Norwegen: Überblick über den Mietmarkt

Norwegische Wohnraummietverhältnisse unterliegen dem husleieloven (Mietgesetz), das zugunsten des Mieters zwingendes Recht ist — jede Klausel, die den Mieter schlechter stellt als das Gesetz, ist einfach wirkungslos. Ein befristeter Mietvertrag muss in der Regel mindestens drei Jahre laufen, gemäß § 9-3.

Von dieser Dreijahresgrenze gibt es nur wenige eng gefasste Ausnahmen: Eine Dachgeschoss- oder Kellerwohnung in einem Haus, in dem der Vermieter wohnt, kann für nur ein Jahr vermietet werden, und eine kürzere Laufzeit ist auch zulässig, wenn der Vermieter (oder ein Mitglied seines Haushalts) die Wohnung selbst nutzen möchte oder aus einem anderen legitimen Grund — jedoch nur, wenn dem Mieter dieser Grund spätestens bei Vertragsunterzeichnung schriftlich mitgeteilt wird. Wird dabei etwas versäumt, gilt der „befristete" Mietvertrag stattdessen als unbefristet abgeschlossen.

Ein befristeter Mietvertrag kann während seiner Laufzeit grundsätzlich nicht vorzeitig gekündigt werden, es sei denn, die Parteien haben dies ausdrücklich vereinbart; er kann jedoch stets wegen einer wesentlichen Vertragsverletzung aufgelöst werden. Ein unbefristeter (tidsubestemt) Mietvertrag hat eine dreimonatige Kündigungsfrist seitens des Mieters, mit Wirkung zum Ende eines Kalendermonats. Die Kündigung des Vermieters muss schriftlich erfolgen, einen echten (saklig) Grund angeben und den Mieter über sein Widerspruchsrecht informieren; widerspricht der Mieter innerhalb eines Monats, entfällt die Kündigung, es sei denn, der Vermieter bringt die Sache innerhalb von drei Monaten vor Gericht.

Die Kaution (depositum) ist gemäß § 3-5 des husleieloven auf sechs Monatsmieten gedeckelt und gelangt — anders als auf den meisten anderen Märkten — niemals auf die eigenen Konten des Vermieters. Sie muss auf ein eigens dafür vorgesehenes Kautionskonto (depositumskonto) eingezahlt werden, das auf den Namen des Mieters bei einem in Norwegen zur Erbringung dieser Dienstleistung zugelassenen Finanzinstitut geführt wird; der Vermieter trägt die Kosten der Kontoeröffnung. Wird zusätzlich zur Kaution eine Bürgschaft vereinbart, dürfen Kaution und Bürgschaft zusammen weiterhin sechs Monatsmieten nicht übersteigen.

Auf dem Konto fallen zugunsten des Mieters Zinsen an, die der Mieter jederzeit einfordern kann — sie werden niemals zum Geld des Vermieters. Keine der Parteien kann während der Mietdauer einseitig Mittel abheben; die Kaution wird erst nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung abgerechnet, gemäß dem in § 3-5 festgelegten Verfahren.

Die Kündigung ist in Norwegen deutlich zugunsten des Mieters ausgestaltet. Bei einem unbefristeten Mietvertrag muss der Mieter lediglich eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten, mit Wirkung zum Ende eines Kalendermonats. Die Kündigung des Vermieters muss dagegen schriftlich erfolgen, einen echten Grund angeben und den Mieter ausdrücklich über sein Widerspruchsrecht informieren — widerspricht der Mieter innerhalb eines Monats, ist die Kündigung nichtig, es sei denn, der Vermieter bringt die Sache innerhalb von drei Monaten nach diesem Widerspruch vor Gericht.

Ein befristeter Mietvertrag (zur Erinnerung: normalerweise mindestens drei Jahre) läuft in der Regel bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit; er kann nur dann vorzeitig aufgelöst werden, wenn der Vertrag dies ausdrücklich zulässt oder wegen einer wesentlichen Vertragsverletzung durch eine der Parteien. Streitigkeiten über eine Kündigung oder über das Mietverhältnis allgemein gehen zunächst an das Wohnungsstreitschlichtungsgremium (Husleietvistutvalget) — ein kostenloses, landesweit tätiges Organ — bevor eine der Parteien den Fall an das für den Standort der Immobilie zuständige Bezirksgericht (tingretten) weiterziehen kann.

Das norwegische Recht verlangt formal kein Übergabeprotokoll (overtakelsesprotokoll), aber darauf zu verzichten ist in der Praxis keine gute Idee. Es ist gängige Marktpraxis, wird sowohl vom Vermieterverband Huseierne als auch von Mieterorganisationen aktiv empfohlen und ist der stärkste Nachweis, den ein Vermieter bei der Abrechnung der Kaution hat.

Das Protokoll sollte die übergebenen Schlüssel sowie die Zählerstände für Strom (strøm) und Wasser (vann) sowohl beim Einzug als auch beim Auszug festhalten. Ohne es wird der Nachweis, dass ein beim Auszug festgestellter Schaden beim Einzug des Mieters noch nicht vorhanden war, zu einer Frage von Aussage gegen Aussage — genau dem Streit, den ein Übergabeprotokoll verhindern soll.

Die Instandhaltung im Inneren obliegt dem Mieter in dem Umfang, den der Mietvertrag festlegt und das Instandhaltungskapitel des husleieloven zulässt, während der Vermieter für den ordnungsgemäßen Betrieb und die Instandhaltung der Gebäudeinstallationen und Gemeinschaftseinrichtungen verantwortlich ist. Der Mieter muss Schäden oder notwendige Reparaturen ohne unangemessene Verzögerung dem Vermieter melden und darf ohne dessen Zustimmung keine baulichen Veränderungen vornehmen — einschließlich an Fenstern, Türen oder Wänden.

Der Vermieter darf die Wohnung im Notfall betreten, ansonsten nur nach vorheriger, gesetzlich vorgeschriebener Ankündigung. Haustiere bilden eine bemerkenswerte Ausnahme von der Vertragsfreiheit: Selbst wenn der Mietvertrag sie verbietet, darf der Mieter dennoch ein Haustier halten, wenn dafür ein guter Grund besteht und es weder den Vermieter noch andere Bewohner der Immobilie beeinträchtigt — das Gesetz schützt dieses Recht unabhängig vom Vertragsinhalt.