États-Unis : aperçu du marché locatif

Les États-Unis n'ont pas de loi fédérale régissant le bail d'habitation — le droit du bail est fixé entièrement par chaque État, et le modèle v1 de Brokik est configuré pour l'État du Texas (Texas Property Code, Title 8, Chapter 92 « Residential Tenancies »), choisi comme la juridiction de référence la plus simple et la plus favorable au bailleur : aucun plafond légal pour le dépôt de garantie, aucun encadrement des loyers, et aucun impôt sur le revenu au niveau de l'État. En vertu du Statute of Frauds texan (Tex. Bus. & Com. Code § 26.01), seul un bail d'une durée supérieure à un an doit être constaté par un écrit signé — un bail plus court peut techniquement être oral — mais Brokik génère toujours un bail écrit complet quelle que soit la durée, et aucun notaire n'est requis. Chaque partie signe avec un code envoyé par e-mail, et Brokik enregistre la date de signature et la somme de contrôle du document.

Le modèle de Brokik identifie les parties par leur Social Security Number (le numéro d'identification personnel utilisé aux États-Unis, ou leur EIN pour un bailleur professionnel), décrit précisément le bien et indique le loyer mensuel avec le basculement automatique du bail à durée déterminée vers un bail mensuel intégré dès le premier jour, de sorte que rien n'ait à être renégocié de zéro si les parties se contentent de laisser le bail se poursuivre au-delà de sa date de fin.

Le Texas ne fixe aucun plafond légal pour le dépôt de garantie (Tex. Prop. Code §§ 92.101–92.109) — le bailleur et le locataire conviennent librement du montant, et dans la plupart des zones métropolitaines texanes, la pratique du marché se situe autour d'un mois de loyer, parfois plus pour un locataire au crédit plus faible. Le dépôt ne peut pas être traité comme le dernier mois de loyer, sauf si le bailleur y consent par écrit.

Le délai de restitution est précis : le bailleur doit restituer le dépôt, déduction faite d'une liste détaillée des retenues légales, dans les 30 jours suivant celui des deux événements suivants qui survient le plus tard — la restitution du logement par le locataire ou la communication par écrit de sa nouvelle adresse (§ 92.107) — les 30 jours ne commencent à courir qu'une fois les deux événements survenus. Un bailleur qui retient le dépôt de mauvaise foi est redevable de dommages-intérêts légaux de $100, du triple du montant indûment retenu, et des frais d'avocat raisonnables du locataire (§ 92.109) ; le modèle de Brokik associe donc la clause de dépôt à une liste de contrôle d'état des lieux d'entrée et de sortie, afin que chaque retenue soit documentée.

Un bail texan à durée déterminée prend simplement fin à la date d'échéance indiquée ; si les parties n'en signent pas un nouveau et que le bailleur laisse le locataire rester dans les lieux, le bail se poursuit automatiquement au mois le mois, aux mêmes conditions. Chacune des parties peut alors mettre fin à ce bail mensuel par un préavis écrit d'au moins une pleine période de paiement du loyer — habituellement 30 jours (Tex. Prop. Code § 91.001) — et le Texas n'impose aucune exigence de motif valable : le bailleur n'a pas à justifier sa décision, dès lors que la période à durée déterminée est déjà arrivée à son terme.

Mettre fin à un bail est toujours une procédure judiciaire. Avant d'engager une action en forcible detainer pour recouvrer la possession, le bailleur doit notifier au locataire un avis écrit de quitter les lieux d'au moins 3 jours, sauf si le bail prévoit un délai plus long (Tex. Prop. Code § 24.005) ; seule une décision de justice permet au bailleur de reprendre effectivement possession du logement. Le self-help eviction — changer les serrures, couper les fournitures, ou retirer les biens du locataire sans décision de justice — est illégal dans tous les États américains, Texas compris.

Le droit texan ne fait pas de la liste de contrôle écrite d'état des lieux d'entrée et de sortie une condition formelle de validité du bail, mais la garantie implicite d'habitabilité (Tex. Prop. Code § 92.052) et les règles de retenue sur le dépôt s'appuient indirectement sur elle : sans relevé signé de l'état du logement et des index des compteurs à l'entrée, le bailleur n'a aucune base fiable pour justifier une retenue à la sortie, et le locataire n'a aucun moyen simple de prouver qu'un dommage ne lui est pas imputable.

Brokik traite cette liste de contrôle comme une pratique standard pour tout bail texan, même si elle n'est pas une condition légale : état, équipements et index des compteurs sont relevés une première fois à l'entrée du locataire, puis à nouveau à sa sortie, chaque exemplaire étant signé par les deux parties. C'est le moyen le plus simple pour un bailleur de faire valoir une retenue sur le dépôt au titre des §§ 92.103–92.104 — et tout aussi souvent le moyen le plus simple pour un locataire de récupérer l'intégralité de son dépôt.

Au-delà des règles sur le dépôt et la résiliation, un bailleur texan est soumis à une courte liste d'obligations d'information qui s'ajoutent au droit de l'État. Le bailleur doit communiquer au locataire son propre nom et son adresse, ou ceux de son agent gestionnaire (Tex. Prop. Code § 92.201), ainsi que — depuis 2021 — tout historique connu d'inondation ou le statut de la propriété au regard des zones inondables (§ 92.0135). Si le bien a été construit avant 1978, le droit fédéral (42 U.S.C. § 4852d, 24 CFR Part 35 Subpart A) impose au bailleur de remettre la brochure de l'EPA sur les risques liés au plomb, de déclarer toute peinture au plomb ou tout risque connu, et de faire signer aux deux parties une Lead Warning Statement avant la signature du bail, en conservant ce document pendant au moins trois ans.

Le Fair Housing Act fédéral (42 U.S.C. §§ 3601–3619) interdit la discrimination fondée sur sept motifs protégés — la race, la couleur, l'origine nationale, la religion, le sexe, la situation familiale et le handicap — et impose au bailleur de procéder à des aménagements raisonnables, comme autoriser un animal d'assistance ou de service même en présence d'une politique interdisant les animaux. Il n'existe pas d'équivalent américain du certificat européen de performance énergétique pour un bail résidentiel : seule une poignée de villes imposent aux grands bâtiments de déclarer des données de référence énergétique, et aucune clause du modèle texan de Brokik ne prévoit d'obligation de type DPE.