Slowakei: Überblick über den Mietmarkt

In der Slowakei bestehen zwei getrennte Mietregime nebeneinander, und die Wahl zwischen ihnen ist die folgenreichste Entscheidung im gesamten Mietverhältnis. Der Standard nach dem Občiansky zákonník (Bürgerliches Gesetzbuch, §685 ff.) ist ein stark mieterschützender Mietvertrag: Der Vermieter kann ihn nur aus einer abschließenden Liste gesetzlicher Gründe beenden, mit 3-monatiger Kündigungsfrist, und muss dem Mieter in vielen Fällen vor dem Auszug eine Ersatzwohnung anbieten. Zákon č. 98/2014 über die kurzfristige Wohnungsmiete kehrt dieses Gleichgewicht um — ein eigenständiges, vermieterfreundliches Regime, das die meisten Schutzvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs abschaltet, sofern der Vermieter dessen Voraussetzungen erfüllt.

Die slowakische Vorlage von Brokik verwendet standardmäßig das Regime 98/2014, weil es als einziges dem Vermieter eine echte, vorhersehbare Kontrolle gibt: kürzere Kündigungsfristen, keine Pflicht zur Beschaffung einer Ersatzwohnung und die Freiheit, zusätzliche Kündigungsgründe vertraglich zu vereinbaren. Das ist an Bedingungen geknüpft — das Gesetz gewährt den Schutz von 98/2014 nur, wenn der Vertrag schriftlich vorliegt, der Vermieter sich bis Ende des Monats nach dem Monat der Vermietung beim Finanzamt registriert hat (oder bereits registriert ist) und der Mieter eine schriftliche Bestätigung unterzeichnet, dass er sich der Vermietung nach 98/2014 bewusst ist. Wird eine dieser drei Voraussetzungen versäumt, fällt der Vertrag stillschweigend auf das mieterlastige Regime des Bürgerlichen Gesetzbuchs zurück — deshalb behandelt das Onboarding von Brokik sie als zwingende Anforderungen, nicht als optionale Felder.

Das Regime 98/2014 begrenzt außerdem die maximale Gesamtlaufzeit eines einzelnen Mietverhältnisses: höchstens sechs Jahre insgesamt, typischerweise strukturiert als anfängliche zweijährige Laufzeit mit bis zu zwei weiteren zweijährigen Verlängerungen (2+2+2). Für Vermieter, die sich nicht beim Finanzamt registrieren können oder wollen, bietet Brokik den Mietvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch als Rückfalllösung an — mit einem klaren Hinweis, dass dies eine deutlich schwächere Verhandlungsposition, längere Kündigungsfristen und die Ersatzwohnungspflicht mit sich bringt.

Unter dem Regime 98/2014 ist die Kaution gesetzlich auf das Dreifache der Monatsmiete zuzüglich Nebenkosten gedeckelt (peňažná zábezpeka, §5) — eine harte Obergrenze, kein verhandelbarer Richtwert; jede darüber hinausgehende Klausel ist im überschießenden Teil nichtig. Die Kaution dient zur Deckung unbezahlter Miete oder Nebenkosten, Schäden an der Wohnung oder ihrer Ausstattung sowie sonstiger aus dem Mietverhältnis entstehender Ansprüche.

Greift der Vermieter während der Mietzeit auf die Kaution zurück, muss der Mieter sie innerhalb eines Monats nach schriftlicher Aufforderung wieder auffüllen. Am Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter einen Monat ab Rückgabe und Übergabe der Wohnung Zeit, um den verbleibenden Restbetrag zu erstatten — eine kurze, feste Frist, die der Vertrag von Brokik ausdrücklich benennt, statt sie dem Brauch zu überlassen. Das Regime des Bürgerlichen Gesetzbuchs kennt keine entsprechende gesetzliche Obergrenze, doch die 3-fache Grenze ist auch die Zahl, die die geplante Reform des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 2027 voraussichtlich beibehalten wird — deshalb ist sie der sichere Standard über beide Regime hinweg.

Unter 98/2014 kann der Vermieter mit einer Standardfrist von einem Monat kündigen, verkürzt auf nur 15 Tage bei schweren Pflichtverletzungen — Miet- oder Nebenkostenrückstände über zwei Monate, vorsätzliche Beschädigung der Wohnung oder ein Mieter, der Abmahnungen zur Hausordnung ignoriert. Vermieter und Mieter können außerdem zusätzliche Kündigungsgründe direkt im Vertrag vereinbaren, was das Regime des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht zulässt. Es gibt jedoch einen Stachel für Vermieter, die die Voraussetzung der steuerlichen Registrierung versäumen: Ihre Kündigungsfrist verlängert sich als Sanktion für die fehlende Registrierung auf mindestens zwei Monate. Mieter unter 98/2014 können mit einem Monat Standardfrist kündigen, oder mit 15 Tagen, wenn die Wohnung tatsächlich unbewohnbar wird, ihre Arbeitsstelle (an die das Mietverhältnis gebunden war) endet oder sie Anspruch auf Sozialwohnraum haben.

Die Rückfalllösung des Bürgerlichen Gesetzbuchs funktioniert ganz anders: Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur aus einer abschließenden Liste gesetzlicher Gründe (§711) beenden — Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige, schwere Beschädigung oder Belästigung durch den Mieter, Mietrückstände über drei Monate, unerlaubte Untervermietung und einige weitere — stets mit 3-monatiger Kündigungsfrist und klar angegebenem Grund. In vielen dieser Fälle muss der Vermieter dem Mieter zudem eine Ersatzwohnung oder Ersatzunterkunft (bytová náhrada) anbieten, bevor das Mietverhältnis tatsächlich enden kann — der Hauptgrund, warum Brokik Vermieter, sobald sie sich registrieren können, zu 98/2014 lenkt.

Das Regime 98/2014 verlangt, dass der Vertrag selbst den Zustand der Wohnung, ihre Ausstattung und alle dem Vermieter bei Vertragsschluss bereits bekannten Mängel beschreibt — in der Praxis wird dies über ein dem Vertrag beigefügtes Übergabeprotokoll (odovzdávací/preberací protokol) abgewickelt. Brokik behandelt es als verpflichtende Anlage und nicht als optionale Annehmlichkeit, denn erst dadurch wird die Kautionsklausel überhaupt durchsetzbar: Ohne dokumentierten Zustand und Zählerstände beim Einzug gibt es keine saubere Grundlage, um beim Auszug etwas von der Kaution einzubehalten.

Das Protokoll sollte den Zustand der Wohnung und ihrer Ausstattung festhalten, bekannte Mängel auflisten, Zählerstände erfassen und idealerweise Fotos enthalten — einmal bei der Übergabe und erneut bei der Rückgabe erstellt, sodass beide Aufzeichnungen bei einem etwaigen Streit über Schäden oder Abnutzung direkt verglichen werden können.

Mieterhöhungen unter 98/2014 sind eng begrenzt: Der Vermieter darf die Miete einseitig nur anheben, um der erwarteten durchschnittlichen Jahresinflation oder gestiegenen Kosten der mit der Wohnung verbundenen Dienstleistungen zu folgen — nie als freie Marktanpassung. Der Vertrag von Brokik enthält eine Indexierungsklausel auf genau dieser Grundlage, mit einem Feld für den anwendbaren Satz und Mechanismus; jede andere Mietänderung bedarf der Zustimmung beider Parteien.

Vor Vertragsunterzeichnung muss der Vermieter dem Mieter einen gültigen Energieausweis (energetický certifikát) nach zákon č. 555/2005 vorlegen können — der Energieeffizienzwert des Ausweises muss auch im Inserat selbst erscheinen, nicht nur im Vertrag. Miete und Kaution werden immer in Euro angegeben, und slowakische Telefonnummern verwenden die Vorwahl +421. Nebenkosten (plnenia spojené s užívaním bytu) werden getrennt von der Miete behandelt und nach tatsächlichem Verbrauch oder Lieferantenrechnungen abgerechnet, wobei die Aufteilung im Vertrag festgelegt und die Zählerstände mit dem Übergabeprotokoll verknüpft sind.

Ein Punkt, den man erwähnen sollte, ohne überzureagieren: Eine umfassende Neufassung des Bürgerlichen Gesetzbuchs hat ihre zweite Lesung im Národná rada passiert und zielt auf ein Inkrafttreten zum 1. Juli 2027. Sollte sie wie entworfen in Kraft treten, würde sie 98/2014 in ein einheitliches Regime überführen, das Schriftformerfordernis streichen, die 3-fache Kautionsobergrenze beibehalten, gesetzliche Zinsen auf Kautionen einführen und die Ersatzwohnungspflicht bei Kündigung abschaffen. Die Vorlage von Brokik ist auf das heute geltende Regime ausgelegt; der Wechsel 2027 ist im Blick zu behalten, aber noch nicht handlungsrelevant.