Estland: Überblick über den Mietmarkt
Der Mietmarkt
Estland: rechtlicher Rahmen
- Mietmarkt
- 20,7 % der Bevölkerung mietet, davon 8,1 % zu Marktmieten.
- Rechtlicher Rahmen
- Geregelt durch das Schuldrechtsgesetz (Võlaõigusseadus). Bestimmungen, die den Mieter schützen, können nicht zu dessen Nachteil abbedungen werden.
- Kaution
- Die Kaution (tagatisraha) darf höchstens drei Monatsmieten betragen, kann in Raten gezahlt werden und muss auf einem separaten, für den Mieter verzinsten Konto gehalten werden.
- Kündigung und Beendigung
- Ein Wohnraummietvertrag mit unbestimmter Laufzeit kann mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden.
- Mieterhöhungen
- Die Bedingungen für Mieterhöhungen werden im Vertrag vereinbart, innerhalb der zwingenden mieterschützenden Grenzen des Gesetzes.
- Wissenswert
- Die Kaution ist auf drei Monatsmieten begrenzt, kann in bis zu drei Raten gezahlt werden und wird für den Mieter gesetzlich verzinst — eine der mieterfreundlicheren Kautionsregeln Europas.
- Risiko für Vermieter
- Die Schutzbestimmungen können vertraglich nicht abbedungen werden, sodass eine einseitig vermieterfreundliche Klausel schlicht keinen Bestand hat.
Der Mietvertrag
Estnische Wohnraummietverhältnisse fallen unter das Schuldrechtsgesetz (Võlaõigusseadus, VÕS) — das allgemeine Mietkapitel beginnend bei § 271, ergänzt um eine eigene Reihe von Sonderbestimmungen für die Wohnraummiete (eluruumi üür). Vereinbaren die Parteien keine Laufzeit, oder wird ein befristeter Mietvertrag nach seinem Enddatum einfach im gegenseitigen Einvernehmen fortgesetzt, behandelt das Gesetz ihn als unbefristetes (tähtajatu) Mietverhältnis.
Ein unbefristetes Mietverhältnis kann von jeder Partei mit einer dreimonatigen schriftlichen Kündigungsfrist gemäß § 312(1) beendet werden — eine einfache, symmetrische Regel im Vergleich zu vielen anderen europäischen Märkten. Ein befristetes Mietverhältnis läuft dagegen in der Regel bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit; eine vorzeitige Beendigung ist nur aus einem außergewöhnlichen, wichtigen Grund möglich, gemäß dem im Gesetz vorgesehenen Verfahren — für keine der Parteien gibt es eine Abkürzung, um ohne einen solchen Grund vorzeitig auszusteigen.
Ein wesentliches Merkmal des estnischen Regelwerks ist, dass seine mieterschützenden Bestimmungen zwingendes Recht sind: Jede Vertragsbedingung, die versucht, den Mieter schlechter zu stellen, als es das Gesetz erlaubt, ist schlicht nicht durchsetzbar, unabhängig davon, was der Vertrag sagt.
Kaution
Die Kaution (tagatisraha) ist gemäß § 308(1) VÕS auf drei Monatsmieten gedeckelt. Der Mieter hat das Recht, sie in drei gleichen Monatsraten statt auf einmal zu zahlen — ein Detail, das ein Vermieter beim Festlegen der Einzugserwartungen leicht übersehen kann.
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut halten, verzinst mit mindestens dem örtlichen Durchschnittszinssatz (§ 308(2)). Diese Zinsen gehören dem Mieter, werden der Kaution hinzugerechnet und bei ihrer Freigabe ausgezahlt. Der Mieter darf die Kaution während der Mietdauer nicht zur Deckung von Miete oder Nebenkosten verwenden — sie wird erst abgerechnet, nachdem das Mietverhältnis endet, die Immobilie zurückgegeben wird und die Übergabe-Abnahme-Urkunde unterzeichnet ist.
Kündigung und Mieterhöhungen
Die Kündigung ist bei einem unbefristeten Mietverhältnis symmetrisch und vergleichsweise einfach: Sowohl Vermieter als auch Mieter können mit einer dreimonatigen schriftlichen Kündigungsfrist gemäß § 312(1) VÕS kündigen, ohne einen Grund angeben zu müssen. Ein befristetes Mietverhältnis ist starrer geregelt — es läuft bis zum vereinbarten Enddatum und kann nur aus einem außergewöhnlichen, wesentlich wichtigen Grund vorzeitig beendet werden, der im Rahmen des allgemeinen Verfahrens des Gesetzes anerkannt ist.
Die Miete selbst wird monatlich zusammen mit den verbrauchsabhängigen Nebenkosten erhoben, und der Vermieter muss bis zum 5. jedes Monats eine Abrechnung ausstellen. Gerät ein Mieter erheblich in Rückstand, kann der Vermieter gesetzliche Verzugszinsen berechnen und — nach vorheriger schriftlicher Mahnung — den Mietvertrag kündigen und die Forderung gegebenenfalls an ein Zahlungsausfallregister melden.
Übergabeprotokoll
Das VÕS verlangt formal keine Übergabe-Abnahme-Urkunde (üleandmise-vastuvõtu akt), aber sie ist gängige Marktpraxis — und in der Praxis der stärkste Nachweis des Vermieters, wenn es um die Abrechnung der Kaution gemäß § 308 geht.
Die Urkunde sollte den Zustand der Immobilie und ihre Zählerstände zum Zeitpunkt der Übergabe festhalten und bildet die Ausgangsbasis, mit der die beim Auszug des Mieters unterzeichnete Auszugsurkunde verglichen wird. Ohne diese Dokumentation wird ein Kautionsstreit schnell zu einer Frage von Aussage einer Partei gegen Aussage der anderen.
Pflichten und Nebenkosten
Das estnische Recht teilt die Instandhaltungspflichten nach vertrautem Muster auf: Der Mieter kümmert sich um kleinere Mängel, die mit der Art von kleinen Reinigungs- oder Instandhaltungsarbeiten behoben werden können, die nötig sind, um die Immobilie in ihrem gewöhnlichen Zustand zu erhalten, gemäß § 280 VÕS. Alles darüber hinaus — die Wohnung in einem für den vertraglich vereinbarten Gebrauch geeigneten Zustand zu halten — obliegt dem Vermieter gemäß § 276(1).
Der Mieter muss den Vermieter unverzüglich über jeden Reparaturbedarf informieren und darf ohne dessen Zustimmung keine Veränderungen an der Immobilie vornehmen. Zwei Bedingungen in der Brokik-Vorlage gehen standardmäßig über das gesetzliche Minimum hinaus: Der Mieter verpflichtet sich zu einem vollständigen Rauchverbot in der Wohnung und darf dort ohne vorherige Zustimmung des Vermieters keine Tiere halten oder züchten — beides sind übliche, verhandelbare Vertragsbedingungen und keine Anforderungen des VÕS selbst.