Lituania: panoramica del mercato degli affitti

Le locazioni residenziali lituane si fondano sul Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (Codice Civile, CK), Šeštoji knyga (Libro Sesto), skyrius XXXI "Gyvenamosios patalpos nuoma" (artt. 6.576-6.629). Questa guida — e il modello di Brokik — riguardano solo la privati rinkos nuoma, la locazione privata a canone di mercato; l'edilizia comunale o sociale (socialinis būstas) è assegnata e risolta secondo un regime separato e non rientra in questo ambito.

La forma è stabilita dal CK 6.579: una locazione a tempo determinato deve essere conclusa per iscritto. Tra persone fisiche è altrimenti possibile una locazione orale, ma la forma scritta è lo standard di mercato — senza di essa, un locatore ha molto meno su cui fare affidamento se una controversia sul canone o sullo stato dell'immobile arriva in tribunale.

• Le parti possono registrare la locazione presso il Registrų centras (Nekilnojamojo turto registras); la registrazione è facoltativa e non è condizione di validità del contratto tra le parti, ma solo una locazione registrata può essere fatta valere nei confronti di terzi (CK 6.478).
• L'immobile può essere usato solo per le esigenze abitative del conduttore; svolgervi un'attività commerciale richiede il previo consenso scritto del locatore.

Quattro allegati accompagnano il modello di Brokik: il canone mensile, i fornitori delle utenze e le relative tariffe di acconto, una dichiarazione sulla raccolta differenziata dei rifiuti, e i recapiti del locatore per questioni ordinarie e urgenti. La sublocazione dell'immobile o la cessione dei diritti e degli obblighi del conduttore ai sensi del contratto richiede il previo consenso scritto del locatore (CK 6.595).

Il capitolo del CK sulla locazione residenziale non fissa alcun tetto legale per l'užstatas (cauzione) in una locazione a canone di mercato — il capitolo tace semplicemente sull'importo, e la prassi di mercato la mantiene tra una e tre mensilità di canone, liberamente concordate tra le parti.

Il modello di Brokik precisa il meccanismo, perché la legge non lo fa: la cauzione copre le pretese del locatore per danni all'immobile che eccedono la normale usura, obblighi contrattuali non adempiuti, o perdite accertate al momento della riconsegna dell'immobile; non può essere utilizzata per coprire il canone corrente o le utenze durante la locazione; ed è restituita entro 30 giorni dalla fine della locazione, dalla riconsegna dell'immobile e dalla firma del verbale di consegna (perdavimo-priėmimo aktas), al netto di eventuali trattenute motivate.

• Se si salta il verbale di consegna, il conguaglio della cauzione non ha nulla a cui ancorarsi — l'assenza di uno stato documentato all'ingresso significa l'assenza di una base solida per trattenere qualsiasi importo all'uscita.

Il diritto di disdetta del conduttore è l'elemento più forte e più tutelato del regime lituano: un preavviso scritto di un mese, senza motivo, in qualsiasi momento — sia per una locazione a tempo determinato sia indeterminato (CK 6.609). Si tratta di diritto imperativo; una clausola che allunghi il preavviso, richieda un motivo, o peggiori altrimenti la posizione del conduttore è nulla.

La posizione del locatore è asimmetrica per costruzione. Una locazione a tempo indeterminato può essere sciolta solo con un preavviso scritto di sei mesi (CK 6.614). Una locazione a tempo determinato non può essere sciolta anticipatamente in alcun modo, salvo per colpa del conduttore ai sensi del CK 6.611 — mancato pagamento persistente del canone o delle utenze per almeno tre mesi, distruzione, danneggiamento o uso improprio dell'immobile, o comportamento che renda impossibile la convivenza con altri. In ogni caso, lo scioglimento della locazione e lo sfratto del conduttore avvengono solo per via giudiziaria — non esiste rimozione autonoma.

Gli aumenti del canone seguono un binario completamente separato: il CK 6.583 consente di modificare il canone solo per accordo scritto di entrambe le parti, non più di una volta ogni dodici mesi, e una clausola che consenta al locatore di ricalcolarlo o aumentarlo unilateralmente — o di modificarlo più spesso — è del tutto nulla. Il canone non può essere riscosso in anticipo salvo per il primo mese.

Il CK non impone un perdavimo-priėmimo aktas (verbale di consegna) scritto per una locazione residenziale privata più di quanto non fissi un tetto per la cauzione — è una prassi di mercato consolidata, non un obbligo di legge. In pratica ha comunque il peso maggiore quando una locazione termina: registra le letture dei contatori, lo stato dell'immobile e un elenco delle dotazioni, ed è la prova principale delle parti nel conguaglio della cauzione o di una richiesta di risarcimento danni.

• Il modello di Brokik lega deliberatamente la cauzione e il verbale di consegna: l'immobile viene consegnato una volta firmato il verbale e pagato il canone del primo mese, e la cauzione è restituita una volta documentata la riconsegna e firmato il verbale.
• Segnalare immediatamente eventuali difetti riscontrati all'ingresso — senza una segnalazione tempestiva, si considera che il conduttore abbia accettato l'immobile nello stato descritto dal verbale.

Il locatore deve consegnare un immobile idoneo al suo scopo, mantenerlo tale per tutta la durata della locazione, e fornire le utenze concordate nel contratto (CK 6.587); il locatore risponde sia dei vizi giuridici sia di quelli materiali secondo le regole generali del Codice sulla locazione.

Il conduttore mantiene con cura l'immobile e le parti dell'edificio che utilizza, e sostiene le riparazioni minori causate da un uso improprio o negligente; modifiche o rifacimenti dell'immobile richiedono il previo consenso scritto del locatore (CK 6.607).

• Le utenze — acqua fredda, acqua calda, elettricità e riscaldamento — sono fatturate per contatore individuale (il riscaldamento talvolta secondo la ripartizione dei costi comuni dell'edificio) e sono separate dal canone stesso; il locatore fornisce un rendiconto trasparente delle utenze una volta l'anno.
• Prima della firma, il locatore deve mostrare al conduttore un attestato di prestazione energetica valido per l'edificio o l'unità, come richiesto dallo Statybos įstatymas (Legge sulle costruzioni), art. 51 — l'articolo che, insieme allo STR 2.01.02:2016, ha recepito la modifica EPBD recast (UE) 2024/1275, in vigore dal 1 luglio 2026.