Die Schweiz: Überblick über den Mietmarkt
Der Mietmarkt
Die Schweiz: rechtlicher Rahmen
- Mietmarkt
- 58 % der Bevölkerung mietet, davon 52,4 % zu Marktmieten.
- Rechtlicher Rahmen
- Geregelt durch das Obligationenrecht (OR), art. 253 ff. Eine Kündigung durch den Vermieter ist nur auf dem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular gültig, andernfalls nichtig.
- Kaution
- Die Kaution ist für eine Wohnung auf drei Monatsmieten begrenzt und wird auf einem Sperrkonto im eigenen Namen des Mieters verwahrt; die Bank gibt sie an den Mieter frei, wenn der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Vertragsende keinen Anspruch geltend macht.
- Kündigung und Beendigung
- Ein unbefristeter Mietvertrag hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten auf den ortsüblichen Termin; der Vermieter muss das amtliche Formular verwenden.
- Mieterhöhungen
- Mietanpassungen folgen dem veröffentlichten hypothekarischen Referenzzinssatz sowie allgemeinen Kosten- und Indexentwicklungen, und eine Erhöhung muss auf dem amtlichen Formular zugestellt werden.
- Wissenswert
- Mehrere Kantone verlangen, dass die Anfangsmiete auf einem amtlichen Formular offengelegt wird, und da die Miete dem Referenzzinssatz folgt, kann ein Mieter bei sinkendem Zinssatz eine Reduktion verlangen; vor jedem Gerichtsverfahren muss zunächst eine kostenlose Schlichtungsbehörde angerufen werden.
- Risiko für Vermieter
- Eine Kündigung, die nicht auf dem korrekten kantonalen Formular erfolgt, ist nichtig, und die an den Referenzzinssatz gekoppelte Miete kann ebenso sinken wie steigen.
Der Mietvertrag
Die Schweiz regelt das Mietrecht auf Bundesebene: Das Obligationenrecht (OR), Art. 253 ff., gilt in allen Kantonen identisch — es gibt kein Äquivalent zum abgestuften österreichischen MRG-System. Was von Kanton zu Kanton variiert, ist das Verfahren: welche amtlichen Formulare erforderlich sind und wie die örtliche Schlichtungsbehörde zusammengesetzt ist.
Ein befristetes Mietverhältnis endet einfach mit Ablauf der Frist, ohne dass eine Kündigung nötig ist (Art. 255 Abs. 2 OR); das schweizerische Recht sieht dafür keine gesetzliche Mindest- oder Höchstdauer vor. Ein Mieter, der vorzeitig aussteigen möchte, sitzt deswegen aber nicht fest: Er kann einen zahlungsfähigen, zumutbaren Ersatzmieter vorschlagen, der bereit ist, das Mietverhältnis zu denselben Bedingungen zu übernehmen; lehnt der Vermieter ohne triftigen Grund ab, wird der ursprüngliche Mieter aus dem Vertrag entlassen (Art. 264 OR).
- Einige Kantone — gemäss dem Verzeichnis des Bundesamts für Wohnungswesen 2026: Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Genf, Luzern, Neuenburg, Waadt, Zug und Zürich — verlangen vom Vermieter, den Anfangsmietzins auf einem amtlichen kantonalen Formular offenzulegen (Formularpflicht), eine Regel, die an lokale Wohnungsknappheit geknüpft ist.
- Die Untermiete bedarf der Zustimmung des Vermieters, die aber nur aus den konkreten in Art. 262 OR genannten Gründen verweigert werden kann — nicht offengelegte Untermietbedingungen, im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchliche Bedingungen oder ein erheblicher Nachteil für den Vermieter.
Die Vermietung erfolgt standardmässig zu Wohnzwecken; eine geschäftliche Nutzung bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters, wie in jedem anderen Brokik-Markt.
Kaution
Die Kaution für Wohnräume ist auf drei Monatsmieten begrenzt (Art. 257e Abs. 2 OR) — eine harte Obergrenze, keine Richtlinie. Sie muss auf ein Sperrkonto oder Depot bei einer Bank gelegt werden, das ausschliesslich auf den Namen des Mieters lautet; ein Vermieter darf sie rechtlich nicht über ein privates Konto abwickeln.
- Die auf dem Konto anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu und werden der Kaution zugeschlagen.
- Erhebt der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch — durch Betreibung oder Klage —, muss die Bank die gesamte Kaution samt Zinsen auf Verlangen an den Mieter freigeben (Art. 257e Abs. 3 OR).
- Die Abrechnung erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses, Rückgabe der Wohnung und Unterzeichnung des Übergabeprotokolls, abzüglich berechtigter Gegenforderungen.
Dieses Erfordernis eines Sperrkontos ist einer der markantesten Unterschiede zu benachbarten Märkten: Finnland etwa verlangt für denselben Zweck überhaupt kein eigenes Konto.
Kündigung und Mieterhöhungen
Ein unbefristetes Mietverhältnis kann von jeder Partei mit dreimonatiger schriftlicher Kündigungsfrist auf den ortsüblichen Termin gekündigt werden (Art. 266a in Verbindung mit Art. 266c OR) — oder, mangels ortsüblichem Termin, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Die Kündigung des Vermieters ist nur auf dem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular gültig; auf andere Weise zugestellt, ist sie nichtig (Art. 266l Abs. 2 in Verbindung mit Art. 266o OR).
Ein Mieter, der eine Kündigung für treuwidrig hält, kann sie innerhalb von 30 Tagen bei der kantonalen Schlichtungsbehörde anfechten und eine Erstreckung des Mietverhältnisses um bis zu vier Jahre für Wohnräume verlangen (Art. 271-273c OR). Und sobald Vermieter und Mieter ein Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren wegen eines Mietstreits durchlaufen haben, darf der Vermieter für die folgenden drei Jahre wegen dieses Streits nicht kündigen.
- Der Mietzins selbst folgt dem veröffentlichten hypothekarischen Referenzzinssatz sowie allgemeinen Kosten- und Indexänderungen; eine Erhöhung muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist für den nächsten Kündigungstermin auf dem amtlichen Formular zugestellt werden (Art. 269d OR), und ein Mieter kann sie innerhalb von 30 Tagen als missbräuchlich anfechten.
- Sinkt der Referenzzinssatz, kann der Mieter eine entsprechende Mietzinssenkung verlangen — der Mechanismus wirkt in beide Richtungen.
- Ein qualifizierter Zahlungsrückstand löst eine schriftliche 30-tägige Nachfrist mit Kündigungsandrohung aus; erst danach gilt eine Mindestkündigungsfrist von 30 Tagen auf Ende eines Monats für Familien- oder Wohnräume (Art. 257d OR).
Übergabeprotokoll
Das Bundesrecht sieht keine Pflicht zur Erstellung eines schriftlichen Übergabeprotokolls vor, aber Art. 267a OR verlangt vom Mieter, jeden erkennbaren Mangel bei der Übernahme unverzüglich zu rügen — und mehrere Kantone veröffentlichen gemeinsam erarbeitete (paritätische) Protokollformulare, die zwischen Vermieter- und Mieterverbänden ausgehandelt wurden, als Marktstandard.
Das Übergabeprotokoll ist der wichtigste Nachweis für den Zustand der Wohnung an beiden Enden des Mietverhältnisses: Es ist die Grundlage für einen Schadenersatzanspruch nach Art. 267 OR, wenn die Wohnung in schlechterem Zustand zurückgegeben wird, als gewöhnlicher Verschleiss erklärt, und es ist der Bezugspunkt bei der Abrechnung der Kaution.
Brokik bewahrt das unterzeichnete Protokoll genau aus diesem Grund zusammen mit dem Mietvertrag auf: Ein Vermieter bei der Rückgabe oder ein ausziehender Mieter sollte nie durch E-Mail-Verläufe wühlen müssen, um das eine Dokument zu finden, nach dem eine Schlichtungsbehörde tatsächlich fragen wird.
Pflichten und Nebenkosten
Die Pflicht des Vermieters, die Wohnung während der gesamten Mietdauer in einem für den vereinbarten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR), ist relativ zwingend — eine zum Nachteil des Mieters wirkende Klausel ist nichtig, sofern das OR die Abweichung nicht ausdrücklich zulässt (Art. 256 Abs. 2 OR).
- Der Mieter übernimmt die kleinen Reinigungs- und Ausbesserungsarbeiten, die bei gewöhnlicher Sorgfalt vermeidbar gewesen wären (Art. 259 OR), und muss alles darüber Hinausgehende, was in die Zuständigkeit des Vermieters fällt, unverzüglich melden.
- Behebt der Vermieter einen dringenden, gemeldeten Mangel nicht innert angemessener Frist, kann der Mieter die Reparatur veranlassen und dem Vermieter in Rechnung stellen.
- Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt, kann bis zu seiner Behebung eine Mietzinsreduktion sowie Schadenersatz rechtfertigen.
- Änderungen bedürfen stets der schriftlichen Zustimmung des Vermieters (Art. 260a OR); gewöhnliche kleine Haustiere, die die Wohnung nicht stören oder beschädigen, sind die einzige Ausnahme von der allgemeinen Zustimmungspflicht für Haustiere.
Interessante Fakten
Häufig gestellte Fragen
Nur wenn Ihre Liegenschaft in einem der Kantone mit Formularpflicht liegt — gemäss dem Verzeichnis des Bundesamts für Wohnungswesen 2026 sind das Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Genf, Luzern, Neuenburg, Waadt, Zug und Zürich. Anderswo ist es nicht erforderlich, aber das Offenlegen des bisherigen Mietzinses bleibt gute Praxis. Ausserhalb dieser Kantone können Sie den Mietzins so festlegen, wie es der Markt zulässt — seien Sie aber bereit, den bisherigen Mietzins freiwillig offenzulegen, wenn ein neuer Mieter danach fragt, da dies Ihre Position stärkt, falls er den Betrag später anficht.
Auf einem Sperrkonto oder Depot bei einer Bank, lautend auf den Namen des Mieters — niemals auf Ihrem privaten Konto. Sie ist auf drei Monatsmieten begrenzt, und die anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu, nicht Ihnen. Wechselt die Wohnung den Eigentümer, übernimmt der neue Vermieter dieselbe Sperrkaution; Mieter müssen sie nicht erneut einzahlen.
Nein — Erhöhungen folgen dem veröffentlichten hypothekarischen Referenzzinssatz und allgemeinen Kostenentwicklungen, müssen auf dem amtlichen Formular zugestellt werden, und der Mieter kann eine Erhöhung innerhalb von 30 Tagen als missbräuchlich anfechten. Sinkt der Referenzzinssatz stattdessen, kann der Mieter eine entsprechende Senkung verlangen — beobachten Sie den veröffentlichten Zinssatz also in beide Richtungen, nicht nur, wenn er sich zu Ihren Gunsten bewegt.
Sie müssen zunächst eine schriftliche 30-tägige Nachfrist mit ausdrücklicher Kündigungsandrohung gewähren. Erst wenn diese ungenutzt verstreicht, gilt eine Mindestkündigungsfrist von 30 Tagen auf Ende eines Monats für Familien- oder Wohnräume. Überspringen Sie die Nachfrist, ist jede danach ausgesprochene Kündigung ungültig. Die 30-tägige Frist beginnt mit dem Tag, an dem die schriftliche Nachfrist den Mieter tatsächlich erreicht — bewahren Sie daher einen Zustellnachweis auf, denn eine Kündigung, die sich auf eine nicht dokumentierbare Nachfrist stützt, hält einer Anfechtung meist nicht stand.
Nur, indem er einen zahlungsfähigen, zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt, der bereit ist, das Mietverhältnis zu denselben Bedingungen zu übernehmen. Lehnen Sie ohne triftigen Grund ab, wird der ursprüngliche Mieter aus dem Vertrag entlassen, obwohl die Festmietdauer noch nicht abgelaufen ist — prüfen Sie einen vorgeschlagenen Ersatzmieter also sorgfältig, statt gleich abzulehnen. Beachten Sie: Das gilt nur innerhalb einer Festmietdauer oder vor Ablauf der Kündigungsfrist eines unbefristeten Mietverhältnisses — es ist kein allgemeines Recht zum vorzeitigen Ausstieg, sondern nur ein Ventil, das an ein konkretes Ersatzangebot geknüpft ist.
Nicht direkt — das schweizerische Recht verlangt zunächst einen kostenlosen Schlichtungsversuch vor der kantonalen Schlichtungsbehörde, mit gleicher Vertretung von Vermietern und Mietern. Die meisten Streitigkeiten werden dort beigelegt und erreichen nie einen Gerichtssaal, was das Verfahren für beide Seiten schneller und günstiger macht als ein Prozess. Erst wenn die Schlichtung scheitert, gelangt eine der Parteien vor die ordentlichen Gerichte, und bis dahin sind die strittigen Punkte meist deutlich enger gefasst als zu Beginn.
Nein, aber es kommt einer rechtlichen Notwendigkeit in der Praxis am nächsten — ohne es haben Sie wenig, worauf Sie sich berufen können, wenn die Wohnung beschädigt zurückkommt oder die Kaution umstritten ist. Mehrere Kantone veröffentlichen sogar gemeinsam erarbeitete Formulare, auf die sich Vermieter- und Mieterverbände geeinigt haben und die die meisten Parteien standardmässig verwenden. Das Ausfüllen beim Einzug schützt den Mieter genauso wie den Vermieter — es ist das eine Dokument, dessen Existenz beide Seiten am Ende des Mietverhältnisses wirklich wollen.