Novi zakon o najmu stanova 2026.: što se mijenja za najmodavce

Novi zakon o najmu stanova 2026.: što se mijenja za najmodavce

Sredinom 2026. hrvatsko tržište najma čeka jedna od najvećih zakonskih promjena u posljednjih desetak godina. Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine (MPGI), na čelu s ministrom Brankom Bačićem, 31. srpnja 2026. predstavilo je nacrt novog Zakona o najmu stanova i uputilo ga u javno savjetovanje. Cilj je, kako stoji u obrazloženju, veća pravna sigurnost i za najmodavce i za najmoprimce te suzbijanje sive zone najma koja godinama izmiče evidenciji.

Važno je odmah reći na čemu smo: riječ je o nacrtu zakona koji je tek u fazi javnog savjetovanja, a ne o već usvojenom zakonu. Konačan tekst koji će Hrvatski sabor izglasati može se u pojedinim detaljima razlikovati od trenutačnog prijedloga. Ono što je već sada jasno jest smjer promjena — a upravo taj smjer najmodavcima donosi konkretne nove obveze na koje se isplati pripremiti unaprijed.

Ograničenje povećanja najamnine — vezano uz kretanje cijena nekretnina (DZS)

Prema nacrtu, najamnina iz postojećeg ugovora o najmu moći će se povećati najviše jednom u dvanaest mjeseci. Gornja granica povećanja vezana je uz postotak rasta cijena stambenih objekata u prethodnoj godini prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS) — dakle ne uz opću stopu inflacije, nego specifično uz indeks cijena nekretnina. Odredba ugovora kojom bi se dogovorilo češće ili veće povećanje bila bi, prema nacrtu, ništetna, što znači da se na nju najmodavac ne bi mogao pozvati čak ni da ju je najmoprimac potpisao.

Za najmodavca to u praksi znači da je bjanko klauzula tipa "najamnina se svake godine povećava za X %" rizična ako X premašuje objavljeni rast cijena nekretnina. Sigurnije je u ugovoru referencirati sam mehanizam povećanja (podatak DZS-a), a ne fiksni postotak.

Obavijest najmoprimcu o povećanju najamnine — rok od 30 dana

Svako povećanje najamnine najmodavac mora najmoprimcu najaviti pisanim putem najkasnije 30 dana prije nego što ono stupi na snagu. Iz dosad objavljenih informacija ne proizlazi da bi obavijest morala imati posebnu pravnu formu (poput ovjerenog dopisa), no pisani trag — e-mail s potvrdom primitka ili preporučena pošiljka — ostaje najsigurniji način da najmodavac kasnije dokaže da je rok ispoštovan. Već sada je vrijedno u svaki ugovor uvesti praksu bilježenja datuma slanja obavijesti i visine nove najamnine, jer će to postati standardni dio dokumentacije.

Obvezna ovjera ugovora kod javnog bilježnika

Jedna od najvećih promjena jest obveza da se novi ugovori o najmu stana sastavljaju kao javnobilježnički akt i solemniziraju kod javnog bilježnika. Prednost za najmodavca: takav ugovor postaje ovršna isprava, što znači da se u slučaju neplaćanja najamnine ili potrebe za iseljenjem najmoprimca postupak može pokrenuti izravno, bez dugotrajne parnice pred sudom. To je izravan odgovor na dosadašnju praksu u kojoj su sudski postupci iseljenja i naplate potraživanja znali trajati mjesecima, pa i godinama.

Nacrt zasad ne precizira detaljno raspodjelu troška ovjere između najmodavca i najmoprimca, pa je to nešto što vrijedi provjeriti u konačnom tekstu zakona ili unaprijed dogovoriti ugovorom.

Otkazni rokovi i drugi novi uvjeti

Nacrt donosi i jasnija pravila oko prestanka najma. Najmoprimac ugovor može otkazati bez navođenja razloga uz otkazni rok od 60 dana. Ako najmodavac otkazuje ugovor zbog kršenja obveza najmoprimca (npr. neplaćanja najamnine), mora prvo pisano upozoriti i ostaviti rok od 15 dana za ispravak, a potom najmanje dodatnih 30 dana za iseljenje. Kod otkaza bez krivnje najmoprimca (npr. najmodavac želi useliti sam ili prodati stan), otkazni rok iznosi najmanje šest mjeseci, odnosno godinu dana ako je najam trajao dulje od pet godina, uz dodatnih šest mjeseci ako u stanu živi dijete. Ugovorom se otkazni rok može skratiti, ali ne ispod tri mjeseca. Najavljeno je i pravo najmodavca da, ako ugovorom nije drukčije određeno, pregleda stan dva puta godišnje uz prethodnu najavu, te mogućnost ugovaranja pologa u visini do jedne mjesečne najamnine.

Što (za sada) ostaje otvoreno — postojeći ugovori i datum stupanja na snagu

Objavljeni materijali jasno govore o obvezi ovjere za nove ugovore, no ne precizira se izričito hoće li i pod kojim uvjetima postojeći ugovori o najmu — sklopljeni prije stupanja zakona na snagu — morati biti naknadno ovjereni ili usklađeni s novim pravilima o povećanju najamnine. Javno savjetovanje o nacrtu pokrenuto je 31. srpnja 2026., a nakon njegova zatvaranja tekst ide na raspravu i usvajanje u Hrvatski sabor; točan datum stupanja zakona na snagu u trenutku pisanja ovog članka još nije poznat. Najmodavcima se stoga isplati pratiti konačnu verziju zakona, umjesto da se unaprijed oslanjaju na detalje iz nacrta koji se još mogu promijeniti.

Checklista: što najmodavci trebaju napraviti već sada

• Provjerite klauzule o povećanju najamnine u postojećim ugovorima i uskladite ih tako da referenciraju mehanizam povećanja, a ne fiksni postotak.
• Vodite evidenciju datuma i visine svake promjene najamnine — to će olakšati dokazivanje poštovanja pravila "jednom u dvanaest mjeseci" i 30-dnevnog roka za obavijest.
• Pripremite predložak pisane obavijesti o povećanju najamnine s jasno naznačenim datumom slanja.
• Kontaktirajte javnog bilježnika i raspitajte se o postupku i okvirnom trošku solemnizacije ugovora, kako vas donošenje zakona ne bi zateklo nespremne.
• Pratite tijek javnog savjetovanja i objavu konačnog teksta zakona, osobito dio o prijelaznim pravilima za postojeće ugovore.
• Ažurirajte primopredajne zapisnike i evidenciju stanja nekretnine — digitalni primopredajni zapisnik uvelike olakšava dokazivanje stanja stana pri useljenju i iseljenju.
• Razmislite o alatu koji automatski prati datume i visinu najamnine — Brokikova funkcija za obračun najma i plaćanja pomaže voditi urednu evidenciju bez ručnog praćenja tablica.

Novi Zakon o najmu stanova tek prolazi kroz javno savjetovanje, no smjer promjena — čvršće ograničenje povećanja najamnine, obvezna pisana obavijest i ovjera ugovora kod javnog bilježnika — vrlo je vjerojatno da će ostati temelj konačnog teksta. Najmodavci koji već sada urede dokumentaciju, evidenciju povećanja i komunikaciju s najmoprimcima ući će u novi sustav bez iznenađenja.

Napomena: opisane odredbe temelje se na nacrtu zakona koji je Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine predstavilo 31. srpnja 2026. i uputilo u javno savjetovanje; konačan tekst koji Hrvatski sabor usvoji može sadržavati izmjene. Članak je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. U pojedinačnim slučajevima savjetujte se s odvjetnikom.