Argentina: panoramica del mercato degli affitti

L'Argentina è il primo mercato extraeuropeo di Brokik, e il suo diritto della locazione è insolitamente deregolamentato rispetto ad altri paesi. Il Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 ha abrogato del tutto la Ley de Alquileres 27.551, a tutela dell'inquilino (art. 249 DNU), e nel luglio 2024 la Ley Bases (ley 27.742) ha consolidato tale deregolamentazione a livello di legge ordinaria — non si tratta più solo di un decreto d'urgenza che un tribunale potrebbe facilmente annullare. Le locazioni abitative stipulate a partire dal 29 dicembre 2023 sono disciplinate dal Código Civil y Comercial (CCyC), artt. 1187–1226, nel testo risultante dal DNU; i contratti stipulati prima di tale data continuano a essere regolati dal regime vigente al momento della loro sottoscrizione.

La forma scritta è obbligatoria per qualsiasi locazione immobiliare (art. 1188 CCyC), ma quasi tutto il resto è lasciato alle parti: la durata del contratto è liberamente concordata e, se le parti non ne stabiliscono una, la locazione abitativa si presume di due anni (art. 1198) — una netta rottura rispetto al vecchio minimo obbligatorio di tre anni, che il DNU ha eliminato del tutto. Il modello argentino di Brokik è costruito proprio su questa libertà: consente a proprietario e inquilino di stabilire autonomamente durata, valuta e base di indicizzazione, invece di imporre una clausola unica che il diritto argentino non richiede più.

Il deposito cauzionale (depósito en garantía) non è più soggetto ad alcun tetto legale dalla riforma del DNU — un cambiamento reale rispetto alla Ley 27.551 abrogata, che lo limitava a una mensilità. Nella pratica, i proprietari chiedono in genere da una a due mensilità, e l'importo e la valuta sono liberamente concordati tra le parti; il deposito può essere denominato indifferentemente in pesos o in dollari statunitensi.

Poiché il DNU ha anche eliminato il vecchio meccanismo di rimborso fisso previsto dalla legge, è il contratto stesso a dover stabilire come e quando il deposito viene restituito, incluso se il suo valore venga aggiornato in linea con il canone finale. Il modello di Brokik tratta questo aspetto come una clausola da configurare piuttosto che da presumere, e lo abbina a un verbale di consegna (acta de entrega), affinché qualsiasi trattenuta dal deposito abbia un punto di partenza documentato e datato a cui fare riferimento.

Ai sensi dell'art. 1221 CCyC come modificato dal DNU, un inquilino può recedere da una locazione argentina in qualsiasi momento, per qualsiasi motivo, semplicemente dando disdetta scritta e pagando un'unica indennità forfettaria: il 10% delle rate di canone ancora dovute tra la data della disdetta e la data di scadenza pattuita del contratto. Non esiste un periodo minimo che l'inquilino debba prima attendere — la soglia di sei mesi prevista dalla vecchia legge prima che questo diritto scattasse è stata eliminata. Poiché questa indennità esiste a beneficio dell'inquilino, le parti possono concordare nel contratto di ridurla ulteriormente a favore dell'inquilino, ma mai di aumentarla.

La posizione del proprietario è speculare: non esiste alcun diritto di recesso senza motivo da parte del proprietario. Un proprietario può porre fine anticipatamente alla locazione solo per inadempimento dell'inquilino stesso — mancato pagamento del canone, uso improprio dell'immobile o violazione di un altro obbligo contrattuale (art. 1219 CCyC). Quando il termine pattuito semplicemente scade, la locazione termina da sé; qualsiasi altra ipotesi richiede di provare la colpa dell'inquilino.

Il diritto argentino non fa di un verbale di consegna scritto (acta de entrega, talvolta chiamato inventario) una condizione formale di validità della locazione, ma il Código Civil y Comercial vi fa indirettamente affidamento: l'inquilino deve mantenere l'immobile nello stato in cui lo ha ricevuto (art. 1206) e restituirlo nello stesso stato, salvo il normale deterioramento d'uso (artt. 1207 e 1210). Senza una registrazione firmata dello stato dell'immobile al momento dell'ingresso, non esiste un riferimento affidabile con cui confrontarsi all'uscita — ed è esattamente su questo che verte la maggior parte delle controversie sui depositi in Argentina.

Brokik tratta l'acta de entrega come prassi standard per ogni locazione argentina, anche se non è un requisito di legge: stato, dotazioni e letture dei contatori vengono registrati una volta all'ingresso dell'inquilino e nuovamente alla sua uscita. È il modo più semplice per un proprietario di rendere valida una trattenuta dal deposito — e, altrettanto spesso, il modo più semplice per un inquilino di riavere il deposito per intero.

Oltre alle regole su deposito e recesso, il regime argentino mantiene un'impronta normativa leggera rispetto agli standard europei. Non è richiesta la registrazione della locazione presso l'AFIP secondo il vecchio schema RELI — tale obbligo è stato eliminato per i contratti stipulati a partire dal 29 dicembre 2023 (RG AFIP 5545/2024); la registrazione resta disponibile solo come passaggio opzionale legato a determinati benefici fiscali. Allo stesso modo, non esiste alcun obbligo federale di attestato di prestazione energetica per la locazione di un'abitazione: l'Argentina applica un sistema nazionale volontario di etichettatura, e le poche province che rendono obbligatoria un'etichetta energetica (ad esempio Santa Fe) applicano tale requisito solo alle compravendite immobiliari e ai trasferimenti notarili di proprietà, mai alla locazione.

L'identificazione delle parti segue lo standard locale anziché quello europeo: le persone fisiche sono identificate tramite il DNI e le imprese tramite il CUIT. Il modello argentino di Brokik riflette entrambe le realtà — nessun campo obbligatorio per l'attestato energetico nel contratto e campi identificativi corrispondenti a ciò che un proprietario o un inquilino argentino possiede effettivamente.