Lettonia: panoramica del mercato degli affitti
Il mercato degli affitti
Lettonia: quadro normativo
- Mercato degli affitti
- Il 16,3% della popolazione vive in affitto, di cui il 6,1% a canone di mercato.
- Quadro normativo
- Disciplinata dalla Dzīvojamo telpu īres likums (Legge sulla locazione di locali residenziali), adottata nel 2021 e in vigore dal 2021-05-01, che ha sostituito la legge del 1993 "Par dzīvojamo telpu īri"; le regole generali sulla locazione del Civillikums (Codice Civile) integrano quanto la legge sull'edilizia non disciplina.
- Deposito
- La drošības nauda (cauzione) non può eccedere due mensilità di canone (12. pants, parte prima); alla fine della locazione, l'eventuale debito contrattuale in essere viene detratto dalla cauzione e il locatore ne informa tempestivamente il conduttore (12. pants, parte seconda), e la cauzione, o la sua parte non utilizzata, è restituita non oltre il giorno in cui l'immobile viene liberato (12. pants, parte quarta).
- Disdetta e cessazione
- Il conduttore può recedere in qualsiasi momento senza motivo con un preavviso scritto di almeno un mese, per locazioni fino a dieci anni (27. pants, parte prima). Il locatore può sciogliere il contratto solo per i motivi tassativi elencati nei 22.-26. pants, con il termine di preavviso fissato dal 27. pants: un mese per i motivi del 23. pants o del 24. pants e per lo scioglimento ai sensi del 25. pants di una locazione fino a un anno, tre mesi per lo scioglimento ai sensi del 25. pants di una locazione da uno a tre anni, e immediato per il motivo del 26. pants; il motivo del 22. pants non prevede un termine di preavviso legale fisso.
- Aumenti del canone
- Il canone può essere modificato durante la durata del contratto solo se il contratto stesso stabilisce in anticipo i principi di modifica (10. pants, parte terza) — senza tale clausola, il locatore non ha alcun diritto di aumentare il canone.
- Da sapere
- Le parti possono registrare volontariamente la locazione nella Zemesgrāmata (Registro fondiario), gratuitamente (35. pants); la registrazione vincola un futuro acquirente dell'immobile e, ove concordato, consente l'esecuzione accelerata e non contestata dell'obbligo del conduttore di liberare l'immobile — una tutela per il locatore forte e a basso costo a cui la maggior parte dei proprietari transfrontalieri non pensa mai di ricorrere.
- Rischio per il locatore
- Non esiste un'opzione di riserva a tempo indeterminato: ogni contratto ha una data di scadenza fissa, e il meccanismo di modifica del canone deve essere scritto nel contratto fin dal primo giorno — se si omette quella clausola, il canone resta congelato per tutta la durata del contratto, indipendentemente dall'inflazione.
Il contratto di locazione
Le locazioni residenziali lettoni si fondano sulla Dzīvojamo telpu īres likums (Legge sulla locazione di locali residenziali), adottata nel 2021 e in vigore dal 2021-05-01, che ha sostituito la legge del 1993 "Par dzīvojamo telpu īri"; le regole generali sulla locazione del Civillikums (Codice Civile) integrano quanto la legge sull'edilizia non disciplina.
Il contratto deve essere scritto (7. pants) — un contratto scritto è l'unica base del diritto del conduttore di usare l'immobile (6. pants). A differenza della maggior parte degli altri mercati seguiti da Brokik, la Lettonia non offre affatto un'opzione a tempo indeterminato: dalla riforma del 2021, ogni locazione residenziale deve essere a tempo determinato (9. pants) — la regola strutturale più netta tra i paesi seguiti da Brokik.
- Il contenuto obbligatorio del contratto include il canone, le modalità e il termine di pagamento, e la ripartizione dei pagamenti delle utenze (8. pants).
- Alla scadenza del termine, il rapporto di locazione si estingue semplicemente senza alcun preavviso, salvo che le parti firmino un nuovo contratto o una proroga scritta.
Deposito cauzionale
La drošības nauda (cauzione) è limitata a due mensilità di canone: "Izīrētājam ir tiesības prasīt drošības naudu, kas nepārsniedz divu mēnešu īres maksu" (12. pants, parte prima). Un accordo per una cauzione superiore a tale limite è nullo per l'eccedenza.
- Alla fine della locazione, se il conduttore deve al locatore un pagamento derivante dal contratto, il debito viene detratto dalla cauzione e il locatore ne informa tempestivamente il conduttore (12. pants, parte seconda).
- La cauzione, o la sua parte non utilizzata, è restituita non oltre il giorno in cui l'immobile viene liberato (12. pants, parte quarta).
- Copre danni all'immobile che eccedono la normale usura, obblighi contrattuali non adempiuti, o perdite accertate alla consegna.
Disdetta e aumenti del canone
Il conduttore può recedere in qualsiasi momento senza fornire un motivo, con un preavviso scritto di almeno un mese, per locazioni fino a dieci anni (20. pants e 27. pants, parte prima) — un minimo stabilito a favore del conduttore.
Il locatore può sciogliere il contratto solo per i motivi tassativi dei 22.-26. pants — il contratto non può ampliare questo elenco. Il termine di preavviso dipende quindi dal motivo e, per uno di essi, anche dalla durata stessa del contratto: almeno un mese per i motivi del 23. pants (occupazione illecita) o del 24. pants (arretrati), e per lo scioglimento ai sensi del 25. pants (demolizione/ricostruzione) di una locazione fino a un anno; almeno tre mesi per lo scioglimento ai sensi del 25. pants di una locazione da uno a tre anni; e immediatamente, con preavviso scritto, per il motivo del 26. pants (divieto di esercizio dell'edificio) (27. pants, parti terza e quarta). Il motivo del 22. pants (danno/uso improprio) non prevede un termine di preavviso legale fisso.
- Il motivo degli arretrati di canone ai sensi del 24. pants ha due criteri distinti e alternativi: un importo di arretrati superiore a due mensilità di canone, oppure un ritardo nel pagamento delle utenze superiore a due mesi.
- Il canone può essere modificato durante la durata del contratto solo se il contratto stesso stabilisce in anticipo i principi di modifica (10. pants, parte terza) — senza tale clausola, il locatore non ha alcun diritto di aumentare il canone.
Verbale di consegna
La Dzīvojamo telpu īres likums non impone un obbligo di legge distinto di redigere un verbale di consegna scritto (nodošanas-pieņemšanas akts) — è prassi di mercato lettone, non un requisito legale.
Resta comunque la prova principale delle parti sullo stato dell'immobile, sia nel conguaglio della drošības nauda (cauzione, 12. pants) sia per qualsiasi richiesta di risarcimento danni alla riconsegna secondo le regole generali del Civillikums.
Obblighi e utenze
Il locatore deve consegnare l'immobile in uno stato che ne garantisca il normale uso, e mantenerlo tale per tutta la durata della locazione. Il conduttore mantiene con cura l'immobile e le parti dell'edificio che utilizza, e sostiene le riparazioni minori causate dal proprio uso improprio o negligente.
- I pagamenti delle utenze (komunālie maksājumi) — acqua fredda, acqua calda, elettricità e riscaldamento — restano fuori dal canone e sono ripartiti secondo il contratto, tipicamente per contatore individuale (8. pants).
- Il locatore deve mostrare al conduttore un energosertifikāts (attestato di prestazione energetica) valido prima della firma, come richiesto dal 7. pants della Ēku energoefektivitātes likums.
- Modifiche o rifacimenti dell'immobile richiedono il previo consenso scritto del locatore.
Curiosità
Domande frequenti
No. Dalla Dzīvojamo telpu īres likums del 2021, ogni locazione residenziale deve essere a tempo determinato (9. pants) — non esiste affatto un'opzione a tempo indeterminato. Alla scadenza del termine, la locazione si estingue semplicemente, a meno che entrambe le parti non firmino un nuovo contratto o una proroga scritta.
Al massimo due mensilità di canone (12. pants, parte prima) — un accordo per un importo maggiore è nullo per l'eccedenza. Restituisci la cauzione non oltre il giorno in cui il conduttore libera l'immobile (12. pants, parte quarta), dopo aver detratto l'eventuale debito contrattuale in essere, di cui devi informare tempestivamente il conduttore (12. pants, parte seconda).
No — solo se il contratto stesso stabilisce in anticipo i principi di modifica (10. pants, parte terza). Se firmi senza quella clausola, non hai alcun diritto unilaterale di aumentare il canone per l'intera durata del contratto.
Solo quelli elencati dalla legge nei 22.-26. pants: danno all'immobile o uso improprio, occupazione illecita, arretrati di canone o di utenze, demolizione o ricostruzione, o divieto di esercizio dell'edificio. Questo elenco è tassativo — non si possono aggiungere ulteriori motivi nel contratto.
Dipende dal motivo e, per uno di essi, dalla durata della locazione: un mese per i motivi di occupazione illecita o arretrati, e per lo scioglimento per demolizione/ricostruzione di una locazione fino a un anno; tre mesi per lo scioglimento per demolizione/ricostruzione di una locazione da uno a tre anni; e immediatamente per un divieto di esercizio dell'edificio. Il motivo di danno/uso improprio non prevede un termine di preavviso legale fisso.
No — la legge non impone un obbligo distinto di redigerlo. Ma senza di esso hai pochissimo a cui appellarti nel conguagliare la cauzione o in una richiesta di risarcimento danni; è lo standard di mercato e la prova principale delle parti sullo stato dell'immobile.
Sì — un energosertifikāts valido è richiesto per affittare l'immobile, ai sensi del 7. pants della Ēku energoefektivitātes likums, e deve essere mostrato al conduttore prima della firma.