Stati Uniti: panoramica del mercato degli affitti

Gli Stati Uniti non hanno una legge federale sulla locazione abitativa — il diritto locatizio è stabilito interamente da ciascuno stato, e il modello v1 di Brokik è configurato per lo Stato del Texas (Texas Property Code, Title 8, Chapter 92 “Residential Tenancies”), scelto come la giurisdizione di riferimento più semplice e più favorevole al locatore: nessun tetto legale al deposito cauzionale, nessun controllo dei canoni e nessuna imposta statale sul reddito. Ai sensi dello Statute of Frauds texano (Tex. Bus. & Com. Code § 26.01), solo una locazione di durata superiore a un anno deve essere provata da un atto scritto e firmato — una locazione più breve può tecnicamente essere orale — ma Brokik genera comunque sempre un contratto scritto completo indipendentemente dalla durata, e non è richiesto alcun notaio: le firme elettroniche sono valide ai sensi del federal ESIGN Act e del Texas Uniform Electronic Transactions Act.

Il modello di Brokik identifica le parti tramite il Social Security Number (il codice identificativo personale statunitense, o l'EIN per un locatore aziendale), descrive l'immobile con precisione e indica il canone mensile con il passaggio automatico da durata determinata a mese per mese incorporato fin dal primo giorno, così che non sia necessario rinegoziare nulla da zero se le parti si limitano a lasciar proseguire il contratto oltre la sua data di scadenza.

Il Texas non fissa alcun tetto legale alla cauzione (Tex. Prop. Code §§ 92.101–92.109) — locatore e inquilino concordano liberamente l'importo, e nella maggior parte delle aree metropolitane texane la prassi di mercato si attesta intorno a un mese di canone, talvolta di più per un inquilino con affidabilità creditizia più debole. La cauzione non può essere considerata l'ultima mensilità di canone a meno che il locatore non acconsenta per iscritto.

I termini per la restituzione sono precisi: il locatore deve restituire la cauzione, al netto di un elenco dettagliato delle trattenute lecite, entro 30 giorni dal momento più tardivo tra la riconsegna dell'immobile da parte dell'inquilino e la comunicazione scritta del suo nuovo indirizzo (§ 92.107) — i 30 giorni non iniziano a decorrere finché non si sono verificati entrambi gli eventi. Un locatore che trattiene la cauzione in mala fede è responsabile per un risarcimento forfettario di $100, per il triplo dell'importo trattenuto illegittimamente e per le spese legali ragionevoli dell'inquilino (§ 92.109); per questo il modello di Brokik affianca alla clausola sulla cauzione una checklist di ispezione all'ingresso e all'uscita, così da documentare ogni trattenuta.

Una locazione texana a tempo determinato termina semplicemente alla data di scadenza indicata; se le parti non ne firmano una nuova e il locatore lascia l'inquilino nell'immobile, la locazione prosegue automaticamente a mese per mese alle stesse condizioni. A quel punto ciascuna delle parti può porre fine alla locazione mensile con un preavviso scritto pari ad almeno un intero periodo di pagamento del canone — di norma 30 giorni (Tex. Prop. Code § 91.001) — e il Texas non impone alcun requisito di giusta causa: il locatore non deve motivare la decisione, purché il periodo a tempo determinato sia già terminato.

Porre fine a una locazione è sempre un procedimento giudiziale. Prima di avviare un'azione di forcible detainer per recuperare il possesso, il locatore deve notificare all'inquilino un avviso scritto di rilascio di almeno 3 giorni, salvo che il contratto preveda un termine più lungo (Tex. Prop. Code § 24.005); solo un provvedimento del tribunale consente al locatore di rientrare effettivamente in possesso dell'immobile. Il self-help eviction — cambiare le serrature, interrompere le utenze o rimuovere i beni dell'inquilino senza un provvedimento del tribunale — è illegale in ogni stato degli Stati Uniti, Texas compreso.

La legge texana non fa del verbale scritto di ispezione all'ingresso e all'uscita una condizione formale di validità del contratto, ma la garanzia implicita di abitabilità (Tex. Prop. Code § 92.052) e le regole sulle trattenute della cauzione vi si appoggiano indirettamente: senza un verbale firmato dello stato dell'immobile e delle letture dei contatori all'ingresso, il locatore non ha una base affidabile per giustificare una trattenuta all'uscita, e l'inquilino non ha un modo semplice per dimostrare che un danno non è suo.

Brokik tratta il verbale come prassi standard per ogni locazione texana anche se non è un requisito di legge: stato, dotazioni e letture dei contatori vengono registrati una volta all'ingresso dell'inquilino e di nuovo alla sua uscita, con ogni copia firmata da entrambe le parti. È il modo più semplice, per il locatore, per far valere una trattenuta sulla cauzione ai sensi delle §§ 92.103–92.104 — ed è altrettanto spesso il modo più semplice per l'inquilino di ottenere la restituzione integrale della cauzione.

Oltre alle regole su cauzione e cessazione, il locatore texano ha un breve elenco di obblighi di informativa che si applicano in aggiunta alla legge statale. Il locatore deve comunicare all'inquilino il proprio nome e indirizzo, o quelli del proprio amministratore (Tex. Prop. Code § 92.201), e — dal 2021 — qualsiasi storia nota di allagamenti o lo stato dell'immobile rispetto alle zone a rischio alluvionale (§ 92.0135). Se l'immobile è stato costruito prima del 1978, la legge federale (42 U.S.C. § 4852d, 24 CFR Part 35 Subpart A) impone al locatore di consegnare l'opuscolo dell'EPA sui rischi da piombo, di dichiarare qualsiasi vernice a base di piombo o rischio noto, e di far firmare a entrambe le parti una Lead Warning Statement prima della firma del contratto, conservando il documento per almeno tre anni.

Il Fair Housing Act federale (42 U.S.C. §§ 3601–3619) vieta la discriminazione su sette motivi protetti — razza, colore, origine nazionale, religione, sesso, composizione del nucleo familiare e disabilità — e impone al locatore di adottare accomodamenti ragionevoli, come consentire un animale di assistenza o di servizio anche in presenza di una policy che vieta gli animali domestici. Non esiste un equivalente statunitense dell'attestato europeo di prestazione energetica per una locazione abitativa: solo un numero ristretto di città impone ai grandi edifici di comunicare dati di benchmarking energetico, e nessuna clausola del modello texano di Brokik prevede un obbligo di tipo APE.