Nov hrvaški zakon o najemu 2026: kaj morajo vedeti tuji najemodajalci

Nov hrvaški zakon o najemu 2026: kaj morajo vedeti tuji najemodajalci

Če imate v lasti najemno stanovanje na hrvaški obali ali v Zagrebu, vas čaka pomembna zakonska sprememba. Hrvaško ministrstvo za prostorsko urejanje, gradnjo in državno premoženje (MPGI) je 31. julija 2026 predstavilo osnutek novega zakona o najemu stanovanj (Zakon o najmu stanova) in ga poslalo v javno razpravo. Cilj je, kot je navedeno v obrazložitvi, večja pravna varnost tako za najemodajalce kot za najemnike ter formalizacija trga najema, ki je dolgo delno deloval neformalno.

Velja biti natančen glede tega, v kateri fazi je zadeva: gre za osnutek zakona v javni razpravi, ne za že sprejet zakon. Končno besedilo, ki ga bo sprejel hrvaški parlament (Sabor), se lahko v podrobnostih še spremeni. Kljub temu je smer reforme že jasna in prinaša obveznosti, na katere bi se morali najemodajalci — ne glede na to, ali živijo na Hrvaškem ali najem upravljajo od daleč — začeti pripravljati že zdaj.

Zgornja meja zvišanja najemnine, vezana na hrvaški indeks cen nepremičnin

Po osnutku bi bilo najemnino iz obstoječe pogodbe mogoče zvišati največ enkrat na 12 mesecev. Zgornja meja zvišanja bi bila vezana na odstotno rast cen stanovanjskih nepremičnin v preteklem letu po podatkih hrvaškega statističnega urada (Državni zavod za statistiku, DZS) — torej ne na splošno inflacijo, temveč konkretno na indeks cen nepremičnin. Pogodbena določba, ki bi omogočala pogostejša ali višja zvišanja, bi bila nična — najemodajalec se nanjo ne bi mogel sklicevati, tudi če bi jo najemnik podpisal.

Pisno obvestilo najemniku 30 dni pred zvišanjem

Vsako zvišanje najemnine bi bilo treba najemniku sporočiti pisno najmanj 30 dni pred začetkom veljave. Objavljena gradiva ne določajo posebne pravne oblike obvestila, vendar je pisna sled — e-pošta s potrdilom o prejemu ali priporočena pošiljka — najvarnejši način, da pozneje dokažete spoštovanje roka. Že zdaj se splača beležiti datum in znesek vsakega zvišanja najemnine, o katerem obvestite najemnika.

Obvezna notarska overitev najemne pogodbe

Ena najpomembnejših sprememb je zahteva, da morajo biti nove najemne pogodbe sestavljene kot notarski zapis in overjene (solemnizirane) pri javnem notarju. Prednost za najemodajalca je, da taka pogodba postane neposredno izvršljiva — v primeru neplačevanja ali potrebe po izselitvi se lahko postopek začne brez dolgotrajnega sodnega procesa. Osnutek zaenkrat ne določa, kako bi se strošek notarja delil med najemodajalcem in najemnikom — to velja razjasniti ob objavi končnega besedila ali dogovoriti vnaprej v pogodbi.

Odpovedni roki in druge napovedane določbe

Osnutek zaostruje tudi pravila glede prenehanja najema. Najemnik bi lahko pogodbo odpovedal brez navedbe razloga z 60-dnevnim odpovednim rokom. Če najemodajalec odpove pogodbo zaradi kršitve najemnika (npr. neplačila), bi moral najprej poslati pisno opozorilo s 15-dnevnim rokom za odpravo, nato pa še najmanj 30 dodatnih dni za izselitev. Odpoved brez krivde najemnika bi zahtevala vsaj 6-mesečni odpovedni rok — leto dni, če je najem trajal več kot 5 let, plus dodatnih 6 mesecev, če v stanovanju živi otrok. S pogodbo bi bilo te roke mogoče skrajšati, vendar ne pod 3 mesece. Osnutek omenja tudi pravico najemodajalca do dvakratnega letnega ogleda stanovanja s predhodno najavo (če pogodba ne določa drugače) ter varščino v višini do ene mesečne najemnine.

Kaj še ni jasno: obstoječe pogodbe in datum uveljavitve

Objavljena gradiva so jasna glede obveznosti notarske overitve za nove pogodbe, ne pojasnjujejo pa, ali in kako bi bilo treba najemne pogodbe, sklenjene pred uveljavitvijo zakona, posodobiti ali naknadno overiti. Javna razprava se je začela 31. julija 2026; po njenem zaključku osnutek gre v obravnavo in sprejem v Sabor, natančen datum uveljavitve zakona pa še ni znan. Če imate nepremičnino na Hrvaškem, se splača spremljati končno besedilo zakona, namesto da bi se zanašali na današnje podrobnosti osnutka.

Kontrolni seznam: kaj storiti že zdaj

• Preverite klavzulo o zvišanju najemnine v svoji trenutni hrvaški najemni pogodbi in se izogibajte fiksnemu odstotku, ki bi lahko presegel rast cen nepremičnin po DZS.
• Začnite beležiti datum in znesek vsake spremembe najemnine — pozneje boste morali dokazati spoštovanje 12-mesečnega intervala in 30-dnevnega roka.
• Pripravite predlogo pisnega obvestila o zvišanju najemnine z jasno navedenim datumom pošiljanja.
• Obrnite se na notarja na Hrvaškem in se pozanimajte o postopku in okvirnem strošku overitve pogodbe.
• Natančno dokumentirajte vselitev in izselitev — digitalni primopredajni zapisnik bistveno olajša dokazovanje stanja stanovanja.
• Uporabite orodje, ki samodejno spremlja zneske in roke najemnine — Brokikova funkcija obračun najemnine in plačila vse vodi urejeno brez ročnih preglednic.

Nov hrvaški zakon o najemu je še vedno v javni razpravi, vendar se njegova smer — jasnejša zgornja meja zvišanja najemnine, obvezno pisno obvestilo in notarsko overjene pogodbe — do sprejetja verjetno ne bo bistveno spremenila. Najemodajalci, ki že zdaj uredijo dokumentacijo, evidenco sprememb najemnine in komunikacijo z najemniki, bodo v nov sistem vstopili brez presenečenj.

Opomba: opisane določbe temeljijo na osnutku zakona, ki ga je hrvaško ministrstvo za prostorsko urejanje, gradnjo in državno premoženje predstavilo 31. julija 2026 in poslalo v javno razpravo; končno besedilo, ki ga sprejme Sabor, se lahko razlikuje. Članek je informativne narave in ne pomeni pravnega nasveta. V posameznih zadevah se posvetujte s pravnikom.