Croazia: panoramica del mercato degli affitti

I contratti di locazione abitativa croati (ugovor o najmu stana) sono disciplinati dal Zakon o najmu stanova (NN 91/96, come modificato fino al 36/24) e devono essere conclusi per iscritto (čl. 4 st. 2) — un locatore che non ha mai avuto un contratto firmato non può fare affidamento in seguito su una promessa orale dell'inquilino. La certificazione notarile non è richiesta per la validità, sebbene entrambe le parti possano far autenticare le firme dal notaio (ovjera potpisa) o solennizzare l'intero accordo (solemnizacija), il che lo trasforma in un titolo esecutivo e fa sì che il notaio lo trasmetta automaticamente all'autorità fiscale.

Il modello di Brokik identifica entrambe le parti tramite il loro OIB (il numero identificativo personale croato usato sia dalle persone fisiche sia dalle imprese), descrive l'appartamento con precisione e indica il canone in euro con il meccanismo di aumento incorporato fin dal primo giorno, così che nulla debba essere rinegoziato da zero dopo un anno.

Il Zakon o najmu stanova non dice nulla sul deposito cauzionale (polog) — non c'è alcun tetto legale, nessun obbligo di interessi e nessuna scadenza di restituzione prescritta. Tutto dipende da ciò che stabilisce il contratto: l'importo (la prassi di mercato è di uno o due mesi di canone), per cosa il locatore può trattenerlo e con quale rapidità deve essere restituito alla fine della locazione. Il modello croato di Brokik precisa esplicitamente tutti e tre gli aspetti, perché in assenza di normativa una clausola vaga sul deposito è il punto più facile a cui si aggrappa una controversia.

La disdetta ordinaria in Croazia segue tempistiche diverse per ciascuna parte. L'inquilino può porre fine a una locazione a tempo indeterminato senza fornire alcuna motivazione, con un preavviso di tre mesi (čl. 23). Le possibilità del locatore sono più limitate: per un elenco chiuso di colpe dell'inquilino — canone o spese non pagati, sublocazione non autorizzata, disturbo di altri residenti, aver ospitato qualcun altro per più di 30 giorni senza consenso, oppure aver usato l'appartamento per scopi diversi dall'abitazione — il locatore deve prima inviare un avviso scritto (opomena) concedendo almeno 30 giorni per risolvere il problema, e solo dopo può recedere con un preavviso di tre mesi (čl. 19, čl. 22 st. 2).

Se invece il locatore desidera trasferirsi personalmente nell'appartamento, si tratta di un motivo separato con un preavviso più lungo, di sei mesi, valido solo se il locatore procura all'inquilino un appartamento sostitutivo adeguato (čl. 21). Non esistono scorciatoie: l'opomena e il periodo di preavviso non sono elementi opzionali, sono ciò che rende valida la disdetta in primo luogo.

La legge croata non richiede un verbale di consegna (primopredajni zapisnik) per una locazione abitativa, ma è prassi di mercato universale e di gran lunga la prova più solida al momento della restituzione del deposito. Senza di esso, non c'è nulla con cui confrontare le condizioni dell'appartamento al momento del rilascio — nessuna lettura documentata dei contatori di struja, voda e plin, nessun inventario di ciò che era presente il primo giorno — quindi qualsiasi trattenuta che il locatore tenti di applicare resta una semplice affermazione. Brokik genera il verbale di consegna in formato digitale, con foto e letture dei contatori collegate all'immobile specifico, così che rimanga valido ben oltre il giorno stesso del trasloco.

L'obbligo principale del locatore è consegnare un appartamento idoneo all'abitazione e mantenerlo tale — inclusa la presentazione all'inquilino di un attestato energetico valido (energetski certifikat) prima della firma del contratto, un requisito previsto dal separato Zakon o gradnji con conseguenze reali: un proprietario persona fisica che lo omette rischia una multa da 1.000 a 2.000 € (čl. 171), e l'attestato stesso è valido solo per dieci anni.

Il locatore deve inoltre trasmettere il contratto firmato — e ogni successiva modifica del canone — all'unità di autogoverno locale (JLS) e alla competente Porezna uprava (čl. 26); segnalare la locazione in questo modo è anche ciò che sblocca un'esenzione dall'imposta sugli immobili (porez na nekretnine) per una locazione di dieci mesi o più. Da parte dell'inquilino, la manutenzione ordinaria derivante dall'uso normale spetta a lui, mentre le spese per le utenze (režije) e il fondo di riserva del condominio (pričuva) sono ripartiti secondo quanto stabilito dal contratto.