Frankreich: Überblick über den Mietmarkt

Französische Wohnraummietverhältnisse für eine unmöblierte Wohnung als Hauptwohnsitz unterliegen dem Mietgesetz vom 6. Juli 1989 und seinen Durchführungsverordnungen. Seit 2015 muss jeder solche Mietvertrag das offizielle staatliche Vertragsmuster gemäß Dekret Nr. 2015-587 verwenden — ein Vermieter kann die Kernklauseln nicht einfach selbst formulieren.

Die Standardlaufzeit beträgt drei Jahre, gerechnet vom vereinbarten Beginn- bis zum vereinbarten Enddatum, und sie verlängert sich automatisch (tacite reconduction), sofern keine der Parteien kündigt. Der Mieter kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen, verkürzt auf einen Monat in einer ausgewiesenen Zone mit angespanntem Wohnungsmarkt (zone tendue) oder in anderen gesetzlich vorgesehenen Fällen. Der Vermieter hingegen darf den Mietvertrag nur zum Laufzeitende beenden, mit einer Frist von sechs Monaten und einem legitimen, ernsthaften Grund — Eigenbedarf, Verkauf der Wohnung oder ein anderer vom Gesetz anerkannter motif légitime.

Die Miete wird, sofern der Vertrag dies vorsieht, einmal jährlich anhand des von INSEE veröffentlichten Mietreferenzindex (indice de référence des loyers, IRL) angepasst. In Städten mit Mietpreisbremse (encadrement des loyers) muss die vereinbarte Miete zudem die geltende gedeckelte Referenzmiete einhalten. Entscheidend ist: Solange die Wohnung im Energieausweis (DPE) mit F oder G eingestuft ist, darf keine Mietanpassung oder Indexierung erfolgen — die Miete bleibt eingefroren, bis der Vermieter die Einstufung verbessert.

Vor der Unterzeichnung muss der Vermieter dem Mietvertrag eine Reihe verpflichtender Diagnosen beifügen: den DPE selbst, den état des risques (Erklärung zu Natur- und Technologierisiken) sowie bei älteren Gebäuden die Bleiuntersuchung CREP zusammen mit Gas- und Elektroinspektionen. Fehlende Unterlagen können den Mietvertrag beeinträchtigen.

Die Kaution (dépôt de garantie) ist gesetzlich bei unmöbliertem Mietverhältnis auf eine Monatsmiete ohne Nebenkosten gedeckelt — die Brokik-Vertragsvorlage setzt diese Obergrenze direkt in ihren Klauseln durch. Der Mieter darf sie während der Mietdauer nicht zur Deckung von Miete oder Nebenkosten verwenden, und sie wird für den Mieter nicht verzinst.

Nach dem Auszug des Mieters hat der Vermieter einen Monat Zeit, um die Kaution zurückzuzahlen, wenn das Auszugsprotokoll (état des lieux de sortie) mit dem Einzugsprotokoll übereinstimmt, oder zwei Monate, wenn es Schäden ausweist — gerechnet ab dem Tag der Schlüsselübergabe, abzüglich berechtigter geschuldeter Beträge. Wird diese Frist versäumt, erhöht sich der dem Mieter noch geschuldete Restbetrag um 10 % der Monatsmiete (ohne Nebenkosten) für jeden begonnenen Verzugsmonat.

Die Kündigung ist bewusst asymmetrisch geregelt. Der Mieter kann jederzeit während der dreijährigen Laufzeit kündigen, im Regelfall mit einer Frist von drei Monaten — verkürzt auf einen Monat in einer zone tendue oder in den anderen gesetzlich vorgesehenen Fällen (Arbeitsplatzverlust, erste Arbeitsstelle, Versetzung, gesundheitliche Gründe usw.).

Der Vermieter kann nur zum Ende der dreijährigen Laufzeit tätig werden, mit einer Frist von sechs Monaten und unter Angabe eines der gesetzlich legitimen, ernsthaften Gründe: reprise (Rücknahme der Wohnung zur Eigennutzung oder für einen nahen Angehörigen), vente (Verkauf bei Räumung der Wohnung) oder ein anderer motif légitime wie eine wiederholte schwerwiegende Vertragsverletzung. Eine Kündigung ohne einen dieser Gründe oder eine zu früh ausgesprochene Kündigung bleibt wirkungslos, und der Mietvertrag verlängert sich durch stillschweigende Verlängerung (tacite reconduction).

Das Gesetz erklärt zudem jede Klausel von vornherein für nichtig, die dem Vermieter erlauben würde, bei verspäteter Zahlung eine Vertragsstrafe, ein Bußgeld oder eine Mieterhöhung zu verlangen — die einzige Möglichkeit des Vermieters bei unbezahlter Miete ist der gerichtliche Weg (commandement de payer, danach die Auflösungsklausel vor Gericht).

Der état des lieux (Übergabeprotokoll bei Einzug/Auszug) ist in Frankreich verpflichtender, nicht optionaler Bestandteil eines Mietverhältnisses. Er wird gemeinsam („contradictoirement") und schriftlich bei der Schlüsselübergabe erstellt und beschreibt die Wohnung, ihre Ausstattung und die Zählerstände; er wird dem Mietvertrag selbst als Anlage beigefügt.

Beim Auszug wird auf dieselbe Weise ein zweiter état des lieux erstellt. Der Vergleich beider Protokolle bildet die rechtliche Grundlage, um den Mieter für Schäden zu belangen, die über die normale Abnutzung hinausgehen — ohne ein ordnungsgemäßes Einzugsprotokoll hat der Vermieter im Wesentlichen keine Möglichkeit, den ursprünglichen Zustand der Wohnung nachzuweisen, und gesetzlich wird vermutet, dass der Mieter sie in gutem Zustand erhalten hat.

Die laufende Instandhaltung und kleinere Reparaturen (réparations locatives, per Dekret festgelegt) obliegen dem Mieter, der zudem den Bedarf an größeren Reparaturen unverzüglich dem Vermieter melden muss. Der Vermieter wiederum ist für größere Reparaturen verantwortlich und dafür, die im Mietvertrag aufgeführten Einrichtungen und Ausstattungen funktionsfähig zu halten.

Zwei gesetzlich garantierte Schutzrechte können vertraglich nicht ausgeschlossen werden: Der Mieter darf ein Haustier halten (jede Vertragsklausel, die dies verbietet, ist nach dem Gesetz vom 9. Juli 1970 nichtig), und auch ein Rauchverbot darf nicht auferlegt werden — die gemietete Wohnung ist die private Wohnstätte des Mieters. Für Rauchschäden, die im Auszugsprotokoll festgestellt werden, haftet der Mieter selbstverständlich weiterhin. Untervermietung oder Abtretung des Mietvertrags erfordern stets die vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters.