Australien: Überblick über den Mietmarkt

Australien hat kein bundesweites Gesetz für Wohnraummietverhältnisse — jeder Bundesstaat und jedes Territorium regelt die Vermietung nach seinem eigenen Residential Tenancies Act, und Brokiks Vorlage ist auf New South Wales (NSW) ausgerichtet, den größten Mietmarkt des Landes. In NSW lautet die Terminologie „landlord“ (Vermieter) und „tenant“ (Mieter) — Victoria verwendet dagegen die Begriffe „rental provider“ und „renter“, ein anderes Vokabular für im Wesentlichen dieselbe Beziehung. Der größte strukturelle Unterschied zu jedem anderen Brokik-Markt besteht darin, dass der Mietvertrag kein individuell gestaltetes Dokument ist: Vermieter und Mieter müssen das vom Staat vorgeschriebene Standardformular verwenden, das in Schedule 1 der Residential Tenancies Regulation 2019 (NSW) auf Grundlage des Residential Tenancies Act 2010 (NSW) festgelegt ist.

Brokiks Vorlage bildet dieses gesetzliche Formular Klausel für Klausel ab und fügt nur die vom Gesetz erlaubten „additional terms“ (zusätzlichen Bedingungen) hinzu — sie ersetzt das offizielle Formular nicht und darf ihm an keiner Stelle widersprechen. Bevor der Mieter unterschreibt, muss der Vermieter außerdem ein Tenant Information Statement übergeben, eine Broschüre von NSW Fair Trading, die die Rechte und Pflichten des Mieters erklärt. Eine weitere Besonderheit von NSW sei gleich vorab erwähnt: Die Miete wird hier wöchentlich festgelegt und gezahlt, nicht monatlich — Brokik zeigt sowohl den wöchentlichen Betrag als auch sein monatliches Äquivalent (Wochenmiete × 52 ÷ 12), damit er mit jedem anderen Markt auf der Plattform vergleichbar bleibt.

Die Kaution — so heißt in Australien die Mietkaution — ist bei jedem Wohnraummietverhältnis auf 4 Wochenmieten begrenzt, unabhängig davon, ob die Wohnung möbliert ist oder nicht (Residential Tenancies Act 2010 (NSW) s.159); für möblierte Wohnungen gilt keine separate, höhere Obergrenze. Anders als in den meisten Brokik-Märkten verbleibt die Kaution niemals beim Vermieter: Sie muss innerhalb von 10 Werktagen nach Erhalt bei Rental Bonds Online (RBO), der offiziellen Kautionsstelle von NSW Fair Trading, hinterlegt werden (s.162). Auch eine gesonderte Tierkaution gibt es nicht — ein erlaubtes Haustier erhöht den zulässigen Betrag nicht.

Auf eine hinterlegte Kaution werden keiner der beiden Parteien jemals Zinsen gezahlt — die Kapitalerträge aus dem gepoolten Rental Bond Interest Account fließen von Gesetzes wegen in die Finanzierung des NSW Civil and Administrative Tribunal (NCAT) und von Beratungsdiensten für Mieter, nicht an Vermieter oder Mieter (s.186). Am Ende des Mietverhältnisses wird die Kaution ausschließlich über RBO freigegeben: durch gemeinsame Zustimmung beider Parteien online oder, falls keine Einigung erzielt wird, durch eine Anordnung des NCAT.

Seit dem 19. Mai 2025 verbietet NSW Kündigungen „ohne Angabe von Gründen“ (no-grounds) sowohl bei befristeten als auch bei unbefristeten (periodischen) Mietverhältnissen — eine Reform aus dem Jahr 2024. Jede Kündigung durch den Vermieter benötigt nun einen konkreten gesetzlichen Grund: mindestens 90 Tage Kündigungsfrist bei einem Grund ohne Vertragsverletzung (Einzug des Vermieters oder eines Familienmitglieds, tatsächliche Renovierung oder Abriss, Verkauf mit erforderlicher lastenfreier Übergabe, oder das Ende eines an ein Beschäftigungsverhältnis gekoppelten Mietverhältnisses) oder 14 Tage bei einer Vertragsverletzung des Mieters, etwa anhaltendem Mietrückstand. Seit dem 1. Juli 2025 muss der Vermieter den Kündigungsgrund zusätzlich bei NSW Fair Trading registrieren, unterstützende Nachweise vorlegen und dem Mieter ein Termination Information Statement aushändigen.

Ein Mieter mit periodischem (unbefristetem) Mietverhältnis kann jederzeit mit 21 Tagen Frist ohne Angabe von Gründen kündigen, oder mit nur 14 Tagen, wenn der Grund eine eigene Vertragsverletzung des Vermieters ist. Selbsthilfe-Zwangsräumung ist in jedem Fall illegal — ein Vermieter darf niemals eigenmächtig die Schlösser austauschen oder die Habe eines Mieters entfernen. Um die Immobilie zurückzuerlangen, ist stets eine Beendigungsanordnung des NCAT erforderlich, die im Bedarfsfall vom Sheriff vollstreckt wird, falls der Mieter weiterhin nicht auszieht.

Das Übergabeprotokoll (condition report) ist eine verpflichtende Anlage zu jedem Mietvertrag in NSW (Residential Tenancies Act 2010 (NSW) s.29) und keine freiwillige Geste des Vermieters. Vor oder spätestens im Moment der Unterschrift des Mieters muss der Vermieter oder Makler zwei ausgefüllte Papierexemplare — oder ein elektronisches Exemplar — übergeben, die den Zustand jedes Raums, jeder Einrichtung und jeder Ausstattung sowie die Zählerstände erfassen.

Der Mieter fügt dem Protokoll seine eigenen Anmerkungen hinzu und gibt ein Exemplar innerhalb von 7 Tagen nach dem Einzug zurück. Dieses Protokoll ist das entscheidende Beweismittel, falls es später vor dem NCAT zu einem Streit über die Kaution kommt. Deshalb erstellt Brokik beim Auszug ein entsprechendes Auszugsprotokoll, das beiden Parteien einen dokumentierten Vorher-Nachher-Vergleich liefert, statt eines Streits, der sich auf die Erinnerung stützt.

Mieterhöhungen sind in ihrer Häufigkeit begrenzt, nicht in ihrer Höhe: höchstens einmal alle 12 Monate, unabhängig von der Art des Mietverhältnisses (befristet oder periodisch), und der Vermieter muss mindestens 60 Tage im Voraus schriftlich unter Angabe des genauen neuen Betrags kündigen — eine vage Formel wie „entsprechend dem Markt“ stellt keine gültige Ankündigung dar. Es gibt keine prozentuale Obergrenze, aber ein Mieter kann eine Erhöhung innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt als überhöht vor dem NCAT anfechten, wobei das Tribunal vergleichbare ortsübliche Mieten den Kosten des Vermieters gegenüberstellt.

Die Offenlegungspflicht ist real und detailliert: Vor der Unterschrift des Mieters muss der Vermieter bekannte „material facts“ (wesentliche Tatsachen) offenlegen, die nach Residential Tenancies Regulation 2019 (NSW) reg 8 unter anderem Folgendes umfassen: Betroffenheit von Überschwemmung oder Buschfeuer in den letzten 5 Jahren, ein schweres Gewaltverbrechen auf dem Grundstück in den letzten 5 Jahren, jedes nicht offengelegte Gesundheits- oder Sicherheitsrisiko, eine Eintragung im Loose-Fill Asbestos Insulation Register, geplante größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (strata repairs), eine aktive Anordnung zur Brandschutz- oder Fassadenverkleidungssanierung (cladding rectification order) sowie — häufig übersehen — jede bekannte Nutzung der Immobilie zur Herstellung oder zum Anbau einer verbotenen Droge oder Pflanze innerhalb der letzten 2 Jahre.

Für Wohnraummietverhältnisse in NSW ist kein Energieausweis erforderlich — das Australian Capital Territory ist derzeit die einzige Jurisdiktion des Landes, die einen solchen vorschreibt. Gewöhnliche Reparaturen bleiben Sache des Vermieters, und für den Zutritt ist stets eine ordnungsgemäße Ankündigung erforderlich, außer in einem echten Notfall.