Österreich: Überblick über den Mietmarkt

Ein österreichischer Wohnungsmietvertrag beruht auf zwei Rechtsebenen: den allgemeinen Regeln über die Miete von Immobilien im Zivilgesetzbuch (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch, ABGB §§ 1090 ff.) und, soweit anwendbar, dem Mietrechtsgesetz (MRG). Welche Ebene für eine bestimmte Wohnung gilt, hängt ausschließlich vom Gebäude ab, nicht von den Wünschen der Parteien.

Das MRG gliedert sich in drei Stufen. Vollanwendung erfasst Gebäude mit mehr als zwei selbständigen Miet- oder Geschäftseinheiten, deren Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 erteilt wurde, sowie geförderte Neubauten — hier gelten die geschlossenen Mietzinsbildungsregeln (Richtwert- oder Kategoriemietzins), die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters und der vollständige Kündigungsschutzkatalog. Teilanwendung erfasst Gebäude mit mehr als zwei Einheiten, die nach dem 30. Juni 1953 ohne öffentliche Förderung errichtet wurden: Der Mietzins ist frei verhandelbar, weil die Mietzinsbildungsregeln des MRG hier nicht greifen, der Kündigungsschutz jedoch schon. Vollausnahme — Ein- oder Zweifamilienhäuser mit höchstens zwei selbständigen Einheiten, bei nach dem 31. Dezember 2001 abgeschlossenen Verträgen, sowie Ferienwohnungen — fällt auf das reine ABGB zurück, ohne Mietzinsdeckelung und ohne geschlossene Liste von Kündigungsgründen.

• Mietzins, Mindestdauer und die Erhaltungspflicht des Vermieters hängen alle von dieser Einstufung ab.
• Seit der Reform „Mietenpaket 2026" (in Kraft seit 1. Jänner 2026) muss ein befristeter Mietvertrag im Voll- oder Teilanwendungsbereich mindestens fünf Jahre bei einem gewerblichen Vermieter oder drei Jahre bei einem privaten Vermieter laufen — ein kürzerer Zeitraum gilt automatisch als unbefristet.
• Ein befristeter Mietvertrag im vollständig regulierten Segment erhält einen 25%igen Abschlag vom Richtwertmietzins (§ 16 Abs. 7 MRG).

Die Vermietung muss zu Wohnzwecken erfolgen, sofern der Vermieter nicht schriftlich einer geschäftlichen Nutzung zustimmt, und die Untervermietung bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters.

Das MRG legt für die Kaution bei einem Wohnungsmietvertrag keine gesetzliche Obergrenze fest — das ist einer der Bereiche, in denen das österreichische Recht die Höhe der Verhandlung überlässt. In der Praxis behandelt der Oberste Gerichtshof eine Kaution von drei bis sechs monatlichen Bruttomieten als grundsätzlich unbedenklich; ein deutlich höherer Betrag riskiert, gemäß § 879 ABGB als sittenwidrig aufgehoben zu werden.

• Die Kaution muss auf einem eigenen, mündelsicheren, verzinsten Sparkonto oder einer gleichwertig sicheren Veranlagung angelegt werden, die klar vom eigenen Vermögen des Vermieters getrennt ist.
• Die Zinsen stehen dem Mieter zu, nicht dem Vermieter.
• Der Mieter darf sie während des Mietverhältnisses nicht zur Deckung der laufenden Miete oder Betriebskosten verwenden.
• Die Abrechnung und Rückzahlung — Kaution samt aufgelaufener Zinsen, abzüglich berechtigter Gegenforderungen — erfolgt innerhalb angemessener Frist nach Ende des Mietverhältnisses, Rückgabe der Wohnung und Unterzeichnung des Übergabeprotokolls.

Die österreichischen Kündigungsregeln folgen derselben dreistufigen MRG-Landkarte wie alles andere. Im Bereich der Voll- oder Teilanwendung kann ein Mieter einen unbefristeten Mietvertrag jederzeit mit einmonatiger Kündigungsfrist zum Ende eines Kalendermonats schriftlich oder gerichtlich beenden; bei einem befristeten Mietvertrag kann der Mieter frühestens nach einem Jahr mit dreimonatiger Kündigungsfrist aussteigen.

Die Seite des Vermieters ist deutlich enger gefasst. Ein Vermieter kann den Mietvertrag nur gerichtlich beenden (gerichtliche Aufkündigung) und nur aus einem der Gründe des geschlossenen Katalogs des § 30 Abs. 2 MRG — vor allem qualifizierter Mietzinsrückstand trotz Mahnung, erheblich nachteiliger Gebrauch der Wohnung oder dringender Eigenbedarf. Eine Kündigungsfrist im eigentlichen Sinn gibt es für den Vermieter nicht: Das gerichtliche Verfahren selbst ist der Mechanismus.

• Bei einer vollständig ausgenommenen Liegenschaft (Vollausnahme) gilt nichts davon — die Kündigung folgt stattdessen den allgemeinen Regeln der §§ 1116 f. ABGB, die den Mieter deutlich weniger schützen.
• Indexgebundene Mietzinsanpassungen sind seit 1. Jänner 2026 gedeckelt: höchstens einmal jährlich, frühestens am 1. April, mit voller Weitergabe des CPI bis 3% und nur der Hälfte eines darüber hinausgehenden Betrags — zuzüglich zusätzlicher Obergrenzen von 1% für 2026 und 2% für 2027 im vollständig regulierten Segment.

Weder das MRG noch das ABGB verpflichten den Vermieter zur Erstellung eines förmlichen Übergabeprotokolls, aber es entspricht der österreichischen Marktpraxis — und ist in der Praxis der stärkste Beweis, den beide Seiten haben. Das Übergabeprotokoll hält die Zählerstände, den Zustand der Wohnung und ihrer Ausstattung fest und wird von beiden Parteien in zwei identischen Exemplaren unterzeichnet, je eines für jede Seite.

Es hat an beiden Enden des Mietverhältnisses echtes rechtliches Gewicht: beim Auszug ist es der Maßstab für einen etwaigen Schadenersatzanspruch nach § 1111 ABGB über den gewöhnlichen Verschleiß hinaus, und es ist die wichtigste Referenz bei Abrechnung und Rückzahlung der Kaution.

Das Dokument wird bei keiner Behörde hinterlegt — es bleibt zwischen Vermieter und Mieter —, aber Brokik speichert es zusammen mit dem Mietvertrag, sodass beide Seiten es abrufen können, sobald Monate oder Jahre nach dem Einzug ein Kautions- oder Schadenersatzstreit entsteht.

Im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG ist die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 MRG zwingend und darf nicht zum Nachteil des Mieters eingeschränkt werden: Sie umfasst die allgemeinen Teile des Gebäudes sowie jeden ernsten, gesundheitsgefährdenden Mangel, auch innerhalb des vermieteten Objekts. In einer vollständig ausgenommenen Liegenschaft gilt stattdessen die leichtere allgemeine Pflicht nach § 1096 ABGB.

• Der Mieter übernimmt die laufende Reinigung und die kleinen Instandhaltungsarbeiten, die nötig sind, um die Wohnung im unveränderten Zustand zu erhalten, und muss alles Schwerwiegendere unverzüglich melden.
• Reagiert der Vermieter nach Verständigung nicht rechtzeitig, kann der Mieter dringende, nicht aufschiebbare Reparaturen veranlassen und dem Vermieter in Rechnung stellen.
• Bauliche Veränderungen sowie jeder Eingriff in unter Putz verlegte Wasser-, Abwasser- oder Elektroleitungen bedürfen stets der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters.
• Rauchverbot und ein Verbot der Tierhaltung ohne Zustimmung sind Standardklauseln.