Die Schweiz: Überblick über den Mietmarkt

Die Schweiz regelt das Mietrecht auf Bundesebene: Das Obligationenrecht (OR), Art. 253 ff., gilt in allen Kantonen identisch — es gibt kein Äquivalent zum abgestuften österreichischen MRG-System. Was von Kanton zu Kanton variiert, ist das Verfahren: welche amtlichen Formulare erforderlich sind und wie die örtliche Schlichtungsbehörde zusammengesetzt ist.

Ein befristetes Mietverhältnis endet einfach mit Ablauf der Frist, ohne dass eine Kündigung nötig ist (Art. 255 Abs. 2 OR); das schweizerische Recht sieht dafür keine gesetzliche Mindest- oder Höchstdauer vor. Ein Mieter, der vorzeitig aussteigen möchte, sitzt deswegen aber nicht fest: Er kann einen zahlungsfähigen, zumutbaren Ersatzmieter vorschlagen, der bereit ist, das Mietverhältnis zu denselben Bedingungen zu übernehmen; lehnt der Vermieter ohne triftigen Grund ab, wird der ursprüngliche Mieter aus dem Vertrag entlassen (Art. 264 OR).

• Einige Kantone — gemäss dem Verzeichnis des Bundesamts für Wohnungswesen 2026: Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Genf, Luzern, Neuenburg, Waadt, Zug und Zürich — verlangen vom Vermieter, den Anfangsmietzins auf einem amtlichen kantonalen Formular offenzulegen (Formularpflicht), eine Regel, die an lokale Wohnungsknappheit geknüpft ist.
• Die Untermiete bedarf der Zustimmung des Vermieters, die aber nur aus den konkreten in Art. 262 OR genannten Gründen verweigert werden kann — nicht offengelegte Untermietbedingungen, im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchliche Bedingungen oder ein erheblicher Nachteil für den Vermieter.

Die Vermietung erfolgt standardmässig zu Wohnzwecken; eine geschäftliche Nutzung bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters, wie in jedem anderen Brokik-Markt.

Die Kaution für Wohnräume ist auf drei Monatsmieten begrenzt (Art. 257e Abs. 2 OR) — eine harte Obergrenze, keine Richtlinie. Sie muss auf ein Sperrkonto oder Depot bei einer Bank gelegt werden, das ausschliesslich auf den Namen des Mieters lautet; ein Vermieter darf sie rechtlich nicht über ein privates Konto abwickeln.

• Die auf dem Konto anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu und werden der Kaution zugeschlagen.
• Erhebt der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch — durch Betreibung oder Klage —, muss die Bank die gesamte Kaution samt Zinsen auf Verlangen an den Mieter freigeben (Art. 257e Abs. 3 OR).
• Die Abrechnung erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses, Rückgabe der Wohnung und Unterzeichnung des Übergabeprotokolls, abzüglich berechtigter Gegenforderungen.

Dieses Erfordernis eines Sperrkontos ist einer der markantesten Unterschiede zu benachbarten Märkten: Finnland etwa verlangt für denselben Zweck überhaupt kein eigenes Konto.

Ein unbefristetes Mietverhältnis kann von jeder Partei mit dreimonatiger schriftlicher Kündigungsfrist auf den ortsüblichen Termin gekündigt werden (Art. 266a in Verbindung mit Art. 266c OR) — oder, mangels ortsüblichem Termin, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Die Kündigung des Vermieters ist nur auf dem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular gültig; auf andere Weise zugestellt, ist sie nichtig (Art. 266l Abs. 2 in Verbindung mit Art. 266o OR).

Ein Mieter, der eine Kündigung für treuwidrig hält, kann sie innerhalb von 30 Tagen bei der kantonalen Schlichtungsbehörde anfechten und eine Erstreckung des Mietverhältnisses um bis zu vier Jahre für Wohnräume verlangen (Art. 271-273c OR). Und sobald Vermieter und Mieter ein Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren wegen eines Mietstreits durchlaufen haben, darf der Vermieter für die folgenden drei Jahre wegen dieses Streits nicht kündigen.

• Der Mietzins selbst folgt dem veröffentlichten hypothekarischen Referenzzinssatz sowie allgemeinen Kosten- und Indexänderungen; eine Erhöhung muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist für den nächsten Kündigungstermin auf dem amtlichen Formular zugestellt werden (Art. 269d OR), und ein Mieter kann sie innerhalb von 30 Tagen als missbräuchlich anfechten.
• Sinkt der Referenzzinssatz, kann der Mieter eine entsprechende Mietzinssenkung verlangen — der Mechanismus wirkt in beide Richtungen.
• Ein qualifizierter Zahlungsrückstand löst eine schriftliche 30-tägige Nachfrist mit Kündigungsandrohung aus; erst danach gilt eine Mindestkündigungsfrist von 30 Tagen auf Ende eines Monats für Familien- oder Wohnräume (Art. 257d OR).

Das Bundesrecht sieht keine Pflicht zur Erstellung eines schriftlichen Übergabeprotokolls vor, aber Art. 267a OR verlangt vom Mieter, jeden erkennbaren Mangel bei der Übernahme unverzüglich zu rügen — und mehrere Kantone veröffentlichen gemeinsam erarbeitete (paritätische) Protokollformulare, die zwischen Vermieter- und Mieterverbänden ausgehandelt wurden, als Marktstandard.

Das Übergabeprotokoll ist der wichtigste Nachweis für den Zustand der Wohnung an beiden Enden des Mietverhältnisses: Es ist die Grundlage für einen Schadenersatzanspruch nach Art. 267 OR, wenn die Wohnung in schlechterem Zustand zurückgegeben wird, als gewöhnlicher Verschleiss erklärt, und es ist der Bezugspunkt bei der Abrechnung der Kaution.

Brokik bewahrt das unterzeichnete Protokoll genau aus diesem Grund zusammen mit dem Mietvertrag auf: Ein Vermieter bei der Rückgabe oder ein ausziehender Mieter sollte nie durch E-Mail-Verläufe wühlen müssen, um das eine Dokument zu finden, nach dem eine Schlichtungsbehörde tatsächlich fragen wird.

Die Pflicht des Vermieters, die Wohnung während der gesamten Mietdauer in einem für den vereinbarten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR), ist relativ zwingend — eine zum Nachteil des Mieters wirkende Klausel ist nichtig, sofern das OR die Abweichung nicht ausdrücklich zulässt (Art. 256 Abs. 2 OR).

• Der Mieter übernimmt die kleinen Reinigungs- und Ausbesserungsarbeiten, die bei gewöhnlicher Sorgfalt vermeidbar gewesen wären (Art. 259 OR), und muss alles darüber Hinausgehende, was in die Zuständigkeit des Vermieters fällt, unverzüglich melden.
• Behebt der Vermieter einen dringenden, gemeldeten Mangel nicht innert angemessener Frist, kann der Mieter die Reparatur veranlassen und dem Vermieter in Rechnung stellen.
• Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt, kann bis zu seiner Behebung eine Mietzinsreduktion sowie Schadenersatz rechtfertigen.
• Änderungen bedürfen stets der schriftlichen Zustimmung des Vermieters (Art. 260a OR); gewöhnliche kleine Haustiere, die die Wohnung nicht stören oder beschädigen, sind die einzige Ausnahme von der allgemeinen Zustimmungspflicht für Haustiere.