Litauen: Überblick über den Mietmarkt

Die litauische Wohnraummiete richtet sich nach dem Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (Zivilgesetzbuch, CK), Šeštoji knyga (Sechstes Buch), Kapitel XXXI „Gyvenamosios patalpos nuoma“ (Art. 6.576–6.629). Dieser Leitfaden — und die Vorlage von Brokik — deckt ausschließlich privati rinkos nuoma ab, die private Marktmiete; kommunaler oder sozialer Wohnraum (socialinis būstas) wird nach einer eigenen Regelung vergeben und beendet und ist hier nicht erfasst.

Die Form ist in CK 6.579 festgelegt: Ein befristetes Mietverhältnis muss schriftlich abgeschlossen werden. Zwischen natürlichen Personen ist ansonsten auch eine mündliche Vereinbarung möglich, doch die Schriftform ist der Marktstandard — ohne sie hat ein Vermieter deutlich weniger Anhaltspunkte, wenn ein Streit über die Miete oder den Zustand der Wohnung vor Gericht landet.

• Die Parteien können das Mietverhältnis beim Registrų centras (Nekilnojamojo turto registras) registrieren lassen; die Registrierung ist freiwillig und keine Voraussetzung für die Gültigkeit des Vertrags zwischen den Parteien, aber nur ein registriertes Mietverhältnis kann Dritten gegenüber geltend gemacht werden (CK 6.478).
• Die Wohnung darf nur für Wohnzwecke des Mieters genutzt werden; die Ausübung einer Geschäftstätigkeit darin erfordert die vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters.

Vier Anlagen gehören zur Vorlage von Brokik: die monatliche Miete, die Versorgungsunternehmen und ihre Vorauszahlungssätze, eine Erklärung zur Mülltrennung sowie die Kontaktdaten des Vermieters für laufende und dringende Angelegenheiten. Die Untervermietung der Wohnung oder die Übertragung der Rechte und Pflichten des Mieters aus dem Vertrag erfordert die vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters (CK 6.595).

Das Kapitel des CK zur Wohnraummiete setzt für die užstatas (Kaution) bei einer Marktmiete überhaupt keine gesetzliche Obergrenze — das Kapitel schweigt schlicht zur Höhe, und die Marktpraxis hält sie im Rahmen von ein bis drei Monatsmieten, die zwischen den Parteien frei vereinbart werden.

Die Vorlage von Brokik regelt die Mechanik präzise dort, wo das Gesetz es nicht tut: Die Kaution deckt Ansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung über die normale Abnutzung hinaus, nicht erfüllter Verpflichtungen aus dem Vertrag oder eines bei Rückgabe der Wohnung festgestellten Verlusts; sie darf während der Laufzeit des Mietverhältnisses nicht zur Deckung der laufenden Miete oder der Nebenkosten verwendet werden; und sie wird innerhalb von 30 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses, der Rückgabe der Wohnung und der Unterzeichnung des Übergabeprotokolls (perdavimo–priėmimo aktas) zurückgezahlt, abzüglich etwaiger begründeter Abzüge.

• Wird das Übergabeprotokoll ausgelassen, fehlt der Kautionsabrechnung jede Grundlage — kein dokumentierter Zustand beim Einzug bedeutet keine saubere Grundlage für einen Abzug beim Auszug.

Das Kündigungsrecht des Mieters ist der stärkste, am besten geschützte Teil des litauischen Systems: eine schriftliche Kündigungsfrist von einem Monat, ohne Angabe von Gründen, jederzeit — sowohl bei befristeten als auch bei unbefristeten Mietverhältnissen (CK 6.609). Dies ist zwingendes Recht; eine Klausel, die die Kündigungsfrist verlängert, einen Grund verlangt oder die Position des Mieters anderweitig verschlechtert, ist nichtig.

Die Position des Vermieters ist bewusst asymmetrisch. Ein unbefristetes Mietverhältnis kann nur mit einer schriftlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten beendet werden (CK 6.614). Ein befristetes Mietverhältnis kann überhaupt nicht vorzeitig beendet werden, außer bei Verschulden des Mieters nach CK 6.611 — anhaltendes Nichtzahlen von Miete oder Nebenkosten über mindestens drei Monate, Zerstörung, Beschädigung oder Zweckentfremdung der Wohnung, oder ein Verhalten, das das Zusammenleben mit anderen unmöglich macht. In jedem Fall erfolgen die Beendigung des Mietverhältnisses und die Räumung des Mieters ausschließlich auf gerichtlichem Weg — eine eigenmächtige Räumung gibt es nicht.

Mieterhöhungen laufen auf einem völlig getrennten Weg: CK 6.583 erlaubt eine Änderung der Miete nur durch schriftliche Vereinbarung beider Parteien, nicht öfter als einmal alle zwölf Monate, und eine Klausel, die dem Vermieter erlaubt, die Miete einseitig neu zu berechnen oder zu erhöhen — oder sie häufiger zu ändern —, ist rundweg nichtig. Die Miete darf, mit Ausnahme des ersten Monats, nicht im Voraus erhoben werden.

Das CK schreibt für eine private Wohnraummiete kein schriftliches perdavimo–priėmimo aktas (Übergabeprotokoll) vor, ebenso wenig wie es die Kaution begrenzt — es handelt sich um gefestigte Marktpraxis, nicht um eine gesetzliche Pflicht. In der Praxis hat es dennoch das größte Gewicht bei Beendigung eines Mietverhältnisses: Es hält Zählerstände, den Zustand der Wohnung und eine Ausstattungsliste fest und ist der wichtigste Beweis der Parteien bei der Abrechnung der Kaution oder eines Schadensersatzanspruchs.

• Die Vorlage von Brokik verknüpft Kaution und Übergabeprotokoll bewusst miteinander: Die Wohnung wird übergeben, sobald das Protokoll unterzeichnet und die Miete für den ersten Monat gezahlt ist, und die Kaution wird zurückgezahlt, sobald die Rückgabe dokumentiert und das Protokoll unterzeichnet ist.
• Bei Einzug festgestellte Mängel sind sofort zu vermerken — ohne unverzügliche Anzeige gilt der Mieter als habe er die Wohnung in dem im Protokoll beschriebenen Zustand angenommen.

Der Vermieter muss eine für ihren Zweck geeignete Wohnung übergeben, sie während des gesamten Mietverhältnisses in diesem Zustand erhalten und die im Vertrag vereinbarten Nebenleistungen erbringen (CK 6.587); der Vermieter haftet sowohl für Rechts- als auch für Sachmängel nach den allgemeinen Mietvorschriften des Gesetzbuchs.

Der Mieter pflegt die Wohnung und die von ihm genutzten Gebäudeteile mit Sorgfalt und trägt die Kosten kleinerer Reparaturen, die durch unsachgemäße oder unachtsame Nutzung entstehen; Umbauten oder Umgestaltungen der Wohnung bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters (CK 6.607).

• Nebenkosten — Kaltwasser, Warmwasser, Strom und Heizung — werden nach individuellem Zähler abgerechnet (die Heizung mitunter nach dem Verteilerschlüssel der gemeinsamen Gebäudekosten) und sind von der Miete selbst getrennt; der Vermieter legt einmal jährlich eine transparente Nebenkostenabrechnung vor.
• Vor Vertragsunterzeichnung muss der Vermieter dem Mieter einen gültigen Energieausweis für das Gebäude oder die Einheit vorlegen, wie es Art. 51 des Statybos įstatymas (Baugesetz) verlangt — der Artikel, der zusammen mit STR 2.01.02:2016 die EPBD-Neufassung (EU) 2024/1275 umgesetzt hat, in Kraft seit 1. Juli 2026.