Polen: Überblick über den Mietmarkt

Der polnische Mietvertrag läuft auf zwei Schienen: eine gewöhnliche Wohnraummiete nach dem Zivilgesetzbuch und dem Mieterschutzgesetz (ustawa o ochronie praw lokatorów) sowie die vermieterfreundlichere „Gelegenheitsmiete“ (najem okazjonalny). Im gewöhnlichen Regime ist der Mieter, sobald das Mietverhältnis unbefristet wird, stark geschützt — ein Vermieter kann es nur aus den in Artikel 11 des Gesetzes aufgeführten gesetzlichen Gründen beenden, nicht durch eine einfache Kündigung. Brokiks Standardvorlage ist als befristeter Mietvertrag nach dem Zivilgesetzbuch aufgebaut, mit einer klaren Einleitung: Der Vermieter bestätigt ein einwandfreies Rechtstitel an der Immobilie, der Mieter bestätigt, wie viele Personen dort wohnen werden, und die Wohnung darf nur zu Wohnzwecken genutzt werden — keine gewerbliche Tätigkeit, keine Untervermietung und keine unentgeltliche Nutzung durch Dritte ohne Zustimmung.

Jedem Vertrag liegen vier Anlagen bei: die Monatsmiete, die Versorgungsunternehmen mit ihren Tarifen, eine von jedem Bewohner zu unterzeichnende Erklärung zur Mülltrennung sowie die Kontaktdaten des Vermieters für laufende und dringende Angelegenheiten. Der Vertrag legt einen strikten Abrechnungsrhythmus fest — der Vermieter stellt bis zum 5. jedes Monats eine Abrechnungsrechnung aus, die Zahlung ist bis zum 10. fällig, und eine Zahlung gilt erst als geleistet, sobald sie auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Wird dies um 60 Tage überschritten, erlaubt der Vertrag dem Vermieter, die Schuld dem Krajowy Rejestr Długów BIG S.A. zu melden — eine reale Konsequenz, die für beide Seiten wissenswert ist.

Für einen wirklich schnellen Räumungsweg ist die Gelegenheitsmiete das Kronjuwel des polnischen Mietrechts: Sie erlaubt es dem Eigentümer, eine notarielle Urkunde beizufügen, in der sich der Mieter freiwillig der Zwangsvollstreckung unterwirft — geht also etwas schief, muss der Vermieter nicht das gewöhnliche, oft langwierige gerichtliche Räumungsverfahren gegen einen geschützten Mieter durchlaufen. Außerhalb dieses Regimes wird die Rückgewinnung der Wohnung in Monaten, nicht Wochen gemessen — deshalb ist die Wahl des richtigen Mietvertragstyps gleich zu Beginn die wichtigste Entscheidung überhaupt.

Die Kaution (kaucja) wird bei Vertragsunterzeichnung vollständig gezahlt und ist gesetzlich auf bis zu zwölf Monatsmieten begrenzt — eine im Vergleich zu den meisten europäischen Märkten bemerkenswert hohe Obergrenze, wobei Vermieter in der Praxis meist deutlich weniger verlangen. Brokiks Vertrag stellt klar: Die Kaution dient der Absicherung der Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter, sie darf vom Mieter nicht als Ersatz für Miet- oder Nebenkostenzahlungen während der Mietzeit behandelt werden, und sie wird während der Verwahrung beim Vermieter nicht verzinst. Die Abrechnung erfolgt erst, nachdem zwei Dinge nacheinander eingetreten sind — das Mietverhältnis endet und das Übergabeprotokoll (protokół zdawczo-odbiorczy) wird unterzeichnet. Wird das Protokoll übersprungen, fehlt der Kautionsabrechnung jeder Bezugspunkt: Ohne dokumentierten Zustand beim Einzug gibt es keine saubere Grundlage, beim Auszug irgendetwas einzubehalten — genau deshalb sind die Protokollklausel und die Kautionsklausel bewusst voneinander abhängig gestaltet.

Die ordentliche Kündigung ist in Polen bewusst asymmetrisch gestaltet, und diese Asymmetrie ist der eigentliche Kern des Mieterschutzgesetzes. Brokiks Vorlage für befristete Verträge erlaubt beiden Parteien die Kündigung mit einer vollen Kalendermonatsfrist, doch diese Klausel greift nur, solange die Befristung läuft oder sobald der Vertrag auf die vom Gesetz zugelassene Weise unbefristet geworden ist — ein Vermieter kann ein laufendes, geschütztes Mietverhältnis nicht einfach beenden; die Kündigung muss einem der gesetzlichen Gründe aus Artikel 11 entsprechen (zum Beispiel schwerwiegende Verletzungen der Mieterpflichten, unbefugte Untervermietung oder der eigene Wohnbedarf des Vermieters unter den vom Gesetz festgelegten Bedingungen). Genau diese Reibung soll die Gelegenheitsmiete beseitigen: Durch die bei Unterzeichnung beigefügte notarielle freiwillige Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung muss der Vermieter kein vollständiges Räumungsverfahren über die gesetzlichen Gründe führen, falls das Mietverhältnis vorzeitig beendet werden muss.

Mieterhöhungen laufen auf einer eigenen, von der Kündigung getrennten Schiene — das Mieterschutzgesetz begrenzt, wie oft und auf welcher Grundlage ein Vermieter die Miete eines laufenden Mietverhältnisses erhöhen darf, sodass ein Eigentümer dem Mieter nicht einfach im nächsten Monat eine höhere Rechnung aushändigen kann. Jede Änderung der vereinbarten Bedingungen, einschließlich der Miete, muss durch einen schriftlichen Nachtrag erfolgen; Brokiks Vorlage erklärt Änderungen ohne unterzeichneten Nachtrag ausdrücklich für unwirksam.

Das Übergabeprotokoll (protokół zdawczo-odbiorczy) ist der Punkt, an dem das Mietverhältnis in der Praxis tatsächlich beginnt: Brokiks Vorlage macht die Übergabe davon abhängig, dass das Protokoll unterzeichnet und die erste Monatsmiete gutgeschrieben ist, in dieser Reihenfolge. Es erfasst die Zählerstände für Kaltwasser, Warmwasser und Strom, den technischen Zustand der Wohnung sowie eine vollständige Bestandsaufnahme der darin befindlichen Ausstattung. Der Mieter verpflichtet sich anschließend, die Immobilie im gleichen Zustand zurückzugeben, unter Berücksichtigung der normalen Abnutzung durch den alltäglichen Gebrauch. Beim Auszug ist dieses ursprüngliche Protokoll der Maßstab — der Vertrag legt die Kosten für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, dem Mieter auf und erlaubt es dem Vermieter, die Wiederherstellung zu verlangen, falls Änderungen ohne schriftliche Zustimmung vorgenommen wurden. Wird das Einzugsprotokoll übersprungen oder nur oberflächlich ausgefüllt, verliert der Vermieter die Bezugsgrundlage, die später nötig ist, um irgendetwas von der Kaution einzubehalten.

Die laufende Instandhaltung ist im Vertrag klar aufgeteilt: Der Mieter trägt die routinemäßige Pflege und die laufenden Reparaturen, die nötig sind, um die Wohnung in gutem Zustand zu halten, und muss den Vermieter unverzüglich informieren, wenn darüber hinausgehende Reparaturen nötig sind; der Vermieter ist dafür verantwortlich, die Installationen und Geräte des Gebäudes funktionstüchtig zu halten. Weder bauliche Veränderungen noch Eingriffe in die unter Putz verlegten Wasser-, Abwasser- oder Elektroleitungen sind ohne schriftliche Zustimmung erlaubt — eine Klausel, die die Vorlage streng handhabt. Internet ist in den vom Mieter gezahlten Nebenkosten enthalten und wird als unbegrenzter Hochgeschwindigkeitszugang bereitgestellt, wobei der Vermieter bestimmte Online-Dienste aus Sicherheitsgründen sperren kann. Brokiks Standardvorlage enthält außerdem ein vollständiges Rauchverbot und ein Verbot der Tierhaltung in der Wohnung; beide sind vertragliche Bestimmungen der Vorlage und keine gesetzlichen Anforderungen, also ein Ausgangspunkt für Verhandlungen zwischen den Parteien, keine rechtliche Untergrenze.