Lettonie : aperçu du marché locatif
Le marché locatif
Lettonie : cadre juridique
- Marché locatif
- 16,3 % de la population est locataire, dont 6,1 % au prix du marché.
- Cadre juridique
- Régi par le Dzīvojamo telpu īres likums (loi sur le bail de locaux d'habitation), adoptée en 2021 et en vigueur depuis le 01.05.2021, qui a remplacé la loi de 1993 « Par dzīvojamo telpu īri » ; les règles générales du bail du Civillikums (Code civil) complètent tout ce que la loi sur le logement ne couvre pas.
- Dépôt de garantie
- Le drošības nauda (dépôt de garantie) ne peut pas dépasser deux mois de loyer (12. pants, partie 1) ; à la fin du bail, toute dette contractuelle en cours en est déduite et le bailleur en informe rapidement le locataire (12. pants, partie 2), et le dépôt de garantie, ou sa partie non utilisée, est restitué au plus tard le jour où le logement est libéré (12. pants, partie 4).
- Préavis et résiliation
- Le locataire peut se rétracter à tout moment sans motif avec un préavis écrit d'au moins un mois, pour les baux allant jusqu'à dix ans (27. pants, partie 1). Le bailleur ne peut résilier que pour les motifs légaux exhaustifs énumérés aux 22.–26. pants, le préavis étant fixé par le 27. pants : un mois pour les motifs des 23. pants ou 24. pants et pour une résiliation au titre du 25. pants d'un bail allant jusqu'à un an, trois mois pour une résiliation au titre du 25. pants d'un bail d'un à trois ans, et immédiat pour le motif du 26. pants ; le motif du 22. pants ne comporte aucun délai de préavis légal fixe.
- Hausses de loyer
- Le loyer ne peut être modifié pendant la durée du bail que si le contrat lui-même fixe à l'avance les principes de modification (10. pants, partie 3) — sans une telle clause, le bailleur n'a absolument aucun droit d'augmenter le loyer.
- À savoir
- Les parties peuvent enregistrer volontairement le bail au Zemesgrāmata (registre foncier), gratuitement (35. pants) ; l'enregistrement lie tout futur acquéreur du bien et, si les parties en conviennent, permet une exécution accélérée et non contestée de l'obligation du locataire de libérer les lieux — une protection solide et peu coûteuse pour le bailleur, à laquelle la plupart des propriétaires transfrontaliers ne pensent jamais.
- Risque pour le bailleur
- Il n'existe aucune solution de repli en bail à durée indéterminée : chaque contrat a une date de fin ferme, et le mécanisme de modification du loyer doit être inscrit dans le contrat dès le premier jour — omettre cette clause signifie que le loyer reste gelé pendant toute la durée du bail, quelle que soit l'inflation.
Le contrat de location
Le bail d'habitation letton repose sur le Dzīvojamo telpu īres likums (loi sur le bail de locaux d'habitation), adoptée en 2021 et en vigueur depuis le 01.05.2021, qui a remplacé la loi de 1993 « Par dzīvojamo telpu īri » ; les règles générales du bail du Civillikums (Code civil) complètent tout ce que la loi sur le logement ne couvre pas.
Le bail doit être conclu par écrit (7. pants) — un contrat écrit est le seul fondement du droit du locataire d'utiliser le logement (6. pants). Contrairement à la plupart des autres marchés couverts par Brokik, la Lettonie n'offre aucune option à durée indéterminée : depuis la réforme de 2021, tout bail d'habitation doit être à durée déterminée (9. pants) — la règle structurelle la plus stricte parmi les pays couverts par Brokik.
- Le contenu obligatoire du contrat comprend le loyer, les modalités et le délai de paiement, ainsi que la répartition des charges (8. pants).
- À l'expiration de la durée déterminée, la relation de bail prend simplement fin sans aucun préavis, sauf si les parties signent un nouveau contrat ou une prolongation écrite.
Dépôt de garantie
Le drošības nauda (dépôt de garantie) est plafonné à deux mois de loyer : « Izīrētājam ir tiesības prasīt drošības naudu, kas nepārsniedz divu mēnešu īres maksu » (12. pants, partie 1). Un accord prévoyant un dépôt de garantie supérieur à ce plafond est nul pour la partie excédentaire.
- À la fin du bail, si le locataire doit au bailleur un paiement quelconque découlant du contrat, la dette est déduite du dépôt de garantie et le bailleur en informe rapidement le locataire (12. pants, partie 2).
- Le dépôt de garantie, ou sa partie non utilisée, est restitué au plus tard le jour où le logement est libéré (12. pants, partie 4).
- Il couvre les dommages causés au logement au-delà de l'usure normale, les obligations contractuelles non remplies, ou les pertes constatées lors de la remise.
Résiliation et hausses de loyer
Un locataire peut se rétracter à tout moment sans donner de motif, avec un préavis écrit d'au moins un mois, pour les baux allant jusqu'à dix ans (20. pants et 27. pants, partie 1) — un seuil fixé en faveur du locataire.
Un bailleur ne peut résilier que pour les motifs légaux exhaustifs des 22.–26. pants — le contrat ne peut pas étendre cette liste. Le préavis dépend alors du motif et, pour l'un d'entre eux, de la durée même du bail : au moins un mois pour les motifs des 23. pants (occupation illégale) ou 24. pants (arriérés), et pour une résiliation au titre du 25. pants (démolition/reconstruction) d'un bail allant jusqu'à un an ; au moins trois mois pour une résiliation au titre du 25. pants d'un bail d'un à trois ans ; et immédiatement, par préavis écrit, pour le motif du 26. pants (interdiction d'exploitation du bâtiment) (27. pants, parties 3 et 4). Le motif du 22. pants (dommage/mauvais usage) ne comporte aucun délai de préavis légal fixe.
- Le motif d'arriérés de loyer au titre du 24. pants comporte deux critères distincts et alternatifs : un montant d'arriérés dépassant deux mois de loyer, ou un retard de paiement des charges dépassant deux mois.
- Le loyer ne peut être modifié pendant la durée du bail que si le contrat lui-même fixe à l'avance les principes de modification (10. pants, partie 3) — sans une telle clause, le bailleur n'a absolument aucun droit d'augmenter le loyer.
État des lieux
Le Dzīvojamo telpu īres likums n'impose pas d'obligation légale distincte d'établir un nodošanas–pieņemšanas akts (procès-verbal de remise) écrit — c'est un usage du marché letton, pas une exigence légale.
Il reste la principale preuve des parties concernant l'état du logement, tant pour le règlement du dépôt de garantie drošības nauda (12. pants) que pour toute réclamation en dommages lors de la restitution au titre des règles générales du Civillikums.
Obligations et charges
Le bailleur doit remettre le logement dans un état garantissant son usage normal, et le maintenir dans cet état pendant toute la durée du bail. Le locataire entretient avec soin le logement et les parties de l'immeuble qu'il utilise, et prend en charge les réparations mineures causées par son propre usage inapproprié ou négligent.
- Les paiements de charges (komunālie maksājumi) — eau froide, eau chaude, électricité et chauffage — sont distincts du loyer et sont répartis selon le contrat, généralement au compteur individuel (8. pants).
- Le bailleur doit présenter au locataire un energosertifikāts (certificat énergétique) valide avant la signature, comme l'exige le 7. pants de l'Ēku energoefektivitātes likums.
- Les modifications ou la reconstruction du logement nécessitent l'accord écrit préalable du bailleur.
Anecdotes
Questions fréquentes
Non. Depuis le Dzīvojamo telpu īres likums de 2021, tout bail d'habitation doit être à durée déterminée (9. pants) — il n'existe aucune option à durée indéterminée. À l'expiration du bail, la relation locative prend simplement fin, sauf si les deux parties signent un nouveau contrat ou une prolongation écrite.
Au maximum deux mois de loyer (12. pants, partie 1) — un accord prévoyant davantage est nul pour l'excédent. Restituez le dépôt de garantie au plus tard le jour où le locataire libère le logement (12. pants, partie 4), après déduction de toute dette contractuelle en cours, dont vous devez informer rapidement le locataire (12. pants, partie 2).
Non — uniquement si le contrat lui-même fixe à l'avance les principes de modification (10. pants, partie 3). Signez sans cette clause et vous n'avez aucun droit unilatéral d'augmenter le loyer pendant toute la durée du bail.
Uniquement ceux énumérés par la loi aux 22.–26. pants : dommage au logement ou mauvais usage, occupation illégale, arriérés de loyer ou de charges, démolition ou reconstruction, ou interdiction d'exploitation du bâtiment. Cette liste est exhaustive — vous ne pouvez pas ajouter de motifs supplémentaires dans le contrat.
Cela dépend du motif et, pour l'un d'entre eux, de la durée du bail : un mois pour les motifs d'occupation illégale ou d'arriérés, ainsi que pour une résiliation pour démolition/reconstruction d'un bail allant jusqu'à un an ; trois mois pour une résiliation pour démolition/reconstruction d'un bail d'un à trois ans ; et immédiatement en cas d'interdiction d'exploitation du bâtiment. Le motif de dommage/mauvais usage ne comporte aucun délai de préavis légal fixe.
Non — la loi n'impose pas d'obligation distincte de l'établir. Mais si vous l'omettez, vous avez très peu d'éléments à faire valoir lors du règlement du dépôt de garantie ou d'une réclamation pour dommages ; c'est la norme du marché et la principale preuve des parties concernant l'état du logement.
Oui — un energosertifikāts valide est requis pour louer le logement, en vertu du 7. pants de l'Ēku energoefektivitātes likums, et doit être présenté au locataire avant la signature.