Norwegen: Überblick über den Mietmarkt
Der Mietmarkt
Norwegen: rechtlicher Rahmen
- Mietmarkt
- 21,2 % der Bevölkerung mietet, davon 19,3 % zu Marktmieten.
- Rechtlicher Rahmen
- Geregelt durch die husleieloven. Eine Klausel, die für den Mieter ungünstiger ist als das Gesetz, ist schlicht unwirksam.
- Kaution
- Die Kaution darf höchstens sechs Monatsmieten betragen und muss auf einem separaten depositumskonto im Namen des Mieters liegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu, und keine Partei kann während der Mietzeit darauf zugreifen.
- Kündigung und Beendigung
- Ein unbefristeter Mietvertrag hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ende eines Kalendermonats; bei einem einzelnen Zimmer mit gemeinsamem Zugang zur Wohnung des Vermieters beträgt sie einen Monat.
- Mieterhöhungen
- Jede Partei kann die Miete einmal jährlich um die Veränderung des Verbraucherpreisindex anpassen, mit mindestens zwölf Monaten Abstand und einem Monat schriftlicher Ankündigung; eine Anpassung an die aktuelle Marktmiete ist erst nach zweieinhalb Jahren möglich.
- Wissenswert
- Das Gesetz gibt dem Mieter bei triftigem Grund das Recht, trotz eines Verbots Haustiere zu halten, und das Treuhand-Kautionskonto bedeutet, dass die Kaution nie durch die Hände des Vermieters geht; außer Miete, Kaution und Bürgschaft darf keine weitere Gebühr erhoben werden.
- Risiko für Vermieter
- Die bis zu sechs Monatsmieten hohe Kaution muss treuhänderisch verwahrt werden statt beim Vermieter zu liegen, und eine fehlerhaft formulierte kurze Befristung wird stillschweigend zu einem unbefristeten Mietverhältnis.
Der Mietvertrag
Norwegische Wohnraummietverhältnisse unterliegen dem husleieloven (Mietgesetz), das zugunsten des Mieters zwingendes Recht ist — jede Klausel, die den Mieter schlechter stellt als das Gesetz, ist einfach wirkungslos. Ein befristeter Mietvertrag muss in der Regel mindestens drei Jahre laufen, gemäß § 9-3.
Von dieser Dreijahresgrenze gibt es nur wenige eng gefasste Ausnahmen: Eine Dachgeschoss- oder Kellerwohnung in einem Haus, in dem der Vermieter wohnt, kann für nur ein Jahr vermietet werden, und eine kürzere Laufzeit ist auch zulässig, wenn der Vermieter (oder ein Mitglied seines Haushalts) die Wohnung selbst nutzen möchte oder aus einem anderen legitimen Grund — jedoch nur, wenn dem Mieter dieser Grund spätestens bei Vertragsunterzeichnung schriftlich mitgeteilt wird. Wird dabei etwas versäumt, gilt der „befristete" Mietvertrag stattdessen als unbefristet abgeschlossen.
Ein befristeter Mietvertrag kann während seiner Laufzeit grundsätzlich nicht vorzeitig gekündigt werden, es sei denn, die Parteien haben dies ausdrücklich vereinbart; er kann jedoch stets wegen einer wesentlichen Vertragsverletzung aufgelöst werden. Ein unbefristeter (tidsubestemt) Mietvertrag hat eine dreimonatige Kündigungsfrist seitens des Mieters, mit Wirkung zum Ende eines Kalendermonats. Die Kündigung des Vermieters muss schriftlich erfolgen, einen echten (saklig) Grund angeben und den Mieter über sein Widerspruchsrecht informieren; widerspricht der Mieter innerhalb eines Monats, entfällt die Kündigung, es sei denn, der Vermieter bringt die Sache innerhalb von drei Monaten vor Gericht.
Kaution
Die Kaution (depositum) ist gemäß § 3-5 des husleieloven auf sechs Monatsmieten gedeckelt und gelangt — anders als auf den meisten anderen Märkten — niemals auf die eigenen Konten des Vermieters. Sie muss auf ein eigens dafür vorgesehenes Kautionskonto (depositumskonto) eingezahlt werden, das auf den Namen des Mieters bei einem in Norwegen zur Erbringung dieser Dienstleistung zugelassenen Finanzinstitut geführt wird; der Vermieter trägt die Kosten der Kontoeröffnung. Wird zusätzlich zur Kaution eine Bürgschaft vereinbart, dürfen Kaution und Bürgschaft zusammen weiterhin sechs Monatsmieten nicht übersteigen.
Auf dem Konto fallen zugunsten des Mieters Zinsen an, die der Mieter jederzeit einfordern kann — sie werden niemals zum Geld des Vermieters. Keine der Parteien kann während der Mietdauer einseitig Mittel abheben; die Kaution wird erst nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung abgerechnet, gemäß dem in § 3-5 festgelegten Verfahren.
Kündigung und Mieterhöhungen
Die Kündigung ist in Norwegen deutlich zugunsten des Mieters ausgestaltet. Bei einem unbefristeten Mietvertrag muss der Mieter lediglich eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten, mit Wirkung zum Ende eines Kalendermonats. Die Kündigung des Vermieters muss dagegen schriftlich erfolgen, einen echten Grund angeben und den Mieter ausdrücklich über sein Widerspruchsrecht informieren — widerspricht der Mieter innerhalb eines Monats, ist die Kündigung nichtig, es sei denn, der Vermieter bringt die Sache innerhalb von drei Monaten nach diesem Widerspruch vor Gericht.
Ein befristeter Mietvertrag (zur Erinnerung: normalerweise mindestens drei Jahre) läuft in der Regel bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit; er kann nur dann vorzeitig aufgelöst werden, wenn der Vertrag dies ausdrücklich zulässt oder wegen einer wesentlichen Vertragsverletzung durch eine der Parteien. Streitigkeiten über eine Kündigung oder über das Mietverhältnis allgemein gehen zunächst an das Wohnungsstreitschlichtungsgremium (Husleietvistutvalget) — ein kostenloses, landesweit tätiges Organ — bevor eine der Parteien den Fall an das für den Standort der Immobilie zuständige Bezirksgericht (tingretten) weiterziehen kann.
Übergabeprotokoll
Das norwegische Recht verlangt formal kein Übergabeprotokoll (overtakelsesprotokoll), aber darauf zu verzichten ist in der Praxis keine gute Idee. Es ist gängige Marktpraxis, wird sowohl vom Vermieterverband Huseierne als auch von Mieterorganisationen aktiv empfohlen und ist der stärkste Nachweis, den ein Vermieter bei der Abrechnung der Kaution hat.
Das Protokoll sollte die übergebenen Schlüssel sowie die Zählerstände für Strom (strøm) und Wasser (vann) sowohl beim Einzug als auch beim Auszug festhalten. Ohne es wird der Nachweis, dass ein beim Auszug festgestellter Schaden beim Einzug des Mieters noch nicht vorhanden war, zu einer Frage von Aussage gegen Aussage — genau dem Streit, den ein Übergabeprotokoll verhindern soll.
Pflichten und Nebenkosten
Die Instandhaltung im Inneren obliegt dem Mieter in dem Umfang, den der Mietvertrag festlegt und das Instandhaltungskapitel des husleieloven zulässt, während der Vermieter für den ordnungsgemäßen Betrieb und die Instandhaltung der Gebäudeinstallationen und Gemeinschaftseinrichtungen verantwortlich ist. Der Mieter muss Schäden oder notwendige Reparaturen ohne unangemessene Verzögerung dem Vermieter melden und darf ohne dessen Zustimmung keine baulichen Veränderungen vornehmen — einschließlich an Fenstern, Türen oder Wänden.
Der Vermieter darf die Wohnung im Notfall betreten, ansonsten nur nach vorheriger, gesetzlich vorgeschriebener Ankündigung. Haustiere bilden eine bemerkenswerte Ausnahme von der Vertragsfreiheit: Selbst wenn der Mietvertrag sie verbietet, darf der Mieter dennoch ein Haustier halten, wenn dafür ein guter Grund besteht und es weder den Vermieter noch andere Bewohner der Immobilie beeinträchtigt — das Gesetz schützt dieses Recht unabhängig vom Vertragsinhalt.
Interessante Fakten
Häufig gestellte Fragen
In der Regel mindestens drei Jahre (husleieloven § 9-3). Es gibt eng gefasste Ausnahmen — eine Dachgeschoss- oder Kellerwohnung in einem Haus, in dem der Vermieter wohnt, kann auf nur ein Jahr befristet werden, und kürzere Laufzeiten sind auch zulässig, wenn der Vermieter oder ein Familienmitglied die Wohnung selbst nutzen möchte oder aus einem anderen legitimen Grund, über den der Mieter bei Vertragsunterzeichnung schriftlich informiert wird. Außerhalb dieser Ausnahmen wird eine kürzere Befristung einfach als unbefristeter Mietvertrag behandelt.
Auf einem eigens dafür vorgesehenen Kautionskonto (depositumskonto), das auf den Namen des Mieters bei einem zugelassenen norwegischen Finanzinstitut eröffnet wird — niemals auf dem eigenen Bankkonto des Vermieters und niemals vermischt mit dessen sonstigen Mitteln. Der Vermieter zahlt die Kosten der Kontoeröffnung, und die anfallenden Zinsen gehören dem Mieter, der sie jederzeit einfordern kann.
Keine, ohne einen triftigen Grund. Die Kündigung des Vermieters muss schriftlich erfolgen, einen echten (saklig) Grund angeben und den Mieter darüber informieren, dass er widersprechen kann. Widerspricht der Mieter innerhalb eines Monats, entfällt die Kündigung, es sei denn, Sie bringen die Sache innerhalb von drei Monaten vor Gericht. Es gibt keinen Weg, einen unbefristeten Mietvertrag einfach deshalb zu beenden, weil Sie einen anderen Mieter bevorzugen würden.
Das husleieloven verlangt keines, aber die Marktpraxis — unterstützt sowohl vom Vermieterverband Huseierne als auch von Mieterorganisationen — betrachtet es als unerlässlich. Halten Sie die Schlüssel sowie die Zählerstände für Strom (strøm) und Wasser (vann) bei Einzug und Auszug fest; es ist Ihr wichtigster Nachweis, wenn ein Streit um die Kaution entsteht.
Nicht automatisch. Selbst wenn der Mietvertrag Haustiere verbietet, erlaubt das norwegische Recht dem Mieter dennoch, eines zu halten, wenn dafür ein guter Grund besteht und es weder Sie noch andere Bewohner beeinträchtigt. Eine pauschale Haustierverbotsklausel setzt sich nicht von selbst durch.
Höchstens einmal im Jahr, entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindex (Statistics Norway), und erst nach einer mindestens einmonatigen schriftlichen Ankündigung an den Mieter; zwischen zwei Mietanpassungen müssen mindestens zwölf Monate liegen. Die Anpassung der Miete an die marktübliche Höhe ist ein separater, langsamerer Prozess, der erst nach zweieinhalb Jahren Mietdauer zur Verfügung steht.
Das husleieloven behandelt jede für den Mieter ungünstigere Klausel als das Gesetz einfach als nichtig — eine überhöhte Kautionsforderung hält also nicht stand. Die Obergrenze liegt bei sechs Monatsmieten (einschließlich einer etwaigen Bürgschaft), und das Geld muss trotzdem auf das eigene depositumskonto des Mieters fließen, nicht direkt an Sie.