Slowenien: Überblick über den Mietmarkt
Der Mietmarkt
Slowenien: rechtlicher Rahmen
- Mietmarkt
- 25,2 % der Bevölkerung mietet, davon 6,8 % zu Marktmieten.
- Rechtlicher Rahmen
- Geregelt durch das Wohnungsgesetz (Stanovanjski zakon, SZ-1); soweit das Wohnungsgesetz nichts regelt, gilt das Obligationengesetz (Obligacijski zakonik, OZ).
- Kaution
- Das SZ-1 sieht für die Kaution bei einer marktüblichen Vermietung keine gesetzliche Obergrenze vor — die Drei-Monats-Grenze gilt nur für sozialen Wohnungsbau. In der Praxis verlangen Vermieter üblicherweise etwa drei Monatsmieten, was mit dem Mieter frei vereinbart wird.
- Kündigung und Beendigung
- Der Mieter kann den Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen mit einer schriftlichen Frist von 60 Tagen kündigen (Art. 102 SZ-1). Bei einem unbefristeten Mietverhältnis beträgt auch die Kündigungsfrist des Vermieters mindestens 60 Tage (Art. 112 SZ-1); er muss sich dabei auf die Verschuldensgründe des Art. 103 oder auf zusätzliche, im Vertrag ausdrücklich vereinbarte Gründe stützen, was Art. 105 für marktübliche Vermietungen zulässt.
- Mieterhöhungen
- Die Miete bei einer marktüblichen Vermietung wird frei zwischen den Parteien vereinbart; das SZ-1 sieht dafür keinen gesetzlichen Index oder ein Punktesystem vor — dieser Mechanismus gilt nur für sozialen Wohnungsbau.
- Wissenswert
- Art. 105 erlaubt es, in einem marktüblichen Mietvertrag zusätzliche Kündigungsgründe über die gesetzliche Liste hinaus aufzunehmen, sodass ein gut formulierter Vertrag dem Vermieter mehr Spielraum gibt, als das Gesetz allein bietet.
- Risiko für Vermieter
- Da Kündigungsfristen und -gründe größtenteils im Vertrag selbst geregelt werden, bleibt einem unzureichend ausgearbeiteten Vertrag nur der enge Anwendungsbereich des Art. 103 und die gesetzliche Mindestfrist von 60 Tagen.
Der Mietvertrag
Slowenische Wohnungsmietverträge unterliegen dem Wohnungsgesetz (Stanovanjski zakon, SZ-1), wobei das Obligationenrecht (Obligacijski zakonik, OZ) alles ergänzt, was das Wohnungsgesetz nicht regelt. Dieser Leitfaden — und die Vorlage von Brokik — behandelt ausschließlich tržna najemnina, also Mietverhältnisse zu Marktbedingungen; gemeinnütziger, geförderter Wohnraum (neprofitna najemnina) wird nach einem völlig separaten Regelwerk vergeben und ist hier nicht Gegenstand.
Der Mietvertrag sowie jeder Untermietvertrag müssen schriftlich abgeschlossen werden (art. 84 Abs. 4) — das Gesetz selbst knüpft an einen Verstoß keine Nichtigkeitsfolge, dennoch ist die Regel einzuhalten. Darüber hinaus legt art. 91 den zwingenden Mindestinhalt jedes Mietvertrags fest: Beschreibung der Wohnung, Lage, Fläche und Struktur, Katasternummer, Identifikationsdaten beider Parteien, Kündigungsgründe, Mietkategorie, Aufteilung der Instandhaltung, Höhe des Mietzinses und Zahlungsbedingungen, Aufschlüsselung der Betriebskosten, Nutzungs- und Kontrollregeln, Mietdauer sowie das Übergabeverfahren.
- Im Vergleich zum abgestuften MRG in Österreich oder der obligatorischen Fünf-/Sieben-Jahres-Frist in Spanien überlässt Slowenien deutlich mehr der eigenen Vereinbarung der Parteien — Mietzins, Kaution und selbst zusätzliche Kündigungsgründe werden alle frei ausgehandelt.
- Die eine harte Untergrenze: eine Mindestkündigungsfrist von 60 Tagen auf beiden Seiten, zuzüglich der oben genannten zwingenden Schriftform und des zwingenden Mindestinhalts.
Der Vermieter muss die Wohnung gemäß der Vorschrift über Instandhaltungsstandards in einem für den normalen Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und erhalten und haftet sowohl für Rechts- als auch für Sachmängel (art. 92).
Kaution
Das SZ-1 legt für die varščina (Kaution) bei einem Mietverhältnis zu Marktbedingungen überhaupt keine gesetzliche Obergrenze fest — die von manchen Quellen genannte Dreimonatsgrenze gilt ausschließlich für gemeinnützigen Wohnraum, der nach einer separaten Verordnung vergeben wird. Bei einem Mietverhältnis zu Marktbedingungen sind Höhe und Form ausschließlich Vereinbarungssache zwischen Vermieter und Mieter.
- In der Praxis sind bis zu drei Monatsmieten gängige Marktpraxis — aber kein Gesetz erzwingt diese Zahl; sie ist eine Verhandlungsposition, keine Unter- oder Obergrenze.
- Die Kaution deckt mögliche Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Schäden über den gewöhnlichen Verschleiß hinaus, unbezahlter Verpflichtungen aus dem Mietvertrag oder bei der Übergabe festgestellter Verluste.
- Sie darf vom Mieter während des Mietverhältnisses nicht zur Deckung des laufenden Mietzinses oder der Betriebskosten verwendet werden.
- Die Rückzahlung erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses, Rückgabe der Wohnung und Unterzeichnung des Übergabeprotokolls (zapisnik o primopredaji), abzüglich berechtigter Gegenforderungen.
Kündigung und Mieterhöhungen
Ein Mieter kann den Mietvertrag jederzeit, aus jedem Grund oder ohne Angabe von Gründen, mit 60-tägiger schriftlicher Kündigungsfrist beenden — eine Begründung ist nicht erforderlich (art. 102). Die Untergrenze für den Vermieter beträgt bei einem unbefristeten Mietverhältnis dieselben 60 Tage (art. 112) — eine Zahl, die es sich präzise zu merken lohnt, denn sie wurde durch die SZ-1E-Novelle, in Kraft seit 19. Juni 2021, von 90 Tagen gekürzt, zusammen mit derselben Kürzung der Kündigungsfrist des Mieters.
Anders als beim offenen Angemessenheitstest in Finnland oder dem rein gerichtlichen Verfahren in Österreich muss sich die Kündigung eines slowenischen Vermieters auf die verschuldensbezogenen Gründe (krivdni odpovedni razlogi) im geschlossenen Katalog des art. 103 stützen — schwere Beschädigung der Wohnung, unerlaubte geschäftliche Nutzung, Zahlungsverzug von mehr als 60 Tagen nach Rechnungs- oder Vertragsfrist, Störung der Nachbarn oder nicht genehmigte Umbauten oder Untervermietung — und, außer bei den schwersten Verstößen, eine vorherige schriftliche Abmahnung, die dem Mieter mindestens 15 Tage zur Behebung des Problems einräumt.
- Art. 105 ist das eigentliche Flexibilitätsventil des Mietverhältnisses zu Marktbedingungen: Er erlaubt einem Vermieter, zusätzliche Kündigungsgründe über die Liste des art. 103 hinaus hinzuzufügen, sofern diese ausdrücklich im Vertrag festgehalten sind — etwas, das bei gemeinnützigem Wohnraum nicht möglich ist.
- Der Mietzins bei einem Mietverhältnis zu Marktbedingungen wird frei vereinbart und kann während der Laufzeit nur durch eine von beiden Parteien unterzeichnete schriftliche Änderung geändert werden — es gibt keinen gesetzlichen Index oder ein Punktesystem; dieser Mechanismus gilt nur für gemeinnützigen Wohnraum.
Übergabeprotokoll
Das SZ-1 verlangt ebenso wenig ein schriftliches Übergabeprotokoll, wie es eine Obergrenze für die Kaution vorschreibt — das ist Marktpraxis, nicht Gesetz. Der zapisnik o primopredaji leistet am Ende eines Mietverhältnisses trotzdem die meiste Arbeit: Er hält die Zählerstände, den Zustand der Stanovanje und ein Inventar fest und ist der wichtigste Beweis der Parteien bei der Abrechnung der varščina.
Ohne ein unterzeichnetes Exemplar hat ein Vermieter, der wegen Schäden einen Teil der Kaution einbehält, vergleichsweise wenig, worauf er sich außer der eigenen Darstellung dessen, was sich zwischen Einzug und Auszug verändert hat, berufen kann.
Da das SZ-1 Höhe und Form der Kaution und sogar die meisten Kündigungsgründe dem Vertrag selbst überlässt, wird das Protokoll zu dem einen Dokument, das am Ende eines Mietverhältnisses alles andere zusammenhält — Brokik bewahrt es genau deshalb zusammen mit dem Mietvertrag auf.
Pflichten und Nebenkosten
Der Vermieter haftet dafür, die Wohnung gemäß der geltenden Vorschrift über Instandhaltungsstandards in einem für den normalen Gebrauch tauglichen Zustand zu halten, sowie für Rechts- und Sachmängel (art. 92). Der Mieter pflegt die Wohnung und die genutzten Gebäudeteile mit Sorgfalt und trägt die Kosten kleiner Reparaturen, die durch seine eigene unsorgfältige Nutzung entstehen (art. 94).
- Der Mieter muss dem Vermieter unverzüglich alles melden, was einer Reparatur bedarf, die in dessen Zuständigkeit fällt.
- Der Mieter muss dem Vermieter Zutritt zu Kontrollzwecken gewähren, aber höchstens zweimal jährlich (art. 94) — eine ungewöhnlich konkrete Obergrenze im Vergleich zu den anderen Märkten von Brokik.
- Umbauten bedürfen stets der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters (art. 96) — außer der Vermieter kann eine vom Mieter bezahlte Modernisierungsmaßnahme nicht verweigern; ein Gericht kann die Zustimmung ersetzen, falls sie dennoch verweigert wird (art. 97).
- Ein gültiges Energiezertifikat (energetska izkaznica) muss dem Mieter gemäß dem Energieeffizienzgesetz (ZURE) spätestens bei Unterzeichnung eines Mietvertrags von einem Jahr oder länger vorgelegt werden.