Argentinien: Überblick über den Mietmarkt

Argentinien ist Brokiks erster Markt außerhalb Europas, und sein Mietrecht ist im Vergleich zu anderen Ländern ungewöhnlich dereguliert. Das Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 hob das mieterschützende Ley de Alquileres 27.551 vollständig auf (art. 249 DNU), und im Juli 2024 verankerte die Ley Bases (ley 27.742) diese Deregulierung auf Ebene eines gewöhnlichen Gesetzes — es handelt sich also nicht mehr nur um einen Notstandserlass, den ein Gericht leicht aufheben könnte. Wohnraummietverträge, die ab dem 29. Dezember 2023 unterzeichnet werden, unterliegen dem Código Civil y Comercial (CCyC), art. 1187–1226, in der durch das DNU geänderten Fassung; zuvor unterzeichnete Verträge laufen weiter nach dem Regime, das bei ihrer Unterzeichnung galt.

Schriftform ist für jeden Immobilienmietvertrag zwingend (art. 1188 CCyC), aber nahezu alles andere bleibt den Parteien überlassen: Die Vertragsdauer wird frei vereinbart, und legen die Parteien keine fest, wird bei einem Wohnraummietvertrag eine Laufzeit von zwei Jahren vermutet (art. 1198) — ein klarer Bruch mit dem früheren zwingenden Mindestzeitraum von drei Jahren, den das DNU vollständig abgeschafft hat. Die argentinische Vorlage von Brokik ist genau auf diese Freiheit ausgelegt: Sie lässt Vermieter und Mieter Laufzeit, Währung und Indexierungsgrundlage selbst festlegen, statt eine Einheitsklausel vorzuschreiben, die das argentinische Recht nicht mehr verlangt.

Die Kaution (depósito en garantía) unterliegt seit der DNU-Reform keiner gesetzlichen Obergrenze mehr — eine echte Änderung gegenüber der aufgehobenen Ley 27.551, die sie auf eine Monatsmiete begrenzte. In der Praxis verlangen Vermieter üblicherweise ein bis zwei Monatsmieten, und Betrag sowie Währung werden zwischen den Parteien frei vereinbart; die Kaution kann ebenso gut in Pesos wie in US-Dollar festgelegt werden.

Da das DNU auch den früheren festen Rückzahlungsmechanismus abgeschafft hat, muss der Vertrag selbst regeln, wie und wann die Kaution zurückgezahlt wird, einschließlich ob ihr Wert an die zuletzt geschuldete Miete angepasst wird. Die Vorlage von Brokik behandelt dies als konfigurierbare Klausel statt als Annahme und verbindet sie mit einem Übergabeprotokoll (acta de entrega), damit jeder Abzug von der Kaution einen dokumentierten, datierten Ausgangspunkt hat, auf den man sich beziehen kann.

Nach art. 1221 CCyC in der durch das DNU geänderten Fassung kann ein Mieter jederzeit aus einem argentinischen Mietvertrag aussteigen, aus beliebigem Grund, indem er einfach schriftlich kündigt und eine einzige pauschale Entschädigung zahlt: 10 % der zwischen dem Kündigungsdatum und dem vereinbarten Vertragsende noch ausstehenden Mietraten. Es gibt keine Mindestfrist, die der Mieter zunächst abwarten müsste — die Sechsmonatsschwelle des alten Rechts, bevor dieses Recht griff, ist entfallen. Da diese Entschädigung zugunsten des Mieters besteht, können die Parteien im Vertrag vereinbaren, sie weiter zugunsten des Mieters zu senken, niemals jedoch, sie zu erhöhen.

Die Position des Vermieters ist das Spiegelbild: Ein Kündigungsrecht des Vermieters ohne Angabe von Gründen existiert überhaupt nicht. Ein Vermieter kann den Mietvertrag vorzeitig nur bei einer Pflichtverletzung des Mieters beenden — Nichtzahlung der Miete, Zweckentfremdung der Immobilie oder Verletzung einer anderen vertraglichen Pflicht (art. 1219 CCyC). Läuft die vereinbarte Laufzeit einfach ab, endet der Mietvertrag von selbst; alles andere erfordert den Nachweis eines Verschuldens des Mieters.

Das argentinische Recht macht ein schriftliches Übergabeprotokoll (acta de entrega, manchmal auch inventario genannt) nicht zu einer formalen Wirksamkeitsvoraussetzung eines gültigen Mietvertrags, aber der Código Civil y Comercial stützt sich indirekt darauf: Der Mieter muss die Immobilie im übernommenen Zustand erhalten (art. 1206) und sie im selben Zustand zurückgeben, von gewöhnlicher Abnutzung abgesehen (art. 1207 und 1210). Ohne eine unterzeichnete Aufzeichnung des Immobilienzustands beim Einzug gibt es keine verlässliche Vergleichsgrundlage beim Auszug — und genau darum drehen sich die meisten Kautionsstreitigkeiten in Argentinien.

Brokik behandelt die acta de entrega als Standardpraxis für jedes argentinische Mietverhältnis, auch wenn sie keine gesetzliche Voraussetzung ist: Zustand, Ausstattung und Zählerstände werden einmal beim Einzug des Mieters und erneut beim Auszug festgehalten. Es ist der einfachste Weg für einen Vermieter, einen Kautionsabzug durchzusetzen — und ebenso oft der einfachste Weg für einen Mieter, die Kaution vollständig zurückzuerhalten.

Über die Regeln zu Kaution und Kündigung hinaus bleibt das argentinische Regime nach europäischen Maßstäben regulatorisch schlank. Es besteht keine Pflicht, den Mietvertrag im alten RELI-Registrierungssystem bei der AFIP zu registrieren — diese Pflicht wurde für ab dem 29. Dezember 2023 unterzeichnete Verträge abgeschafft (RG AFIP 5545/2024); die Registrierung bleibt nur als optionaler Schritt im Zusammenhang mit bestimmten Steuervergünstigungen verfügbar. Ebenso gibt es keine bundesweite Pflicht zu einem Energieausweis bei der Vermietung einer Wohnung: Argentinien betreibt ein freiwilliges nationales Kennzeichnungssystem, und die wenigen Provinzen, die einen Energieausweis verpflichtend machen (etwa Santa Fe), wenden diese Anforderung nur auf Immobilienverkäufe und notarielle Eigentumsübertragungen an, nie auf eine Vermietung.

Die Identifikation der Parteien folgt dem lokalen statt einem europäischen Standard: Privatpersonen werden über ihre DNI identifiziert, Unternehmen über ihre CUIT. Die argentinische Vorlage von Brokik spiegelt beide Realitäten wider — kein erzwungenes Energieausweis-Feld im Vertrag und Identitätsfelder, die dem entsprechen, was ein argentinischer Vermieter oder Mieter tatsächlich besitzt.