Lettland: Überblick über den Mietmarkt
Der Mietmarkt
Lettland: rechtlicher Rahmen
- Mietmarkt
- 16,3 % der Bevölkerung mietet, davon 6,1 % zu Marktmieten.
- Rechtlicher Rahmen
- Geregelt durch das Dzīvojamo telpu īres likums (Gesetz über die Wohnraummiete), verabschiedet 2021 und in Kraft seit dem 01.05.2021, das das Gesetz „Par dzīvojamo telpu īri“ von 1993 ersetzte; die allgemeinen Mietvorschriften des Civillikums (Zivilgesetzbuch) ergänzen alles, was das Wohnraumgesetz nicht regelt.
- Kaution
- Die drošības nauda (Kaution) darf zwei Monatsmieten nicht übersteigen (12. pants, erster Teil); am Ende des Mietverhältnisses wird eine etwaige offene vertragliche Schuld von der Kaution abgezogen, und der Vermieter benachrichtigt den Mieter unverzüglich (12. pants, zweiter Teil), und die Kaution oder ihr nicht verwendeter Teil wird spätestens am Tag der Räumung der Wohnung zurückgezahlt (12. pants, vierter Teil).
- Kündigung und Beendigung
- Der Mieter kann jederzeit ohne Angabe von Gründen mit einer schriftlichen Kündigungsfrist von mindestens einem Monat zurücktreten, bei Mietverhältnissen bis zu zehn Jahren (27. pants, erster Teil). Der Vermieter kann nur aus den in 22.–26. pants abschließend aufgeführten gesetzlichen Gründen kündigen, wobei die Kündigungsfrist durch 27. pants festgelegt wird: ein Monat bei den Gründen nach 23. pants oder 24. pants sowie bei einer Kündigung nach 25. pants eines Mietverhältnisses bis zu einem Jahr, drei Monate bei einer Kündigung nach 25. pants eines ein- bis dreijährigen Mietverhältnisses, und sofort beim Grund nach 26. pants; für den Grund nach 22. pants besteht keine feste gesetzliche Kündigungsfrist.
- Mieterhöhungen
- Die Miete darf während der Laufzeit nur geändert werden, wenn der Vertrag selbst die Änderungsgrundsätze vorab festlegt (10. pants, dritter Teil) — ohne eine solche Klausel hat der Vermieter überhaupt kein Recht, die Miete zu erhöhen.
- Wissenswert
- Die Parteien können das Mietverhältnis freiwillig und kostenlos im Zemesgrāmata (Grundbuch) registrieren lassen (35. pants); die Registrierung bindet einen künftigen Erwerber der Immobilie und ermöglicht, sofern vereinbart, eine beschleunigte, unstreitige Vollstreckung der Räumungspflicht des Mieters — eine starke, kostengünstige Absicherung für den Vermieter, an die die meisten grenzüberschreitenden Eigentümer nie denken.
- Risiko für Vermieter
- Es gibt keine Ausweichmöglichkeit auf ein unbefristetes Mietverhältnis: Jeder Vertrag hat ein festes Enddatum, und der Mechanismus zur Mietänderung muss von Anfang an in den Vertrag geschrieben werden — wird diese Klausel ausgelassen, ist die Miete unabhängig von der Inflation für die gesamte Laufzeit eingefroren.
Der Mietvertrag
Die lettische Wohnraummiete richtet sich nach dem Dzīvojamo telpu īres likums (Gesetz über die Wohnraummiete), verabschiedet 2021 und in Kraft seit dem 01.05.2021, das das Gesetz „Par dzīvojamo telpu īri“ von 1993 ersetzte; die allgemeinen Mietvorschriften des Civillikums (Zivilgesetzbuch) ergänzen alles, was das Wohnraumgesetz nicht regelt.
Das Mietverhältnis muss schriftlich abgeschlossen werden (7. pants) — ein schriftlicher Vertrag ist die einzige Grundlage für das Recht des Mieters, die Wohnung zu nutzen (6. pants). Anders als in den meisten anderen von Brokik abgedeckten Märkten bietet Lettland überhaupt keine unbefristete Option: Seit der Reform von 2021 muss jedes Wohnraummietverhältnis befristet sein (9. pants) — die schärfste strukturelle Regel unter den von Brokik unterstützten Ländern.
- Zum verpflichtenden Vertragsinhalt gehören die Miete, Zahlungsweise und -frist sowie die Aufteilung der Nebenkosten (8. pants).
- Läuft die Befristung ab, endet das Mietverhältnis einfach ohne jede Kündigung, es sei denn, die Parteien schließen einen neuen Vertrag oder eine schriftliche Verlängerung.
Kaution
Die drošības nauda (Kaution) ist auf zwei Monatsmieten begrenzt: „Izīrētājam ir tiesības prasīt drošības naudu, kas nepārsniedz divu mēnešu īres maksu“ (12. pants, erster Teil). Eine Vereinbarung über eine höhere Kaution ist im übersteigenden Teil nichtig.
- Schuldet der Mieter dem Vermieter am Ende des Mietverhältnisses eine aus dem Vertrag entstandene Zahlung, wird die Schuld von der Kaution abgezogen, und der Vermieter benachrichtigt den Mieter unverzüglich (12. pants, zweiter Teil).
- Die Kaution oder ihr nicht verwendeter Teil wird spätestens am Tag der Räumung der Wohnung zurückgezahlt (12. pants, vierter Teil).
- Sie deckt Schäden an der Wohnung über die gewöhnliche Abnutzung hinaus, nicht erfüllte vertragliche Verpflichtungen oder bei der Übergabe festgestellte Verluste.
Kündigung und Mieterhöhungen
Ein Mieter kann jederzeit ohne Angabe von Gründen mit einer schriftlichen Kündigungsfrist von mindestens einem Monat zurücktreten, bei Mietverhältnissen bis zu zehn Jahren (20. pants und 27. pants, erster Teil) — eine zugunsten des Mieters festgelegte Untergrenze.
Ein Vermieter kann nur aus den in 22.–26. pants abschließend aufgeführten gesetzlichen Gründen kündigen — der Vertrag kann diesen Katalog nicht erweitern. Die Kündigungsfrist hängt dann vom Grund und, bei einem Grund, auch von der Dauer des Mietverhältnisses selbst ab: mindestens ein Monat bei den Gründen nach 23. pants (unrechtmäßige Nutzung) oder 24. pants (Zahlungsrückstand) sowie bei einer Kündigung nach 25. pants (Abriss/Umbau) eines Mietverhältnisses bis zu einem Jahr; mindestens drei Monate bei einer Kündigung nach 25. pants eines ein- bis dreijährigen Mietverhältnisses; und sofort, mit schriftlicher Mitteilung, beim Grund nach 26. pants (Nutzungsverbot des Gebäudes) (27. pants, dritter und vierter Teil). Für den Grund nach 22. pants (Beschädigung/Zweckentfremdung) besteht keine feste gesetzliche Kündigungsfrist.
- Der Zahlungsrückstandsgrund nach 24. pants hat zwei getrennte, alternative Kriterien: einen Rückstandsbetrag von mehr als zwei Monatsmieten oder einen Zahlungsverzug bei den Nebenkosten von mehr als zwei Monaten.
- Die Miete darf während der Laufzeit nur geändert werden, wenn der Vertrag selbst die Änderungsgrundsätze vorab festlegt (10. pants, dritter Teil) — ohne eine solche Klausel hat der Vermieter überhaupt kein Recht, die Miete zu erhöhen.
Übergabeprotokoll
Das Dzīvojamo telpu īres likums schreibt keine eigenständige gesetzliche Pflicht zur Erstellung eines schriftlichen Übergabeprotokolls (nodošanas–pieņemšanas akts) vor — dies ist lettische Marktpraxis, keine gesetzliche Anforderung.
Es bleibt dennoch der wichtigste Beweis der Parteien für den Zustand der Wohnung, sowohl bei der Abrechnung der drošības nauda (Kaution, 12. pants) als auch bei einem etwaigen Schadensersatzanspruch bei Rückgabe nach den allgemeinen Vorschriften des Civillikums.
Pflichten und Nebenkosten
Der Vermieter muss die Wohnung in einem Zustand übergeben, der ihre normale Nutzung gewährleistet, und sie während des gesamten Mietverhältnisses in diesem Zustand erhalten. Der Mieter pflegt die Wohnung und die von ihm genutzten Gebäudeteile sorgfältig und trägt die Kosten kleinerer Reparaturen, die durch seine eigene unsachgemäße oder unachtsame Nutzung entstehen.
- Nebenkosten (komunālie maksājumi) — Kaltwasser, Warmwasser, Strom und Heizung — liegen außerhalb der Miete und werden vertraglich zugeordnet, in der Regel nach individuellem Zähler (8. pants).
- Ein Vermieter muss dem Mieter vor Vertragsunterzeichnung einen gültigen energosertifikāts (Energieausweis) vorlegen, wie es 7. pants des Ēku energoefektivitātes likums verlangt.
- Umbauten oder Umgestaltungen der Wohnung bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters.
Interessante Fakten
Häufig gestellte Fragen
Nein. Seit dem Dzīvojamo telpu īres likums von 2021 muss jedes Wohnraummietverhältnis befristet sein (9. pants) — eine unbefristete Option gibt es überhaupt nicht. Läuft die Befristung ab, endet das Mietverhältnis einfach, es sei denn, beide Seiten schließen einen neuen Vertrag oder eine schriftliche Verlängerung.
Höchstens zwei Monatsmieten (12. pants, erster Teil) — eine Vereinbarung über mehr ist im übersteigenden Teil nichtig. Zahlen Sie die Kaution spätestens am Tag der Räumung der Wohnung durch den Mieter zurück (12. pants, vierter Teil), nach Abzug einer etwaigen offenen vertraglichen Schuld, über die Sie den Mieter unverzüglich benachrichtigen müssen (12. pants, zweiter Teil).
Nein — nur wenn der Vertrag selbst die Änderungsgrundsätze vorab festlegt (10. pants, dritter Teil). Unterschreiben Sie ohne diese Klausel, haben Sie für die gesamte Laufzeit des Mietverhältnisses kein einseitiges Recht, die Miete zu erhöhen.
Nur aus den im Gesetz in 22.–26. pants aufgeführten Gründen: Beschädigung der Wohnung oder Zweckentfremdung, unrechtmäßige Nutzung, Rückstände bei Miete oder Nebenkosten, Abriss oder Umbau, oder ein Nutzungsverbot des Gebäudes. Dieser Katalog ist abschließend — im Vertrag können keine zusätzlichen Gründe hinzugefügt werden.
Das hängt vom Grund und, bei einem Grund, von der Dauer des Mietverhältnisses ab: ein Monat bei den Gründen unrechtmäßige Nutzung oder Zahlungsrückstand sowie bei einer Kündigung wegen Abriss/Umbau eines Mietverhältnisses bis zu einem Jahr; drei Monate bei einer Kündigung wegen Abriss/Umbau eines ein- bis dreijährigen Mietverhältnisses; und sofort bei einem Nutzungsverbot des Gebäudes. Für den Grund Beschädigung/Zweckentfremdung besteht keine feste gesetzliche Kündigungsfrist.
Nein — das Gesetz schreibt keine eigenständige Pflicht zu seiner Erstellung vor. Aber ohne es haben Sie sehr wenig, worauf Sie sich bei der Abrechnung der Kaution oder einem Schadensersatzanspruch berufen können; es ist der Marktstandard und der wichtigste Beweis der Parteien für den Zustand der Wohnung.
Ja — ein gültiger energosertifikāts ist für die Vermietung der Wohnung erforderlich, gemäß 7. pants des Ēku energoefektivitātes likums, und muss dem Mieter vor Vertragsunterzeichnung vorgelegt werden.