Deutschland: Überblick über den Mietmarkt

Der deutsche Mietmarkt beruht auf dem Vertrauen in den schriftlichen Vertrag und einem starken gesetzlichen Schutz nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) — die meisten Mietverhältnisse hierzulande sind standardmäßig unbefristet, und Brokiks Vorlage spiegelt diese Kultur wider, auch wenn sie selbst als befristeter Vertrag beginnt. Die einleitenden Klauseln folgen der gleichen Struktur wie anderswo: Der Vermieter bestätigt ein von Rechten Dritter freies Eigentum, der Mieter bestätigt, wer dort wohnen wird, und die Wohnung dient ausschließlich Wohnzwecken, ohne gewerbliche Tätigkeit und ohne Untervermietung an Dritte ohne Zustimmung. Vier Anlagen liegen dem Vertrag bei — die Monatsmiete, die Versorgungsunternehmen mit ihren Tarifen, eine Erklärung zur Mülltrennung sowie die Kontaktdaten des Vermieters für laufende und dringende Angelegenheiten.

Was das deutsche System auszeichnet, ist, wie schwer es für einen Vermieter ist, ein laufendes Mietverhältnis zu beenden. Die Beendigung ist keine reine Frage von Kündigungsfristen — der Vermieter benötigt einen berechtigten gesetzlichen Grund, am häufigsten Eigenbedarf, also den echten eigenen Nutzungsbedarf des Eigentümers an der Immobilie. Brokiks Abrechnungsrhythmus folgt der gleichen Disziplin wie andernorts: Der Vermieter stellt bis zum 5. jedes Monats eine Abrechnung über Miete und Nebenkosten aus, mit einer strikten Zahlungsfrist zum zehnten Tag des Folgemonats, und ein anhaltender Zahlungsrückstand von 60 Tagen erlaubt dem Vermieter, die Schuld einer Auskunftei zu melden.

Die Kaution wird bei Vertragsunterzeichnung gezahlt und ist nach deutschem Recht der Höhe nach begrenzt und muss getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters verwahrt werden, statt mit dessen allgemeinen Mitteln vermischt zu werden — ein echter Schutz für den Mieter, falls der Vermieter in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Brokiks Vertrag legt fest, dass die Kaution der Absicherung der Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter dient, während der Mietzeit nicht vom Mieter zur Deckung von Miete oder Nebenkosten verwendet werden darf und erst abgerechnet wird, nachdem das Mietverhältnis geendet hat, die Wohnung zurückgegeben wurde und das Übergabeprotokoll unterzeichnet ist. Zu beachten ist, dass Brokiks Vorlage selbst festhält, dass die Kaution während der Verwahrung nicht zugunsten des Mieters verzinst wird — es lohnt sich, dies gegen die konkrete verzinsliche Kontovereinbarung im jeweiligen Mietvertrag zu prüfen, da die Pflicht zur getrennten Verwahrung nach deutscher Praxis üblicherweise mit einer Verzinsung einhergeht.

Die Kündigung folgt in der deutschen Vorlage der gleichen Klausel eines vollen Kalendermonats wie in Brokiks übrigen Verträgen, doch das ist lediglich das mechanische Minimum, nicht die rechtliche Realität eines laufenden Mietverhältnisses. Der Mieterschutz gehört hier zu den stärksten in Europa: Ein Vermieter kann nicht einfach durch Kündigung beenden — es braucht einen berechtigten gesetzlichen Grund, am bekanntesten Eigenbedarf, also den echten eigenen Nutzungsbedarf des Vermieters an der Immobilie. Kündigungsfristen und die zulässigen Gründe für eine Vermieterkündigung sind gesetzlich festgelegt und nicht dem Vertrag überlassen, weshalb die Formvorschriften sowohl bei der Kündigung als auch bei Mieterhöhungen dem Vermieter wenig Spielraum für Abkürzungen lassen.

Mieterhöhungen folgen einem völlig eigenen, von der Kündigung getrennten Mechanismus: laufende Erhöhungen orientieren sich an einem örtlichen Vergleichsmietensystem, und in amtlich ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt die Mietpreisbremse, was ein Vermieter bei einer Neuvermietung verlangen darf — ein Kennzeichen des deutschen Mietrechts, das es auf den meisten anderen von Brokik abgedeckten Märkten nicht gibt. Berlin erprobte eine aggressivere Variante, den ab 2020 geltenden Mietendeckel, doch das Bundesverfassungsgericht erklärte ihn 2021 aus formalen Gründen für nichtig: Die Regulierung der Marktmieten liegt in der Kompetenz des Bundes, nicht der Länder.

Das Übergabeprotokoll folgt der gleichen Logik wie in Brokiks übrigen Märkten: Die Übergabe erfolgt erst, nachdem das Protokoll unterzeichnet und die erste Monatsmiete gutgeschrieben wurde, und es erfasst die Zählerstände, den technischen Zustand der Wohnung sowie die Bestandsaufnahme der Ausstattung. Der Mieter erhält die Immobilie bezugsfertig und verpflichtet sich, sie im gleichen Zustand zurückzugeben, unter Berücksichtigung der gewöhnlichen Abnutzung durch normalen Gebrauch. Dieser ursprüngliche Bestand ist der Maßstab, an dem der Rückgabeprozess gemessen wird — der Vertrag legt die Reparaturkosten für alles, was über die normale Abnutzung hinausgeht, dem Mieter auf und erlaubt es dem Vermieter, die Wiederherstellung zu verlangen, falls Änderungen ohne schriftliche Zustimmung vorgenommen wurden, sodass ein gründliches Einzugsprotokoll auch dem Mieter den besten Schutz bietet, nicht nur dem Vermieter.

Die Aufteilung der Instandhaltungspflichten entspricht den übrigen Vorlagen von Brokik: Der Mieter kümmert sich auf eigene Kosten um die Pflege und Reparaturen, die nötig sind, um die Wohnung in gutem Zustand zu halten, und muss dem Vermieter unverzüglich alles darüber Hinausgehende mitteilen, während der Vermieter die Installationen und Geräte des Gebäudes funktionstüchtig hält. Bauliche Veränderungen und Eingriffe in die unter Putz verlegten Wasser-, Abwasser- oder Elektroleitungen erfordern die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Internet ist als uneingeschränkter Hochgeschwindigkeitszugang in den Nebenkosten enthalten, wobei bestimmte Online-Dienste aus Sicherheitsgründen gesperrt werden können. Die Standardbedingungen der Vorlage umfassen zudem ein vollständiges Rauchverbot und ein Verbot der Tierhaltung — vertragliche Vorgaben und keine gesetzlichen Anforderungen, sodass beide zwischen Vermieter und Mieter verhandelbar sind.