Argentine : aperçu du marché locatif

L'Argentine est le premier marché de Brokik hors d'Europe, et son droit du bail est exceptionnellement dérégulé par rapport à d'autres pays. Le Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 a purement et simplement abrogé la Ley de Alquileres 27.551, protectrice des locataires (art. 249 DNU), et en juillet 2024, la Ley Bases (ley 27.742) a consolidé cette dérégulation au niveau d'une loi ordinaire — il ne s'agit plus seulement d'un décret d'urgence qu'un tribunal pourrait facilement invalider. Les baux résidentiels signés à compter du 29 décembre 2023 sont régis par le Código Civil y Comercial (CCyC), art. 1187–1226, dans sa version issue du DNU ; les contrats signés avant cette date continuent de fonctionner selon le régime en vigueur à la date de leur signature.

La forme écrite est obligatoire pour tout bail immobilier (art. 1188 CCyC), mais presque tout le reste est laissé aux parties : la durée du contrat est librement convenue, et si les parties n'en fixent pas, un bail résidentiel est présumé courir sur deux ans (art. 1198) — une rupture nette avec l'ancien minimum obligatoire de trois ans, que le DNU a entièrement supprimé. Le modèle argentin de Brokik est construit précisément autour de cette liberté : il permet au propriétaire et au locataire de fixer eux-mêmes la durée, la devise et la base d'indexation, plutôt que d'imposer une clause uniforme que le droit argentin n'exige plus.

Le dépôt de garantie (depósito en garantía) n'est plus soumis à aucun plafond légal depuis la réforme du DNU — un véritable changement par rapport à la Ley 27.551 abrogée, qui le limitait à un mois de loyer. En pratique, les propriétaires demandent généralement un à deux mois de loyer, et le montant ainsi que la devise sont librement convenus entre les parties ; le dépôt peut tout aussi bien être libellé en pesos qu'en dollars américains.

Comme le DNU a également supprimé l'ancien mécanisme de remboursement fixe prévu par la loi, c'est au contrat lui-même de préciser comment et quand le dépôt est restitué, y compris si sa valeur est actualisée en fonction du dernier loyer dû. Le modèle de Brokik traite ce point comme une clause à configurer plutôt qu'à présumer, et l'associe à un état des lieux (acta de entrega), afin que toute retenue sur le dépôt dispose d'un point de départ documenté et daté auquel se référer.

En vertu de l'art. 1221 CCyC tel que modifié par le DNU, un locataire peut quitter un bail argentin à tout moment, pour quelque raison que ce soit, en donnant simplement un préavis écrit et en payant une indemnité forfaitaire unique : 10 % des échéances de loyer restant dues entre la date du préavis et la date de fin convenue du contrat. Il n'existe aucune période minimale que le locataire devrait d'abord respecter — le seuil de six mois de l'ancienne loi, avant que ce droit ne s'ouvre, a disparu. Comme cette indemnité existe au bénéfice du locataire, les parties peuvent convenir dans le contrat de la réduire davantage en faveur du locataire, mais jamais de l'augmenter.

La position du propriétaire est à l'inverse : il n'existe aucun droit de résiliation sans motif à l'initiative du propriétaire. Un propriétaire ne peut mettre fin au bail par anticipation qu'en cas de manquement du locataire lui-même — non-paiement du loyer, usage abusif du bien ou violation d'une autre obligation contractuelle (art. 1219 CCyC). Lorsque la durée convenue arrive simplement à son terme, le bail prend fin de lui-même ; tout autre cas exige de prouver la faute du locataire.

Le droit argentin ne fait pas d'un état des lieux écrit (acta de entrega, parfois appelé inventario) une condition formelle de validité d'un bail, mais le Código Civil y Comercial s'y appuie indirectement : le locataire doit conserver le bien dans l'état où il l'a reçu (art. 1206) et le restituer dans ce même état, hors usure normale (art. 1207 et 1210). Sans un état des lieux signé au moment de l'entrée, il n'existe aucun point de comparaison fiable à la sortie — c'est précisément ce sur quoi porte la plupart des litiges relatifs au dépôt en Argentine.

Brokik traite l'acta de entrega comme une pratique standard pour chaque bail argentin, même si ce n'est pas une exigence légale : l'état, les équipements et les relevés de compteurs sont consignés une fois à l'entrée du locataire et à nouveau à sa sortie. C'est le moyen le plus simple pour un propriétaire de faire valoir une retenue sur le dépôt — et tout aussi souvent, le moyen le plus simple pour un locataire de récupérer son dépôt en intégralité.

Au-delà des règles relatives au dépôt et à la résiliation, le régime argentin conserve une empreinte réglementaire légère au regard des standards européens. Aucune obligation d'enregistrer le bail auprès de l'AFIP dans l'ancien dispositif RELI — cette obligation a été supprimée pour les contrats signés à compter du 29 décembre 2023 (RG AFIP 5545/2024) ; l'enregistrement reste disponible uniquement à titre optionnel, lié à certains avantages fiscaux. De même, aucune obligation fédérale de certificat de performance énergétique pour la location d'un logement : l'Argentine applique un dispositif national volontaire d'étiquetage, et les rares provinces qui rendent une étiquette énergétique obligatoire (par exemple Santa Fe) n'appliquent cette exigence qu'aux ventes immobilières et aux transferts de propriété notariés, jamais à la location.

L'identification des parties suit la norme locale plutôt qu'européenne : les particuliers sont identifiés par leur DNI, et les entreprises par leur CUIT. Le modèle argentin de Brokik reflète ces deux réalités — aucun champ de certificat énergétique imposé dans le contrat, et des champs d'identité correspondant à ce qu'un propriétaire ou un locataire argentin possède réellement.