Španija: pregled trga najema

Španska najemna pogodba za stanovanje sodi pod zakon o mestnem najemu (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, zakon 29/1994), ki so ga v zadnjih letih dvakrat preoblikovali — z Real Decreto-ley 7/2019 in z Ley 12/2023, zakonom o pravici do stanovanja. Naslov II, ki ureja stanovanjski najem, je kogenten v korist najemnika: klavzula, ki od njega odstopa v škodo najemnika, je nična, razen če zakon sam izrecno dopušča odstopanje.

Osrednja značilnost je obvezno najkrajše trajanje (prórroga obligatoria, čl. 9): pogodba se samodejno podaljšuje, leto za letom, do petih let, kadar je najemodajalec fizična oseba, ali do sedmih, kadar je pravna oseba — razen če se najemnik odpove tridesetih dni pred letnim rokom podaljšanja ali če najemodajalec uveljavi pridržano pravico do lastne rabe.

• Izterjava za lastno rabo (čl. 9.3) je na voljo samo najemodajalcem, ki so fizične osebe, šele po prvem letu, z dvomesečnim odpovednim rokom, in samo za najemodajalca ali sorodnika v prvem kolenu oziroma zakonca, ki stanovanje potrebuje kot stalno prebivališče — in le, če je bila izrecno pridržana v pogodbi že od začetka.
• Ko je doseženo petletno ali sedemletno minimum, se pogodba še naprej samodejno podaljšuje po letnih obdobjih, največ za tri dodatna leta, razen če najemodajalec poda štirimesečno, najemnik pa dvomesečno odpoved (tácita prórroga, čl. 10).
• Najemnik lahko predčasno odstopi po šestih mesecih s tridesetdnevnim odpovednim rokom (desistimiento, čl. 11); kazen za predčasni izstop v višini ene mesečne najemnine na vsako preostalo leto, sorazmerno, velja samo, če sta se stranki zanjo izrecno dogovorili.

Vredno je poznati kratko, medtem razveljavljeno epizodo: Real Decreto-ley 8/2026 (20. marec 2026) je ponudil izredno dveletno podaljšanje za najeme, katerih minimum po čl. 9 naj bi se iztekel pred 31. decembrom 2027, vendar je bil razveljavljen z resolucijo z dne 28. aprila 2026 — brez njega ponovno velja standardni petletni ali sedemletni režim.

Obvezna varščina (fianza obligatoria, čl. 36.1) znaša za stanovanje natanko eno mesečno najemnino — ne razpon, temveč natančen znesek — najemodajalec pa jo mora deponirati pri pristojnem organu avtonomne skupnosti, kjer nepremičnina stoji: INCASÒL v Kataloniji, Agencia de Vivienda Social v skupnosti Madrid, IBAVI na Balearih, AVRA v Andaluziji in ustrezniki drugod. To je upravna dolžnost do regije, ločena od — in ne nadomestilo za — fianzo, ki jo dejansko plača najemnik.

• Najemodajalci lahko poleg tega zahtevajo dodatna jamstva — bančno garancijo, dodatni depozit — vendar je pri pogodbah do pet ali sedem let skupna vrednost teh dodatkov omejena na dve mesečni najemnini (čl. 36.5, uveden z RDL 7/2019).
• Sama fianza med najemom ne prinaša obresti.
• Če ni vrnjena v enem mesecu po vrnitvi ključev, se na neporavnani znesek začnejo obračunavati zakonske zamudne obresti (čl. 36.4).

Zaradi obveznega najkrajšega trajanja „odpoved“ v Španiji večinoma pomeni najemnikovo odločitev, da pogodbe ne podaljša, in ne prenehanje najema s strani najemodajalca. Po izteku pet- ali sedemletnega minimuma lahko katera koli stran z odpovedjo ustavi samodejno tácita prórroga — najemodajalec s štirimesečnim, najemnik z dvomesečnim rokom — najemnik pa lahko odstopi že po šestih mesecih s tridesetdnevnim odpovednim rokom. Edina resnična pot izstopa najemodajalca znotraj najkrajšega trajanja je zgoraj opisana pridržana pravica do lastne rabe iz čl. 9.3.

• Najemnina je prosto dogovorjena po čl. 17.1 — Španija nima ne splošnega točkovnega sistema ne omejitve, ki bi jo določil organ — z izjemo razglašenega „območja napetega stanovanjskega trga“ (zona de mercado residencial tensionado) po Ley 12/2023, kjer je najemnina nove pogodbe omejena z zadnjo najemnino, zaračunano v preteklih petih letih, ali z zgornjo mejo referenčnega cenovnega indeksa za velike lastnike (grandes tenedores), ob upoštevanju ozkih izjem iz čl. 17.6 črk a)–d), ki dopuščajo zvišanje do 10 %.
• Za pogodbe od 26. maja 2023 naprej se lahko dogovorjena klavzula o uskladitvi najemnine sklicuje izključno na indeks IRAV (índice de referencia para la actualización anual de rentas de vivienda), ki ga mesečno objavlja INE — ne na splošni CPI in ne na kateri koli drug indeks.
• Stroški upravljanja in sklenitve pogodbe po čl. 20 vedno bremenijo najemodajalca, ne glede na to, ali gre za fizično ali pravno osebo — pravilo, ki ga je Ley 12/2023 razširil tudi na fizične osebe.

LAU ne nalaga zakonske dolžnosti sestave pisnega primopredajnega zapisnika, vendar je to standardna španska tržna praksa — in glavni dokaz strank o stanju Vivienda. Acta de entrega beleži stanja števcev, stanje nepremičnine ter popis pohištva in opreme, podpisana pa je ob izročitvi ključev.

Največ pomeni ob izselitvi: brez nje ni skoraj ničesar poleg besede vsake strani, s čimer bi rešili spor o škodi ali upravičili zadržanje dela fianze.

Špansko pravo tega nikjer ne zahteva in noben register ne hrani izvoda — dokument obstaja izključno med najemodajalcem in najemnikom, zato ga Brokik hrani skupaj z najemno pogodbo, namesto da bi ga obravnaval kot postransko formalnost.

Najemodajalec mora brez doplačila izvesti popravila, potrebna za ohranitev stanovanja v stanju, primernem za uporabo, razen če je škoda nastala po krivdi najemnika (čl. 21.1). Najemnik pa krije manjša popravila, ki jih zahteva običajna obraba pri vsakodnevni uporabi (čl. 21.4).

• Najemnik mora nemudoma prijaviti vse, kar mora popraviti najemodajalec, lahko pa sam izvede nujno popravilo, da prepreči neposredno grozečo škodo, pri čemer mora najprej obvestiti najemodajalca (čl. 21.3).
• Dela, ki spreminjajo razporeditev, dostop ali napeljave, vedno zahtevajo predhodno pisno soglasje najemodajalca (čl. 23).
• Najemnik z invalidnostjo ali starejši od 70 let lahko po pisnem obvestilu izvede dela za prilagoditev dostopnosti, če se ne dotikajo skupnih delov in ne zmanjšujejo varnosti (čl. 24).
• Nekatere regije — Katalonija, Baleari, Kanarski otoki, Navarra, La Rioja, Asturija, Murcia in Extremadura — pred oddajo zahtevajo tudi veljavno cédula de habitabilidad; večina drugih, vključno z Madridom, tega ne zahteva.