Finnland: Überblick über den Mietmarkt

Finnische Wohnungsmietverträge unterliegen dem Gesetz über Wohnungsmietverhältnisse (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995, AHVL). Der Großteil davon ist dispositives Recht — die Parteien können etwas anderes vereinbaren, sofern das Gesetz selbst dies nicht ausschließt —, aber eine Handvoll mieterschützender Bestimmungen ist einseitig zwingend und kann nicht wirksam zum Nachteil des Mieters abbedungen werden.

Ein Mietvertrag wird entweder befristet oder unbefristet abgeschlossen (§ 4). Ein befristeter Mietvertrag endet einfach mit Ablauf, ohne dass eine Kündigung nötig ist — es gibt jedoch eine eingebaute Umgehungssperre: Vereinbaren derselbe Vermieter und derselbe Mieter mehr als zweimal hintereinander eine Befristung von höchstens drei Monaten, gilt der Mietvertrag unabhängig vom Vertragstext als unbefristet.

• Ein Mieter darf bis zur Hälfte der Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten oder anderweitig zur Wohnnutzung an eine andere Person weitergeben — mehr als die Hälfte bedarf der Zustimmung, und ein Verstoß dagegen ist ein Kündigungsgrund (§§ 17, 61).
• Finnland kennt weder Mietpreisbindung noch ein Punktesystem: Der Mietzins wird gemäß § 27 frei vereinbart, was unter den Märkten mit strengeren Mieterschutzregimen ungewöhnlich ist.

Eine bestätigte Reform (HE/GP 33/2026), am 16. Juni 2026 vom Präsidenten unterzeichnet, tritt am 1. Oktober 2026 in Kraft. Bis dahin gelten die unten beschriebenen aktuellen Regeln uneingeschränkt; ab diesem Datum ändern sich die Kündigungsfristen des Vermieters, die Frist für die Kautionsrückgabe, die Ankündigung von Mietzinserhöhungen und die Standardregel zum Rauchen — im gesamten Leitfaden entsprechend gekennzeichnet.

Die Kaution (vakuus) ist für die eigene Verpflichtung des Mieters auf drei Monatsmieten begrenzt (§ 8) — eine Vereinbarung über einen höheren Betrag ist schlicht nichtig. Anders als in der Schweiz verlangt das finnische Recht kein eigenes Sperrkonto: Bargeld, eine Bankgarantie oder eine andere vereinbarte Form funktionieren alle.

• Derzeit erfolgen Abrechnung und Freigabe der Kaution innerhalb einer angemessenen Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses, Rückgabe der Wohnung und Unterzeichnung des Übergabeprotokolls, abzüglich berechtigter Gegenforderungen des Vermieters.
• Ab 1. Oktober 2026 fügt die Reform eine feste Frist hinzu: Der Vermieter muss die Kaution zurückzahlen oder schriftlich mitteilen, was und warum einbehalten wird, und zwar innerhalb von 14 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung.

Für die Kaution werden keine Zinsen gezahlt, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren.

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis beträgt die Kündigungsfrist des Mieters immer einen Monat — das ändert sich nicht, Reform hin oder her. Derzeit beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters sechs Monate, sobald das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Kündigung mindestens ein Jahr ununterbrochen bestanden hat, andernfalls drei Monate; eine Klausel, die die Frist des Vermieters verkürzt oder die des Mieters verlängert, ist nichtig (§ 52).

Ab 1. Oktober 2026 ersetzt die Reform diese Werte: Die Kündigungsfrist des Vermieters wird auf drei Monate bei einem Mietverhältnis von bis zu zwei Jahren und vier Monate bei längerer Dauer festgelegt.

• Eine Kündigung des Vermieters kann als unwirksam aufgehoben werden, wenn sie eine unangemessene Mietzinsanpassung betrifft oder angesichts der Umstände des Mieters anderweitig unangemessen ist und keinen berechtigten Grund hat (§ 56) — ein offener Maßstab, kein geschlossener Gründekatalog wie in Österreich.
• Verstößt eine Kündigung gegen die guten Gepflogenheiten des Mietverhältnisses, kann der Mieter Umzugskosten, die Kosten für die Suche nach einer neuen Wohnung sowie eine Entschädigung von bis zu drei Monatsmieten für die Störung verlangen (§ 57).
• Ein wesentlicher, nicht geringfügiger Mietzinsrückstand berechtigt den Vermieter, das Mietverhältnis fristlos aufzuheben (purkaa) — für die Nichtzahlung selbst ist keine vorherige schriftliche Mahnung erforderlich, wobei die Aufhebungsmitteilung selbst schriftlich und nachweisbar zugestellt werden muss (§§ 61-62).

Das AHVL sieht keine gesetzliche Pflicht zur Erstellung eines schriftlichen Übergabeprotokolls vor, aber es entspricht der finnischen Marktpraxis — und ist der wichtigste Beweis der Parteien in Bezug auf den Zustand. Das luovutuspöytäkirja hält die Zählerstände, den Zustand der Wohnung und ihrer Ausstattung fest und wird bei der Schlüsselübergabe in zwei identischen Exemplaren unterzeichnet.

Es ist am wichtigsten bei der Abrechnung der vakuus: Ohne es hat ein Vermieter kaum mehr als das eigene Wort, um das Einbehalten eines Teils der Kaution wegen beim Auszug festgestellter Schäden zu rechtfertigen.

Keine der beiden Versionen wird irgendwo amtlich hinterlegt, aber ein von beiden Seiten unterzeichnetes Exemplar beseitigt die größte Quelle von Auszugsstreitigkeiten: Uneinigkeit darüber, was schon vor der Schlüsselübergabe an den Mieter kaputt oder abgenutzt war.

Die Wohnung muss in einem Zustand bleiben, den der Mieter angesichts ihres Alters und des örtlichen Wohnungsbestands vernünftigerweise erwarten kann, sofern nichts anderes vereinbart ist (§ 20). Der Mieter benötigt die Zustimmung des Vermieters für Reparatur- oder Umbauarbeiten — außer zur Behebung eines Mangels nach § 20 —, kann aber jederzeit handeln, um einen drohenden Schaden abzuwenden oder zu begrenzen, ohne vorher zu fragen.

• Der Mieter übernimmt die kleinen Reinigungs- und Ausbesserungsarbeiten, mit denen gewöhnliche Sorgfalt die Wohnung in Schuss halten würde, und muss alles darüber Hinausgehende unverzüglich melden.
• Der Vermieter kann unaufschiebbare Arbeiten sofort durchführen und andere, nicht störende Arbeiten mit 14 Tagen Vorankündigung (§ 21).
• Derzeit ist ein Rauchverbot Vertragssache — dieser Mietvertrag enthält standardmäßig eines. Ab 1. Oktober 2026 kehrt die Reform die gesetzliche Standardregel um: Rauchen ist verboten, sofern der Vermieter nicht ausdrücklich zustimmt, und dies gilt auch für bereits laufende Mietverhältnisse.
• Haustiere bedürfen der vorherigen Zustimmung des Vermieters.