Australia: panoramica del mercato degli affitti

L'Australia non ha una legge federale sulla locazione abitativa — ogni stato e territorio disciplina la locazione secondo il proprio Residential Tenancies Act, e il modello di Brokik è configurato per il Nuovo Galles del Sud (NSW), il più grande mercato locativo del paese. La terminologia usata nel NSW è "landlord" (locatore) e "tenant" (inquilino) — il Victoria, al contrario, usa i termini "rental provider" e "renter", un vocabolario diverso per sostanzialmente lo stesso rapporto. La differenza strutturale più rilevante rispetto a qualsiasi altro mercato di Brokik è che il contratto di locazione non è un documento redatto su misura: locatore e inquilino devono utilizzare il modulo standard prescritto dal governo, stabilito nello Schedule 1 del Residential Tenancies Regulation 2019 (NSW) ai sensi del Residential Tenancies Act 2010 (NSW).

Il modello di Brokik riproduce quel modulo di legge clausola per clausola e aggiunge soltanto gli "additional terms" (termini aggiuntivi) consentiti dalla legge — non sostituisce il modulo ufficiale e non deve mai risultare in contrasto con esso. Prima che l'inquilino firmi, il locatore deve inoltre consegnare un Tenant Information Statement, un opuscolo di NSW Fair Trading che spiega diritti e obblighi dell'inquilino. Vale la pena segnalare subito un'altra particolarità del NSW: qui il canone viene fissato e pagato su base settimanale, non mensile — Brokik mostra sia l'importo settimanale sia il suo equivalente mensile (canone settimanale × 52 ÷ 12), in modo che resti confrontabile con ogni altro mercato della piattaforma.

La cauzione — così viene chiamato in Australia (in inglese "bond") il deposito di garanzia — è limitata a 4 settimane di canone per ogni locazione abitativa, arredata o meno (Residential Tenancies Act 2010 (NSW) s.159); non esiste un tetto separato e più alto per un immobile arredato. A differenza della maggior parte dei mercati di Brokik, la cauzione non resta mai presso il locatore: deve essere depositata presso Rental Bonds Online (RBO), l'ente ufficiale per i depositi cauzionali di NSW Fair Trading, entro 10 giorni lavorativi dalla sua ricezione (s.162). Non esiste nemmeno una cauzione separata per gli animali domestici — un animale, se ammesso, non fa aumentare l'importo richiedibile.

Sulla cauzione depositata non viene mai corrisposto alcun interesse a nessuna delle due parti — il rendimento generato dal fondo comune Rental Bond Interest Account è destinato per legge a finanziare il NSW Civil and Administrative Tribunal (NCAT) e i servizi di consulenza per gli inquilini, non il locatore né l'inquilino (s.186). Al termine della locazione, la cauzione viene svincolata esclusivamente tramite RBO: con l'accordo online di entrambe le parti, oppure con un'ordinanza del NCAT se non riescono a mettersi d'accordo.

Dal 19 maggio 2025, il NSW ha vietato le disdette "senza motivo" (no-grounds) sia per le locazioni a tempo determinato sia per quelle periodiche — una riforma del 2024. Ogni disdetta da parte del locatore richiede ora una motivazione specifica prevista dalla legge: almeno 90 giorni di preavviso per un motivo non legato a un inadempimento (il locatore o un suo familiare che si trasferisce nell'immobile, una ristrutturazione o demolizione effettiva, una vendita che richiede la libera disponibilità dell'immobile, o la cessazione di una locazione collegata a un rapporto di lavoro), oppure 14 giorni per un inadempimento dell'inquilino, come una morosità persistente. Dal 1° luglio 2025, il locatore deve inoltre registrare il motivo presso NSW Fair Trading, fornire prove a sostegno e consegnare all'inquilino un Termination Information Statement.

Un inquilino con locazione periodica può comunque recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 21 giorni e senza dover indicare un motivo, oppure con soli 14 giorni se il recesso è dovuto a un inadempimento del locatore stesso. Lo sfratto "fai da te" è illegale in ogni caso — un locatore non può mai cambiare le serrature o rimuovere gli effetti personali dell'inquilino di propria iniziativa. Il recupero dell'immobile richiede sempre un'ordinanza di cessazione del NCAT, eseguita dallo sceriffo se l'inquilino continua a non voler lasciare l'immobile.

Il verbale di consistenza (condition report) è un allegato obbligatorio a ogni contratto di locazione nel NSW (Residential Tenancies Act 2010 (NSW) s.29), non una cortesia facoltativa del locatore. Prima o al momento della firma dell'inquilino, il locatore o l'agente deve consegnare due copie cartacee compilate — oppure una copia elettronica — che documentino lo stato di ogni ambiente, infisso e arredo fisso, oltre alle letture dei contatori.

L'inquilino aggiunge le proprie osservazioni al verbale e ne restituisce una copia entro 7 giorni dall'ingresso nell'immobile. Questo documento è la prova decisiva se una controversia sulla cauzione finisce davanti al NCAT, motivo per cui Brokik genera un corrispondente verbale di uscita al momento del rilascio dell'immobile, offrendo a entrambe le parti un confronto documentato tra il "prima" e il "dopo" invece di una disputa basata sui ricordi.

Gli aumenti del canone sono limitati nella frequenza, non nell'importo: al massimo una volta ogni 12 mesi, per qualunque tipo di contratto (a tempo determinato o periodico), e il locatore deve dare un preavviso scritto di almeno 60 giorni indicando l'importo esatto del nuovo canone — una formula vaga come "in linea con il mercato" non costituisce un preavviso valido. Non esiste un tetto percentuale, ma l'inquilino può contestare un aumento ritenuto eccessivo davanti al NCAT entro 30 giorni dal ricevimento, e il tribunale valuta i canoni locali comparabili rispetto ai costi del locatore.

L'obbligo di informativa è concreto e dettagliato: prima che l'inquilino firmi, il locatore deve rivelare i "material facts" (fatti rilevanti) di cui è a conoscenza, che secondo il Residential Tenancies Regulation 2019 (NSW) reg 8 comprendono, tra l'altro: l'esposizione a inondazioni o incendi boschivi negli ultimi 5 anni, un grave reato violento avvenuto nell'immobile negli ultimi 5 anni, qualsiasi rischio per la salute o la sicurezza non dichiarato, l'iscrizione nel Loose-Fill Asbestos Insulation Register, importanti lavori di riparazione condominiale pianificati (strata repairs), un'ordinanza attiva di messa a norma antincendio o di rifacimento del rivestimento esterno (cladding rectification order) e — un aspetto spesso trascurato — qualsiasi uso noto dell'immobile per la produzione o coltivazione di sostanze o piante proibite negli ultimi 2 anni.

Nel NSW non è richiesto alcun attestato di prestazione energetica per le locazioni abitative — l'Australian Capital Territory è attualmente l'unica giurisdizione del paese a renderlo obbligatorio. Le riparazioni ordinarie restano a carico del locatore, e l'accesso all'immobile richiede sempre un preavviso adeguato, salvo in caso di vera emergenza.