Belgien: Überblick über den Mietmarkt

Belgien hat kein einheitliches nationales Mietrecht mehr. Seit der sechsten Staatsreform 2014 wird die Wohnraumvermietung durch drei separate regionale Dekrete geregelt — das flämische Woninghuurdecreet (9. November 2018), das Brüsseler Wetboek van Huisvesting / Code bruxellois du Logement und das wallonische Dekret vom 15. März 2018 — die dem föderalen Zivilgesetzbuch als gemeinrechtlichem Hintergrund übergeordnet sind. Welches Dekret gilt, hängt ausschließlich davon ab, wo sich die Immobilie befindet, nicht davon, wo Vermieter oder Mieter wohnen.

Sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren, beträgt die Standardlaufzeit eines Hauptwohnsitz-Mietvertrags neun Jahre, gegliedert in drei Dreijahresperioden (das „3/6/9"-Muster), gemäß den jeweiligen detaillierten Regeln jeder Region. Unabhängig von der Laufzeit muss der Vermieter den Mietvertrag innerhalb von zwei Monaten nach Unterzeichnung kostenlos beim Föderalen Öffentlichen Dienst Finanzen registrieren lassen — über die Online-Plattform MyRent oder auf Papier. Bis diese Registrierung erfolgt ist, kann der Mieter den Mietvertrag jederzeit ohne Kündigungsfrist und ohne Entschädigung verlassen.

Bevor die Immobilie überhaupt beworben oder vermietet wird, benötigt der Vermieter zudem einen gültigen Energieausweis EPC (energieprestatiecertificaat / certificat PEB) — das Register, das ihn ausstellt, sowie der akkreditierte Sachverständige, der die Immobilie zertifizieren muss, hängen wiederum von der Region ab.

Wie hoch die Kaution sein darf — und wie sie hinterlegt werden muss — hängt von der Region ab, in der die Immobilie liegt. Flandern erlaubt bis zu drei Monatsmieten (Woninghuurdecreet, Art. 37); Brüssel deckelt sie unabhängig von der gewählten Form auf zwei Monate, nach einer Reform, die am 1. November 2024 in Kraft trat — selbst eine zeitlich gestreckte Bankbürgschaft darf zwei Monate nicht überschreiten; Wallonien deckelt sie in gleicher Weise seit dem 1. Juni 2023 auf zwei Monate.

In jeder Region darf das Geld nicht direkt an den Vermieter ausgezahlt werden. Der Mieter wählt, im Rahmen dessen, was die jeweilige Region erlaubt, zwischen einem individuellen gesperrten Bankkonto auf seinen eigenen Namen, einer zeitlich gestreckten Bankbürgschaft oder dem regionalen Garantiefonds (wie dem flämischen Huurwaarborgfonds) oder dem örtlichen Sozialhilfezentrum OCMW/CPAS. Die Kaution wird für den Mieter verzinst, wobei die Zinsen bei ihrer Freigabe ausgezahlt werden, und sie wird erst nach Ende des Mietvertrags abgerechnet, auf Grundlage des Ein- und Auszugsprotokolls (plaatsbeschrijving).

Auf Mieterseite ist es überall einfach: eine dreimonatige Kündigungsfrist zu jedem Zeitpunkt. Ein vorzeitiger Auszug kann jedoch eine Entschädigung kosten — drei, zwei oder eine Monatsmiete, je nachdem, ob die Kündigung in die erste, zweite oder dritte Dreijahresperiode des Mietvertrags fällt.

Der Vermieter hat genau zwei Möglichkeiten, den Mietvertrag vor Ablauf der neun Jahre zu beenden, und jede funktioniert unterschiedlich. Die Beendigung wegen Eigennutzung durch den Vermieter ist jederzeit möglich, mit einer Frist von sechs Monaten — sofern sie jedoch der Unterbringung bestimmter naher Familienangehöriger dienen soll und während der ersten Dreijahresperiode ausgesprochen wird, wird sie erst mit Ablauf dieser Periode wirksam. Die Beendigung wegen Renovierungsarbeiten oder — in den Fällen und zu den Bedingungen, die jede Region festlegt — ganz ohne Angabe eines Grundes gegen Zahlung einer Entschädigung, ist nur zum Ende jeder Dreijahresperiode möglich, ebenfalls mit einer Frist von sechs Monaten. Die genauen Bedingungen, Fristen und Entschädigungshöhen unterscheiden sich je nach Region und richten sich nach dem Recht, das am Standort der Immobilie gilt.

Ein detaillierter plaatsbeschrijving (état des lieux) ist in Belgien keine Option — er ist in allen drei Regionen zu Beginn eines Wohnmietverhältnisses verpflichtend. Er wird entweder gemeinsam von Vermieter und Mieter oder von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt; wird ein Sachverständiger hinzugezogen, teilen sich beide Parteien dessen Kosten gemäß Artikel 1730 § 1 des alten Zivilgesetzbuchs zu gleichen Teilen.

Das Protokoll wird zusammen mit dem Mietvertrag beim Föderalen Öffentlichen Dienst Finanzen registriert und wird zum wichtigsten Beweismittel bei der Abrechnung der Kaution beim Auszug — der Auszugs-plaatsbeschrijving wird direkt damit verglichen, um festzustellen, was, wenn überhaupt, über die normale Abnutzung hinausgeht.

Die laufende Instandhaltung und kleinere Reparaturen obliegen dem Mieter, gemäß der offiziellen Liste, die jede Region veröffentlicht (in Flandern die Anlage zur Durchführungsverordnung des Woninghuurdecreet, gestützt durch Artikel 1754 des alten Zivilgesetzbuchs). Der Mieter muss zudem eine Brandversicherung abschließen, die mindestens seine eigene Haftung als Mieter abdeckt — eine Pflicht nach flämischem Recht (Art. 24) mit entsprechenden Pflichten in Brüssel und Wallonien — und eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über den gegenseitigen Verzicht auf Regressansprüche befreit den Mieter nicht von dieser Versicherungspflicht.

Der Vermieter seinerseits hält die Gebäudeinstallationen und Gemeinschaftseinrichtungen ordnungsgemäß instand und funktionsfähig. Haustiere sind erlaubt, sofern sie den Vermieter oder andere Bewohner nicht beeinträchtigen oder kein vernünftiger Grund dagegen besteht; Rauchen ist in der Wohnung nicht gestattet, sofern die Parteien nichts anderes schriftlich vereinbaren.