Slowenien: Überblick über den Mietmarkt
Der Mietmarkt
Slowenien: rechtlicher Rahmen
- Mietmarkt
- 25,2 % der Bevölkerung mietet, davon 6,8 % zu Marktmieten.
- Rechtlicher Rahmen
- Geregelt durch das Wohnungsgesetz (Stanovanjski zakon, SZ-1); soweit das Wohnungsgesetz nichts regelt, gilt das Obligationengesetz (Obligacijski zakonik, OZ).
- Kaution
- Das SZ-1 sieht für die Kaution bei einer marktüblichen Vermietung keine gesetzliche Obergrenze vor — die Drei-Monats-Grenze gilt nur für sozialen Wohnungsbau. In der Praxis verlangen Vermieter üblicherweise etwa drei Monatsmieten, was mit dem Mieter frei vereinbart wird.
- Kündigung und Beendigung
- Der Mieter kann den Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen mit einer schriftlichen Frist von 60 Tagen kündigen (Art. 102 SZ-1). Bei einem unbefristeten Mietverhältnis beträgt auch die Kündigungsfrist des Vermieters mindestens 60 Tage (Art. 112 SZ-1); er muss sich dabei auf die Verschuldensgründe des Art. 103 oder auf zusätzliche, im Vertrag ausdrücklich vereinbarte Gründe stützen, was Art. 105 für marktübliche Vermietungen zulässt.
- Mieterhöhungen
- Die Miete bei einer marktüblichen Vermietung wird frei zwischen den Parteien vereinbart; das SZ-1 sieht dafür keinen gesetzlichen Index oder ein Punktesystem vor — dieser Mechanismus gilt nur für sozialen Wohnungsbau.
- Wissenswert
- Art. 105 erlaubt es, in einem marktüblichen Mietvertrag zusätzliche Kündigungsgründe über die gesetzliche Liste hinaus aufzunehmen, sodass ein gut formulierter Vertrag dem Vermieter mehr Spielraum gibt, als das Gesetz allein bietet.
- Risiko für Vermieter
- Da Kündigungsfristen und -gründe größtenteils im Vertrag selbst geregelt werden, bleibt einem unzureichend ausgearbeiteten Vertrag nur der enge Anwendungsbereich des Art. 103 und die gesetzliche Mindestfrist von 60 Tagen.
Der Mietvertrag
Slowenische Wohnungsmietverträge unterliegen dem Wohnungsgesetz (Stanovanjski zakon, SZ-1), wobei das Obligationenrecht (Obligacijski zakonik, OZ) alles ergänzt, was das Wohnungsgesetz nicht regelt. Dieser Leitfaden — und die Vorlage von Brokik — behandelt ausschließlich tržna najemnina, also Mietverhältnisse zu Marktbedingungen; gemeinnütziger, geförderter Wohnraum (neprofitna najemnina) wird nach einem völlig separaten Regelwerk vergeben und ist hier nicht Gegenstand.
Der Mietvertrag sowie jeder Untermietvertrag müssen schriftlich abgeschlossen werden (art. 84 Abs. 4) — das Gesetz selbst knüpft an einen Verstoß keine Nichtigkeitsfolge, dennoch ist die Regel einzuhalten. Darüber hinaus legt art. 91 den zwingenden Mindestinhalt jedes Mietvertrags fest: Beschreibung der Wohnung, Lage, Fläche und Struktur, Katasternummer, Identifikationsdaten beider Parteien, Kündigungsgründe, Mietkategorie, Aufteilung der Instandhaltung, Höhe des Mietzinses und Zahlungsbedingungen, Aufschlüsselung der Betriebskosten, Nutzungs- und Kontrollregeln, Mietdauer sowie das Übergabeverfahren.
- Im Vergleich zum abgestuften MRG in Österreich oder der obligatorischen Fünf-/Sieben-Jahres-Frist in Spanien überlässt Slowenien deutlich mehr der eigenen Vereinbarung der Parteien — Mietzins, Kaution und selbst zusätzliche Kündigungsgründe werden alle frei ausgehandelt.
- Die eine harte Untergrenze: eine Mindestkündigungsfrist von 60 Tagen auf beiden Seiten, zuzüglich der oben genannten zwingenden Schriftform und des zwingenden Mindestinhalts.
Der Vermieter muss die Wohnung gemäß der Vorschrift über Instandhaltungsstandards in einem für den normalen Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und erhalten und haftet sowohl für Rechts- als auch für Sachmängel (art. 92).
Kaution
Das SZ-1 legt für die varščina (Kaution) bei einem Mietverhältnis zu Marktbedingungen überhaupt keine gesetzliche Obergrenze fest — die von manchen Quellen genannte Dreimonatsgrenze gilt ausschließlich für gemeinnützigen Wohnraum, der nach einer separaten Verordnung vergeben wird. Bei einem Mietverhältnis zu Marktbedingungen sind Höhe und Form ausschließlich Vereinbarungssache zwischen Vermieter und Mieter.
- In der Praxis sind bis zu drei Monatsmieten gängige Marktpraxis — aber kein Gesetz erzwingt diese Zahl; sie ist eine Verhandlungsposition, keine Unter- oder Obergrenze.
- Die Kaution deckt mögliche Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Schäden über den gewöhnlichen Verschleiß hinaus, unbezahlter Verpflichtungen aus dem Mietvertrag oder bei der Übergabe festgestellter Verluste.
- Sie darf vom Mieter während des Mietverhältnisses nicht zur Deckung des laufenden Mietzinses oder der Betriebskosten verwendet werden.
- Die Rückzahlung erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses, Rückgabe der Wohnung und Unterzeichnung des Übergabeprotokolls (zapisnik o primopredaji), abzüglich berechtigter Gegenforderungen.
Kündigung und Mieterhöhungen
Ein Mieter kann den Mietvertrag jederzeit, aus jedem Grund oder ohne Angabe von Gründen, mit 60-tägiger schriftlicher Kündigungsfrist beenden — eine Begründung ist nicht erforderlich (art. 102). Die Untergrenze für den Vermieter beträgt bei einem unbefristeten Mietverhältnis dieselben 60 Tage (art. 112) — eine Zahl, die es sich präzise zu merken lohnt, denn sie wurde durch die SZ-1E-Novelle, in Kraft seit 19. Juni 2021, von 90 Tagen gekürzt, zusammen mit derselben Kürzung der Kündigungsfrist des Mieters.
Anders als beim offenen Angemessenheitstest in Finnland oder dem rein gerichtlichen Verfahren in Österreich muss sich die Kündigung eines slowenischen Vermieters auf die verschuldensbezogenen Gründe (krivdni odpovedni razlogi) im geschlossenen Katalog des art. 103 stützen — schwere Beschädigung der Wohnung, unerlaubte geschäftliche Nutzung, Zahlungsverzug von mehr als 60 Tagen nach Rechnungs- oder Vertragsfrist, Störung der Nachbarn oder nicht genehmigte Umbauten oder Untervermietung — und, außer bei den schwersten Verstößen, eine vorherige schriftliche Abmahnung, die dem Mieter mindestens 15 Tage zur Behebung des Problems einräumt.
- Art. 105 ist das eigentliche Flexibilitätsventil des Mietverhältnisses zu Marktbedingungen: Er erlaubt einem Vermieter, zusätzliche Kündigungsgründe über die Liste des art. 103 hinaus hinzuzufügen, sofern diese ausdrücklich im Vertrag festgehalten sind — etwas, das bei gemeinnützigem Wohnraum nicht möglich ist.
- Der Mietzins bei einem Mietverhältnis zu Marktbedingungen wird frei vereinbart und kann während der Laufzeit nur durch eine von beiden Parteien unterzeichnete schriftliche Änderung geändert werden — es gibt keinen gesetzlichen Index oder ein Punktesystem; dieser Mechanismus gilt nur für gemeinnützigen Wohnraum.
Übergabeprotokoll
Das SZ-1 verlangt ebenso wenig ein schriftliches Übergabeprotokoll, wie es eine Obergrenze für die Kaution vorschreibt — das ist Marktpraxis, nicht Gesetz. Der zapisnik o primopredaji leistet am Ende eines Mietverhältnisses trotzdem die meiste Arbeit: Er hält die Zählerstände, den Zustand der Stanovanje und ein Inventar fest und ist der wichtigste Beweis der Parteien bei der Abrechnung der varščina.
Ohne ein unterzeichnetes Exemplar hat ein Vermieter, der wegen Schäden einen Teil der Kaution einbehält, vergleichsweise wenig, worauf er sich außer der eigenen Darstellung dessen, was sich zwischen Einzug und Auszug verändert hat, berufen kann.
Da das SZ-1 Höhe und Form der Kaution und sogar die meisten Kündigungsgründe dem Vertrag selbst überlässt, wird das Protokoll zu dem einen Dokument, das am Ende eines Mietverhältnisses alles andere zusammenhält — Brokik bewahrt es genau deshalb zusammen mit dem Mietvertrag auf.
Pflichten und Nebenkosten
Der Vermieter haftet dafür, die Wohnung gemäß der geltenden Vorschrift über Instandhaltungsstandards in einem für den normalen Gebrauch tauglichen Zustand zu halten, sowie für Rechts- und Sachmängel (art. 92). Der Mieter pflegt die Wohnung und die genutzten Gebäudeteile mit Sorgfalt und trägt die Kosten kleiner Reparaturen, die durch seine eigene unsorgfältige Nutzung entstehen (art. 94).
- Der Mieter muss dem Vermieter unverzüglich alles melden, was einer Reparatur bedarf, die in dessen Zuständigkeit fällt.
- Der Mieter muss dem Vermieter Zutritt zu Kontrollzwecken gewähren, aber höchstens zweimal jährlich (art. 94) — eine ungewöhnlich konkrete Obergrenze im Vergleich zu den anderen Märkten von Brokik.
- Umbauten bedürfen stets der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters (art. 96) — außer der Vermieter kann eine vom Mieter bezahlte Modernisierungsmaßnahme nicht verweigern; ein Gericht kann die Zustimmung ersetzen, falls sie dennoch verweigert wird (art. 97).
- Ein gültiges Energiezertifikat (energetska izkaznica) muss dem Mieter gemäß dem Energieeffizienzgesetz (ZURE) spätestens bei Unterzeichnung eines Mietvertrags von einem Jahr oder länger vorgelegt werden.
Interessante Fakten
Häufig gestellte Fragen
So viel, wie Sie und der Mieter vereinbaren — das SZ-1 legt für ein Mietverhältnis zu Marktbedingungen keine gesetzliche Obergrenze fest. Die oft genannte Dreimonatszahl bindet ausschließlich gemeinnützigen Wohnraum; in der Praxis landen die meisten Vermieter dennoch in etwa bei dieser Zahl, aber das ist eine Verhandlungsposition, keine gesetzliche Obergrenze. Schreiben Sie Ihre erwartete Zahl von Anfang an in den Vertrag — eine unausgesprochene mündliche Abmachung zur Kaution ist deutlich schwerer durchzusetzen als eine Zahl, der beide Seiten unterschriftlich zugestimmt haben.
Ja — art. 105 erlaubt es, bei einem Mietverhältnis zu Marktbedingungen zusätzliche Kündigungsgründe über den Katalog des art. 103 hinaus zu ergänzen, sofern Sie diese vor der Unterzeichnung in den Vertrag aufnehmen. Lassen Sie den Vertrag an dieser Stelle leer, bleiben Ihnen nur die gesetzlichen Gründe, falls später etwas schiefgeht. Denken Sie realistische Szenarien durch — verspätete Zahlung, Untervermietung ohne Zustimmung, Lärmbeschwerden — und formulieren Sie jedes davon ausdrücklich, statt sich auf eine vage Auffangklausel zu verlassen.
Mindestens 60 Tage bei einem unbefristeten Mietverhältnis (art. 112) — durch eine Novelle von 2021 von 90 Tagen verkürzt. Aber die Kündigungsfrist allein genügt nicht: Sie benötigen zudem einen der verschuldensbezogenen Gründe aus art. 103 oder einen selbst nach art. 105 hinzugefügten zusätzlichen Grund, sonst entfaltet die Kündigung keine Rechtswirkung. Fehlt eine der beiden Voraussetzungen — die Frist oder der Grund —, kann ein Mieter die Kündigung erfolgreich als ungültig anfechten, sodass das Mietverhältnis rechtlich weiterläuft.
Ja, in den meisten Fällen — bevor Sie sich auf einen Grund nach art. 103 berufen können, ist eine vorherige schriftliche Abmahnung erforderlich, die mindestens 15 Tage zur Behebung des Problems einräumt, außer bei den schwersten Verstößen. Überspringen Sie die Abmahnung, kann ein Gericht die Kündigung glatt ablehnen, selbst wenn der zugrunde liegende Verstoß tatsächlich vorlag. Dokumentieren Sie die Abmahnung schriftlich und bewahren Sie einen Nachweis auf, dass sie den Mieter erreicht hat — eine nicht dokumentierte Abmahnung ist funktional dasselbe wie gar keine Abmahnung, falls die Kündigung später angefochten wird.
Nein, aber ohne eines haben Sie sehr wenig, worauf Sie sich bei der Abrechnung der Kaution oder einem Streit über Schäden berufen können — genau deshalb ist es der faktische Marktstandard. Halten Sie darin sowohl beim Einzug als auch beim Auszug die Zählerstände und den Zustand der Wohnung fest. Fotos neben dem schriftlichen Protokoll stärken es zusätzlich, besonders bei Verschleiß, der sich allein in Worten schwer präzise beschreiben lässt.
Vor oder bei Unterzeichnung jedes Mietvertrags mit einer Laufzeit von einem Jahr oder mehr — bei kürzeren Mietverhältnissen nicht erforderlich, ebenso wenig bei einer Verlängerung mit einem Mieter, der dort bereits als wohnhaft gemeldet war. Das Zertifikat bleibt zehn Jahre gültig und deckt daher meist mehrere aufeinanderfolgende Mietverhältnisse ab. Eine Verlängerung mit demselben, bereits ansässigen Mieter setzt die Frist hingegen nicht zurück — ein neues Zertifikat ist nur nötig, wenn das vorherige tatsächlich abgelaufen ist.
Bis zu zweimal jährlich — der Mieter muss Sie hereinlassen, aber das Gesetz begrenzt es darauf, stimmen Sie den Zeitpunkt also mit dem Mieter ab, statt unangekündigt zu erscheinen. Nichts hindert Sie daran, eine Kontrolle mit einem geplanten Reparaturbesuch zu verbinden, um jeden Besuch optimal zu nutzen. Eine grundlose Verweigerung eines angemessenen Zutritts kann selbst zu einem Reibungspunkt in der Beziehung werden, kündigen Sie sich daher so weit im Voraus an, wie es die Situation erlaubt.