zahlt.
- Vermieter können zusätzliche Sicherheiten verlangen — eine Bankgarantie, eine zusätzliche Kaution —, aber bei Verträgen mit bis zu fünf oder sieben Jahren ist der Gesamtwert dieser Zusatzsicherheiten auf zwei Monatsmieten begrenzt (art. 36.5, eingeführt durch das RDL 7/2019).
- Für die fianza selbst werden während des Mietverhältnisses keine Zinsen gezahlt.
- Wird sie nicht innerhalb eines Monats nach Rückgabe der Schlüssel zurückgezahlt, beginnt der ausstehende Betrag, gesetzliche Verzugszinsen zu tragen (art. 36.4).
Kündigung und Mieterhöhungen
Wegen der obligatorischen Mindestlaufzeit bedeutet „Beendigung" in Spanien meist, dass der Mieter sich gegen eine Verlängerung entscheidet, statt dass der Vermieter das Mietverhältnis beendet. Nach Ablauf der Mindestdauer von fünf oder sieben Jahren kann jede Seite die automatische tácita prórroga durch Kündigung stoppen — vier Monate beim Vermieter, zwei beim Mieter —, und der Mieter kann bereits nach sechs Monaten mit dreißigtägiger Kündigungsfrist aussteigen. Der einzige echte Ausweg des Vermieters innerhalb der Mindestlaufzeit ist der oben beschriebene vorbehaltene Eigenbedarfsgrund nach art. 9.3.
- Der Mietzins wird nach art. 17.1 frei vereinbart — Spanien kennt keine allgemeine, punktebasierte oder behördlich festgelegte Mietzinsdeckelung — außer in einer nach der Ley 12/2023 ausgewiesenen „zona de mercado residencial tensionado" (angespannte Marktzone), wo der Mietzins eines neuen Vertrags durch den zuletzt in den vorangegangenen fünf Jahren verlangten Mietzins oder durch eine Obergrenze anhand eines Referenzpreisindex für Großvermieter (grandes tenedores) gedeckelt wird, vorbehaltlich enger Ausnahmen in art. 17.6 Buchstaben a)-d), die eine Erhöhung um bis zu 10% zulassen.
- Für Verträge ab dem 26. Mai 2023 darf sich jede vereinbarte Mietzinsanpassungsklausel ausschließlich auf den IRAV-Index (índice de referencia para la actualización anual de rentas de vivienda) beziehen, der monatlich vom INE veröffentlicht wird — nicht auf den allgemeinen CPI und keinen anderen Index.
- Verwaltungs- und Vertragsformalisierungskosten trägt nach art. 20 stets der Vermieter, unabhängig davon, ob es sich um eine Privatperson oder eine Gesellschaft handelt — eine Regel, die die Ley 12/2023 auch auf private Vermieter ausgedehnt hat.
Übergabeprotokoll
Das LAU sieht keine gesetzliche Pflicht zur Erstellung eines schriftlichen Übergabeprotokolls vor, aber es entspricht der spanischen Marktpraxis — und ist der wichtigste Beweis der Parteien für den Zustand der Vivienda. Die acta de entrega hält die Zählerstände, den Zustand der Immobilie und ein Inventar von Möbeln und Ausstattung fest und wird bei der Schlüsselübergabe unterzeichnet.
Sie ist beim Auszug am wichtigsten: Ohne sie gibt es kaum mehr als das Wort jeder Seite, um einen Streit über Schäden beizulegen oder das Einbehalten eines Teils der fianza zu rechtfertigen.
Das spanische Recht verlangt sie an keiner Stelle, und kein Register bewahrt eine Kopie auf — sie existiert ausschließlich zwischen Vermieter und Mieter, weshalb Brokik sie genau deshalb zusammen mit dem Mietvertrag aufbewahrt, statt sie als verzichtbare Formalität zu behandeln.
Pflichten und Nebenkosten
Der Vermieter muss die Reparaturen durchführen, die notwendig sind, um die Wohnung gebrauchstauglich zu halten, ohne zusätzliche Kosten, sofern der Schaden nicht auf ein Verschulden des Mieters zurückgeht (art. 21.1). Der Mieter wiederum übernimmt die kleinen Reparaturen, die der gewöhnliche Verschleiß durch die tägliche Nutzung erfordert (art. 21.4).
- Der Mieter muss alles, was der Vermieter instand setzen muss, unverzüglich melden, kann aber selbst dringende Reparaturen durchführen, um einen drohenden Schaden abzuwenden, sofern er den Vermieter vorher benachrichtigt (art. 21.3).
- Arbeiten, die die Aufteilung, den Zugang oder die Installationen verändern, bedürfen stets der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters (art. 23).
- Ein Mieter mit Behinderung oder über 70 Jahren kann nach schriftlicher Ankündigung Barrierefreiheits-Anpassungsarbeiten durchführen, sofern diese keine gemeinschaftlichen Elemente betreffen oder die Sicherheit beeinträchtigen (art. 24).
- Einige Regionen — Katalonien, die Balearen, die Kanaren, Navarra, La Rioja, Asturien, Murcia und Extremadura — verlangen zudem vor der Vermietung eine gültige cédula de habitabilidad; die meisten anderen, einschließlich Madrid, tun dies nicht.
Interessante Fakten
Häufig gestellte Fragen
Durch eine gewöhnliche Kündigung nicht — genau das ist der Sinn der prórroga obligatoria. Ihr einziger echter Ausweg innerhalb dieses Zeitraums ist der Eigenbedarfsgrund nach art. 9.3, und auch nur, wenn Sie eine natürliche Person sind, ihn im Vertrag vorbehalten haben, das erste Jahr abwarten und zwei Monate im Voraus kündigen. Haben Sie den Eigenbedarfsgrund bei Vertragsunterzeichnung nicht vorbehalten, können Sie ihn nicht nachträglich hinzufügen — planen Sie diese Möglichkeit von Anfang an ein, falls auch nur die Chance besteht, dass Sie die Wohnung zurückbenötigen.
Ja, die Mindestlaufzeit beträgt sieben statt fünf Jahre, und der Eigenbedarfsgrund nach art. 9.3 steht Ihnen überhaupt nicht zur Verfügung — er ist ausschließlich natürlichen Personen als Vermieter vorbehalten. Der einzige realistische Ausweg einer Gesellschaft als Vermieter vor Ablauf der Sieben-Jahres-Frist ist das Abwarten der tácita-prórroga-Kündigungsfenster, sobald diese Frist erreicht ist.
Genau eine Monatsmiete, hinterlegt bei der Wohnungsbehörde Ihrer autonomen Gemeinschaft — INCASÒL, die Agencia de Vivienda Social in Madrid und Ähnliches, je nach Lage der Immobilie. Sie können zusätzliche Sicherheiten verlangen, aber bei Verträgen mit Standardlaufzeit sind diese zusammen auf zwei weitere Monatsmieten begrenzt — kalkulieren Sie entsprechend. Berücksichtigen Sie beide Beträge getrennt, wenn Sie den Zahlungsfluss beim Einzug planen.
Nur über eine vereinbarte Anpassungsklausel, und bei Verträgen ab dem 26. Mai 2023 darf sich diese Klausel ausschließlich auf den IRAV-Index beziehen — nicht auf den CPI oder etwas anderes. In einer ausgewiesenen angespannten Marktzone ist der neue Mietzins zudem durch den Mietzins des vorherigen Mieters gedeckelt. Ist die Anpassungsklausel fehlerhaft formuliert, ist sie schlicht nicht durchsetzbar — Sie blieben für den Rest der Pflichtlaufzeit auf dem ursprünglichen Mietzins sitzen.
Immer Sie — art. 20 legt die Kosten für Immobilienverwaltung und Vertragsformalisierung dem Vermieter auf, unabhängig davon, ob Sie eine Privatperson oder eine Gesellschaft sind. Vor der Ley 12/2023 galt dies nur für Vermieter in Gesellschaftsform; die Reform von 2023 dehnte dies auf jeden Vermieter aus, sodass die Abwälzung der Gebühr auf den Mieter unabhängig von Ihrer Rechtsform heute nichtig ist.
Nur in einigen Regionen — Katalonien, die Balearen, die Kanaren, Navarra, La Rioja, Asturien, Murcia und Extremadura verlangen sie, bevor Sie eine Wohnung vermieten oder deren Versorgungsanschlüsse aktivieren können. Die meisten anderen, einschließlich Madrid, verlangen sie überhaupt nicht — prüfen Sie daher die Regel Ihrer konkreten autonomen Gemeinschaft, bevor Sie inserieren.
Eine befristete Maßnahme, das RDL 8/2026, die es manchen Mietern kurzzeitig erlaubte, ihr Mietverhältnis um zwei zusätzliche Jahre zu verlängern, wenn die prórroga obligatoria vor Ende 2027 auslief. Sie galt nur vom 22. März bis zu ihrer Aufhebung am 28. April 2026 — sie gilt nicht mehr. Befinden Sie sich gerade mitten in einer solchen Verlängerung, planen Sie so, als ob es sie nicht gäbe: Ihren Vertrag regelt heute tatsächlich die reguläre fünf- oder siebenjährige prórroga obligatoria.