Italien: Überblick über den Mietmarkt

Die italienische Wohnraumvermietung folgt einer besonderen Struktur, die die meisten anderen Märkte in diesem Leitfaden nicht kennen: der 4+4-Vertrag — vier Jahre mit automatischer stillschweigender Verlängerung um weitere vier Jahre nach Artikel 2, Absatz 1 des Gesetzes 431/1998, sofern der Vermieter nicht eine ordnungsgemäß begründete Nichtverlängerung auf Grundlage eines der gesetzlichen Gründe aus Artikel 3 desselben Gesetzes zustellt. Brokiks Vorlage folgt standardmäßig genau dieser Struktur. Daneben gibt es den 3+2-Vertrag mit „vereinbarter Miete“ (canone concordato), der eine durch hyperlokale Vereinbarungen zwischen Vermieter- und Mieterverbänden gedeckelte Miete gegen echte Steuervorteile eintauscht — ein Kompromiss, den man verstehen sollte, bevor man sich zwischen den beiden Regimen entscheidet, denn es ist nicht einfach „kürzere Laufzeit, weniger Bindung“.

Der Vertrag selbst trägt Pflichten, die auf den meisten anderen Märkten getrennt geregelt sind: Der Vermieter muss den Attestato di Prestazione Energetica (APE) — den Energieausweis — bereitstellen, und der Mieter muss dessen Erhalt bestätigen, als Teil des Unterzeichnungspakets, zusammen mit den gleichen vier Anlagen, die auch anderswo verwendet werden (Miete, Versorgungsunternehmen, Erklärung zur Mülltrennung, Kontaktdaten). Und jeder italienische Mietvertrag hat von Beginn an einen Compliance-Schritt fest im Kalender verankert: die Registrierung bei der Agenzia delle Entrate innerhalb von dreißig Tagen nach Unterzeichnung, mittels des RLI-Formulars — ein Schritt, den Brokiks Onboarding-Ablauf als rechtlich kritisch markiert, weil die Plattform zwar durch den Prozess führt, ihn aber nicht in Ihrem Namen einreicht.

Die deposito cauzionale ist nach Artikel 11 des Gesetzes 392/1978 auf drei Monatsmieten begrenzt — eine deutlich engere Obergrenze als die zwölf Monate in Polen und eine der niedrigeren Grenzen in diesem Leitfaden. Was Italien auszeichnet, ist, was mit diesem Geld während der Verwahrung geschieht: Es wird gesetzlich verzinst, und der Vermieter muss diese Zinsen dem Mieter am Ende jedes Jahres des Mietverhältnisses auszahlen, nicht erst am Ende der gesamten Laufzeit. Weder die Kaution noch ihre Zinsen dürfen vom Mieter zur Deckung von Miete oder Nebenkosten während der Mietzeit verwendet werden. Die Abrechnung des Restbetrags erfolgt am Ende des Mietverhältnisses, nach Rückgabe der Immobilie und Unterzeichnung des verbale (Übergabeprotokoll), abzüglich etwaiger dem Vermieter rechtmäßig zustehender Beträge.

Der Mieter hat hier echte Flexibilität: Er kann den Vertrag jederzeit aus wichtigem Grund mit einer Frist von sechs Monaten per Einschreiben kündigen, ohne an die 4+4-Laufzeit gebunden zu sein. Der Vermieter hat deutlich weniger Spielraum — beim ersten vierjährigen Ablauf ist eine Verweigerung der Verlängerung nur aus den in Artikel 3 des Gesetzes 431/1998 genannten gesetzlichen Gründen zulässig, und sie muss mit sechs Monaten Vorlauf und unter Angabe eines Grundes erfolgen, andernfalls droht Nichtigkeit, wenn eine der beiden Anforderungen fehlt. Außerhalb einer ordnungsgemäßen Verlängerungsverweigerung läuft die 4+4-Struktur einfach in die zweite vierjährige Laufzeit weiter.

Mieterhöhungen folgen einem eigenen jährlichen Mechanismus, der an den ISTAT-Verbraucherpreisindex für Arbeiter- und Angestelltenhaushalte (FOI) gekoppelt ist, sofern der Vertrag dies vorsieht — und selbst dann erfolgt die Erhöhung nicht automatisch; der Vermieter muss sie jedes Jahr aktiv beantragen. Die Wahl des pauschalen Steuerregimes cedolare secca verändert dieses Bild vollständig: Es untersagt die ISTAT-Erhöhung für die gesamte Dauer der Option und tauscht Mietflexibilität gegen eine einfachere, niedrigere pauschale Ersatzsteuer. Anhaltende Nichtzahlung über die gesetzlichen Fristen hinaus wird ernst genommen — sie berechtigt den Vermieter, die Auflösung des Vertrags zu verlangen und die Räumung wegen Zahlungsverzugs (sfratto per morosità) auf gerichtlichem Weg zu betreiben.

Das verbale di consegna e riconsegna (Übergabeprotokoll) funktioniert strukturell genauso wie anderswo: Die Immobilie wechselt den Besitzer, nachdem das Protokoll unterzeichnet und die erste Monatsmiete gutgeschrieben wurde, und das Dokument erfasst die Zählerstände, den Zustand der Immobilie sowie ein Inventar der Möbel und Ausstattung. Da die Kaution verzinst und jährlich statt nur am Ende abgerechnet wird, hat ein solider Einzugsbestand hier eine noch größere Bedeutung — er ist der Bezugspunkt nicht nur für die abschließende Kautionsrückzahlung, sondern für die gesamte laufende Beziehung über eine Vertragsdauer, die bei vollständigem Durchlauf beider 4+4-Zeiträume acht Jahre betragen kann.

Die Instandhaltung teilt sich entlang vertrauter Linien mit einer konkreten rechtlichen Verankerung auf: Der Mieter kümmert sich auf eigene Kosten um kleinere Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen, die aus dem gewöhnlichen Gebrauch entstehen, gemäß den Artikeln 1576 und 1609 des Zivilgesetzbuchs, während der Vermieter für die außerordentliche Instandhaltung und die Funktionstüchtigkeit der Gebäudesysteme verantwortlich ist. Bauliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung des Vermieters, und Eingriffe in verdeckte Wasser-, Abwasser- oder Elektroleitungen sind ohne diese ausgeschlossen. Die Miete muss bemerkenswerterweise auf nachvollziehbarem Weg gezahlt werden — eine Barzahlung der Miete ist im Vertrag ausdrücklich ausgeschlossen, eine Regel, die direkt mit den gleichen Nachweispflichten verknüpft ist, die auch hinter dem Steuerregime cedolare secca stehen. Internet ist als uneingeschränkter Hochgeschwindigkeitszugang Teil der gezahlten Nebenkosten, wobei bestimmte Dienste aus Sicherheitsgründen gesperrt werden können.