Dänemark: Überblick über den Mietmarkt

Das dänische Mietrecht ist ungewöhnlich formal, was die Dokumentation angeht, und Brokiks dänischer Vertrag liest sich entsprechend — er ist direkt um das Lejeloven (Mietgesetz, 2022 neu kodifiziert) herum aufgebaut, mit Klauseln, die sich auf die Struktur des Gesetzes beziehen, statt es nur zu paraphrasieren. Ein befristeter Mietvertrag ist nur gültig, wenn der Grund des Vermieters für die Befristung im Abschnitt für Sonderbedingungen des Vertrags (§11) ausdrücklich angegeben ist — ohne diese Begründung behandelt das Gesetz das Mietverhältnis schlicht als unbefristet, unabhängig davon, was der Vertrag sagt. Diese eine Regel sollte man verinnerlichen, bevor man irgendetwas unterschreibt: „Ein Jahr“ in die Laufzeit zu schreiben, macht es nicht tatsächlich zu einem Jahr, wenn der Grund dafür nicht dokumentiert ist.

Auch die Nummerierung des Vertrags selbst verrät, was das dänische Recht als zwingend und was als ergänzend behandelt — Heizung, Wasser- und Stromabrechnung, der Zustand der Immobilie bei Übergabe und die Instandhaltungspflichten erhalten jeweils eigene Abschnitte, und eine Schlussklausel stellt unmissverständlich fest, dass jede Bedingung, die den Mieter schlechter stellt als die zwingenden Vorschriften des Lejeloven, unwirksam ist, wenn sie außerhalb des Abschnitts für Sonderbedingungen steht, während der Rest des Vertrags gültig bleibt. Das ist ein eingebautes Sicherheitsnetz für Mieter, das kaum ein anderer Markt in diesem Leitfaden so ausdrücklich hat.

Die Kaution ist auf drei Monatsmieten begrenzt, und verlangt der Vermieter zusätzlich eine Mietvorauszahlung, ist auch diese auf drei Monatsmieten begrenzt — die beiden Grenzen sind getrennt und beide gesetzlich vorgeschrieben, nicht Gegenstand von Verhandlungen zwischen den Parteien. Die Kaution sichert die Verpflichtungen des Mieters gegenüber dem Vermieter, einschließlich etwaiger Wiederherstellungskosten beim Auszug, aber nur in dem Umfang, in dem das Lejeloven dem Vermieter tatsächlich erlaubt, sie geltend zu machen — sie ist kein bedingungsloser Schadensfonds, auf den der Vermieter frei zugreifen kann. Sie wird abgerechnet, nachdem das Mietverhältnis endet, die Immobilie zurückgegeben wurde und — für Dänemark besonders wichtig — ein ordnungsgemäßer Auszugsbericht erstellt wurde. Wird dieser Bericht versäumt, kann der Anspruch des Vermieters auf die Kaution aus Gründen des Zustands der Immobilie vollständig entfallen, unabhängig davon, in welchem Zustand sich die Wohnung tatsächlich befindet.

Die Kündigung verläuft von Gesetzes wegen asymmetrisch: Der Mieter kann das Mietverhältnis mit dreimonatiger Frist beenden, ohne Angabe eines Grundes, während das Kündigungsrecht des Vermieters auf die gesetzlichen Gründe des Lejeloven beschränkt ist — und ist der Grund die Eigennutzung der Immobilie durch den Vermieter, springt die Kündigungsfrist auf mindestens ein Jahr. Das ist ein deutlich längerer Vorlauf, als ihn die meisten Märkte in diesem Leitfaden einem Vermieter einräumen, der seine Immobilie für den Eigenbedarf zurückhaben möchte.

Mieterhöhungen laufen über einen konkreten, veröffentlichten Mechanismus statt über eine allgemeine Anpassung an einen „Marktpreis“: Als Abweichung von den Standardregeln des Lejeloven koppelt Brokiks dänische Vorlage die Miete an Dänemarks Nettopreisindex (nettoprisindekset, veröffentlicht von Danmarks Statistik), einmal jährlich angepasst anhand eines im Mietplan festgelegten Basismonats und Indexwerts, wobei die Erhöhung durch schriftliche Mitteilung des Vermieters wirksam wird. Verspätete Zahlung löst gesetzliche Verzugszinsen sowie eine formelle Mahngebühr nach dem Lejeloven aus, und eine schwerwiegende, anhaltende Verletzung der Zahlungspflicht kann — nach einer ordnungsgemäßen vorherigen Mahnung — dazu führen, dass das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften unmittelbar beendet wird, nicht nur gekündigt.

Dies ist der Abschnitt, in dem Dänemark am stärksten von jedem anderen Markt in diesem Leitfaden abweicht: Für einen Vermieter, der mehr als eine Einheit vermietet, ist die Erstellung des Einzugsberichts (indflytningsrapport) keine optionale Dokumentation — es ist eine gesetzliche Pflicht, und er muss den Mieter innerhalb von zwei Wochen nach der Einzugsbesichtigung erreichen. Der Mieter hat dann vierzehn Tage Zeit, um Einwände gegen alles zu erheben, was über den Zustand der Immobilie festgehalten wurde. Versäumt der Vermieter diese Frist, sind die Folgen gravierend: Der Mieter hat unabhängig von festgestellten Schäden Anspruch auf vollständige Rückzahlung der Kaution am Ende des Mietverhältnisses, es sei denn, der Mieter hat betrügerisch gehandelt. Die gleiche Disziplin gilt umgekehrt beim Auszug — der Vermieter muss die Auszugsbesichtigung innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis vom Auszug des Mieters durchführen und den Auszugsbericht bei der Besichtigung oder innerhalb von zwei Wochen danach übergeben, andernfalls verliert er das Recht, an den Zustand der Immobilie geknüpfte Wiederherstellungskosten geltend zu machen (nicht jedoch andere Ansprüche wie unbezahlte Miete). Brokik markiert diesen Schritt im dänischen Einrichtungsablauf genau aus diesem Grund als rechtlich kritisch.

Die Nebenkostenabrechnung erfolgt verbrauchsabhängig und detailliert wie andernorts auch — Kaltwasser, Warmwasser und Strom werden jeweils nach individuellen Zählerständen abgerechnet, zusätzlich zur im Mietplan festgelegten Miete — mit den Versorgungsunternehmen und ihren Tarifen daneben aufgeführt. Die innere Instandhaltung obliegt dem Mieter in dem im Abschnitt für Sonderbedingungen vereinbarten und vom Lejeloven zugelassenen Umfang, während der Vermieter für den ordnungsgemäßen Betrieb und die Instandhaltung der Installationen und Gemeinschaftsfunktionen des Gebäudes verantwortlich ist. Bauliche Veränderungen an der Immobilie bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Vermieters, sofern der Mieter nicht bereits nach den Regeln des Lejeloven über Mieterveränderungen ein konkretes Recht dazu hat — dies lohnt sich zu prüfen, da das dänische Recht Mietern hier etwas mehr Spielraum einräumt, als eine bloße Lektüre der Vertragsklausel vermuten lässt. Eine bemerkenswerte Abweichung von den allgemeinen Regeln, die direkt als Sonderbedingung in Brokiks dänische Vorlage geschrieben ist: ein vollständiges Rauchverbot innerhalb der Immobilie.