Lituanie : aperçu du marché locatif

Le bail d'habitation lituanien repose sur le Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (Code civil, CK), Šeštoji knyga (Livre six), skyrius XXXI « Gyvenamosios patalpos nuoma » (art. 6.576–6.629). Ce guide — et le modèle de Brokik — ne couvre que le privati rinkos nuoma, la location privée au prix du marché ; le logement municipal ou social (socialinis būstas) est attribué et résilié selon un régime distinct et n'entre pas dans le champ de ce guide.

La forme est fixée par le CK 6.579 : un bail à durée déterminée doit être conclu par écrit. Entre personnes physiques, un bail oral est par ailleurs possible, mais la forme écrite est la norme du marché — sans elle, un bailleur dispose de bien moins d'éléments à faire valoir si un litige sur le loyer ou l'état du logement arrive devant les tribunaux.

• Les parties peuvent enregistrer le bail auprès du Registrų centras (Nekilnojamojo turto registras) ; l'enregistrement est volontaire et n'est pas une condition de la validité du bail entre les parties, mais seul un bail enregistré peut être opposé aux tiers (CK 6.478).
• Le logement ne peut être utilisé que pour les besoins résidentiels du locataire ; y exercer une activité commerciale nécessite l'accord écrit préalable du bailleur.

Quatre annexes accompagnent le modèle de Brokik : le loyer mensuel, les fournisseurs de services publics et leurs taux d'acomptes, une déclaration de tri des déchets, et les coordonnées du bailleur pour les questions courantes et urgentes. La sous-location du logement ou la cession des droits et obligations du locataire au titre du contrat nécessite l'accord écrit préalable du bailleur (CK 6.595).

Le chapitre du CK consacré au bail d'habitation ne fixe aucun plafond légal pour le užstatas (dépôt de garantie) dans un bail au prix du marché — le chapitre est tout simplement muet sur le montant, et l'usage du marché le maintient entre un et trois mois de loyer, librement convenu entre les parties.

Le modèle de Brokik précise le mécanisme là où la loi ne le fait pas : le dépôt de garantie couvre les créances du bailleur pour les dommages causés au logement au-delà de l'usure normale, les obligations non remplies au titre du contrat, ou les pertes constatées lors de la restitution du logement ; il ne peut être utilisé pour couvrir le loyer courant ou les charges pendant la durée de la location ; et il est restitué dans les 30 jours suivant la fin du bail, la restitution du logement et la signature du procès-verbal de remise (perdavimo–priėmimo aktas), déduction faite des retenues justifiées.

• Sans procès-verbal de remise, le règlement du dépôt de garantie n'a plus rien sur quoi s'appuyer — l'absence d'état des lieux documenté à l'entrée signifie l'absence de base claire pour retenir quoi que ce soit à la sortie.

Le droit de résiliation du locataire est l'élément le plus fort et le mieux protégé du régime lituanien : un préavis écrit d'un mois, sans motif, à tout moment — aussi bien pour un bail à durée déterminée qu'indéterminée (CK 6.609). Il s'agit d'une règle impérative ; une clause qui allonge le préavis, exige un motif, ou dégrade autrement la position du locataire, est nulle.

La position du bailleur est délibérément asymétrique. Un bail à durée indéterminée ne peut être résilié qu'avec un préavis écrit de six mois (CK 6.614). Un bail à durée déterminée ne peut absolument pas être résilié de manière anticipée, sauf en cas de faute du locataire au titre du CK 6.611 — non-paiement persistant du loyer ou des charges pendant au moins trois mois, destruction, détérioration ou mauvais usage du logement, ou comportement rendant la cohabitation avec autrui impossible. Dans tous les cas, la résiliation du bail et l'expulsion du locataire ne se font que par voie judiciaire — il n'existe aucune voie d'exécution privée.

Les hausses de loyer suivent une voie totalement distincte : le CK 6.583 permet de modifier le loyer uniquement par accord écrit des deux parties, pas plus d'une fois tous les douze mois, et une clause permettant au bailleur de le recalculer ou de l'augmenter unilatéralement — ou de le modifier plus souvent — est purement et simplement nulle. Le loyer ne peut être perçu à l'avance, sauf pour le premier mois.

Le CK n'impose pas plus un perdavimo–priėmimo aktas (procès-verbal de remise) écrit pour un bail d'habitation privé qu'il ne plafonne le dépôt de garantie — c'est un usage du marché bien établi, et non une obligation légale. En pratique, il pèse pourtant le plus lourd à la fin d'une location : il consigne les relevés de compteurs, l'état du logement et un inventaire de l'équipement, et constitue la principale preuve des parties lors du règlement du dépôt de garantie ou d'une réclamation pour dommages.

• Le modèle de Brokik lie délibérément le dépôt de garantie au procès-verbal de remise : le logement est remis une fois le procès-verbal signé et le loyer du premier mois payé, et le dépôt de garantie est restitué une fois la restitution documentée et le procès-verbal signé.
• Signalez immédiatement tout défaut constaté à l'entrée dans les lieux — sans signalement rapide, le locataire est réputé avoir accepté le logement dans l'état décrit par le procès-verbal.

Le bailleur doit remettre un logement propre à son usage, le maintenir dans cet état pendant toute la durée du bail, et fournir les services collectifs convenus dans le contrat (CK 6.587) ; le bailleur répond des vices tant juridiques que matériels au titre des règles générales du Code sur le bail.

Le locataire entretient avec soin le logement et les parties de l'immeuble qu'il utilise, et prend en charge les réparations mineures dues à un usage inapproprié ou négligent ; les modifications ou le réaménagement du logement nécessitent l'accord écrit préalable du bailleur (CK 6.607).

• Les charges — eau froide, eau chaude, électricité et chauffage — sont facturées selon un compteur individuel (le chauffage parfois selon la répartition des coûts communs de l'immeuble) et sont distinctes du loyer lui-même ; le bailleur fournit un décompte transparent des charges une fois par an.
• Avant la signature, le bailleur doit présenter au locataire un certificat de performance énergétique valide pour l'immeuble ou le logement, comme l'exige l'art. 51 du Statybos įstatymas (loi sur la construction) — l'article qui, avec le STR 2.01.02:2016, a transposé la modification EPBD recast (UE) 2024/1275, en vigueur depuis le 1er juillet 2026.