Nový chorvátsky zákon o nájme 2026: čo musia vedieť zahraniční prenajímatelia

Nový chorvátsky zákon o nájme 2026: čo musia vedieť zahraniční prenajímatelia

Ak vlastníte prenajímaný byt na chorvátskom pobreží alebo v Záhrebe, čaká vás dôležitá legislatívna zmena. Chorvátske ministerstvo priestorového plánovania, výstavby a štátneho majetku (MPGI) 31. júla 2026 predstavilo návrh nového zákona o nájme bytov (Zakon o najmu stanova) a odoslalo ho do verejnej konzultácie. Cieľom je podľa dôvodovej správy väčšia právna istota pre prenajímateľov aj nájomcov a formalizácia trhu s nájmom, ktorý roky čiastočne fungoval neformálne.

Oplatí sa byť presný v tom, v akom štádiu sa vec nachádza: ide o návrh zákona vo verejnej konzultácii, nie o už schválený zákon. Konečné znenie, ktoré prijme chorvátsky parlament (Sabor), sa môže v detailoch ešte zmeniť. Smer reformy je však už jasný a prináša povinnosti, na ktoré by sa prenajímatelia — či už žijú v Chorvátsku, alebo nájom spravujú na diaľku — mali začať pripravovať už teraz.

Horná hranica zvýšenia nájomného naviazaná na chorvátsky index cien nehnuteľností

Podľa návrhu by sa nájomné z existujúcej zmluvy mohlo zvýšiť najviac raz za 12 mesiacov. Horná hranica zvýšenia by bola naviazaná na percentuálny rast cien obytných nehnuteľností v predchádzajúcom roku podľa údajov chorvátskeho štatistického úradu (Državni zavod za statistiku, DZS) — teda nie na všeobecnú infláciu, ale konkrétne na index cien nehnuteľností. Zmluvná doložka umožňujúca častejšie alebo vyššie zvýšenia by bola neplatná — prenajímateľ by sa na ňu nemohol odvolávať, ani keby ju nájomca podpísal.

Písomné oznámenie 30 dní pred akýmkoľvek zvýšením

Každé zvýšenie nájomného by muselo byť nájomcovi oznámené písomne najmenej 30 dní pred jeho účinnosťou. Zverejnené materiály nešpecifikujú konkrétnu právnu formu oznámenia, ale písomná stopa — e-mail s potvrdením o prijatí alebo doporučený list — zostáva najbezpečnejším spôsobom, ako neskôr preukázať dodržanie lehoty. Už teraz sa oplatí začať si zaznamenávať dátum a výšku každého oznámeného zvýšenia nájomného.

Povinné notárske overenie nájomnej zmluvy

Jednou z najvýznamnejších zmien je požiadavka, aby nové nájomné zmluvy boli vyhotovené ako notárska zápisnica a overené (solemnizované) notárom. Výhodou pre prenajímateľa je, že takáto zmluva sa stáva priamo vykonateľnou — v prípade nezaplatenia nájomného alebo potreby vysťahovania možno konanie začať bez zdĺhavého súdneho procesu. Návrh zatiaľ nešpecifikuje, ako by sa notárske poplatky delili medzi prenajímateľa a nájomcu — to sa oplatí ujasniť po zverejnení konečného textu, alebo dohodnúť vopred v zmluve.

Výpovedné lehoty a ďalšie oznámené ustanovenia

Návrh sprísňuje aj pravidlá ukončenia nájmu. Nájomca by mohol vypovedať zmluvu bez udania dôvodu s 60-dňovou výpovednou lehotou. Ak prenajímateľ vypovie zmluvu pre porušenie povinností nájomcom (napr. neplatenie), musel by najprv zaslať písomné upozornenie s 15-dňovou lehotou na nápravu a následne poskytnúť aspoň ďalších 30 dní na vysťahovanie. Výpoveď bez zavinenia nájomcu by si vyžadovala aspoň 6-mesačnú výpovednú lehotu — rok, ak nájom trval dlhšie ako 5 rokov, plus ďalších 6 mesiacov, ak v byte žije dieťa. Zmluvou by bolo možné tieto lehoty skrátiť, nie však pod 3 mesiace. Návrh spomína aj právo prenajímateľa dvakrát ročne prehliadnuť byt s predchádzajúcim oznámením (ak zmluva neurčuje inak) a zábezpeku vo výške do jedného mesačného nájomného.

Čo zatiaľ nie je jasné: existujúce zmluvy a dátum účinnosti

Zverejnené materiály sú jasné, pokiaľ ide o povinnosť notárskeho overenia nových zmlúv, ale nešpecifikujú, či a ako by mali byť nájomné zmluvy uzavreté pred nadobudnutím účinnosti zákona aktualizované alebo dodatočne overené. Verejná konzultácia sa začala 31. júla 2026; po jej ukončení návrh smeruje na prerokovanie a schválenie do Saboru a presný dátum účinnosti zákona zatiaľ nie je známy. Ak vlastníte nehnuteľnosť v Chorvátsku, oplatí sa sledovať konečné znenie zákona, namiesto toho, aby ste sa spoliehali na dnešné detaily návrhu ako na definitívne.

Kontrolný zoznam: čo urobiť už teraz

• Skontrolujte doložku o zvýšení nájomného vo svojej súčasnej chorvátskej nájomnej zmluve a vyhnite sa fixnému percentu, ktoré by mohlo prekročiť rast cien nehnuteľností podľa DZS.
• Začnite si zaznamenávať dátum a výšku každej zmeny nájomného — neskôr budete musieť preukázať dodržanie 12-mesačného intervalu a 30-dňovej lehoty na oznámenie.
• Pripravte si šablónu písomného oznámenia o zvýšení nájomného s jasne uvedeným dátumom odoslania.
• Kontaktujte notára v Chorvátsku a informujte sa o postupe a predpokladaných nákladoch na overenie zmluvy.
• Dôkladne zdokumentujte nasťahovanie aj vysťahovanie — digitálny odovzdávací a preberací protokol výrazne uľahčuje preukázanie stavu bytu.
• Použite nástroj, ktorý automaticky sleduje sumy a termíny nájomného — funkcia Brokik vyúčtovanie nájmu a platby udržiava všetko usporiadané bez ručných tabuliek.

Nový chorvátsky zákon o nájme je stále vo verejnej konzultácii, no jeho smer — jasnejšia horná hranica zvýšenia nájomného, povinné písomné oznámenie a notársky overené zmluvy — sa pred schválením pravdepodobne zásadne nezmení. Prenajímatelia, ktorí si už teraz usporiadajú dokumentáciu, evidenciu zmien nájomného a komunikáciu s nájomcami, vstúpia do nového systému bez prekvapení.

Poznámka: opísané ustanovenia vychádzajú z návrhu zákona, ktorý chorvátske ministerstvo priestorového plánovania, výstavby a štátneho majetku predstavilo 31. júla 2026 a odoslalo do verejnej konzultácie; konečné znenie prijaté Saborom sa môže líšiť. Článok má informačný charakter a nepredstavuje právne poradenstvo. V individuálnych záležitostiach sa poraďte s právnikom.