Argentina: pregled trga najema

Argentina je prvi Brokikov trg zunaj Evrope, njeno najemno pravo pa je v primerjavi z drugimi državami nenavadno deregulirano. Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 je v celoti razveljavil najemniku prijazno Ley de Alquileres 27.551 (čl. 249 DNU), julija 2024 pa je Ley Bases (ley 27.742) to deregulacijo utrdila na ravni navadnega zakona — ne gre več le za izredni odlok, ki bi ga sodišče lahko zlahka razveljavilo. Stanovanjske najemne pogodbe, sklenjene od 29. decembra 2023 dalje, ureja Código Civil y Comercial (CCyC), čl. 1187–1226, v besedilu, ki izhaja iz DNU; pogodbe, sklenjene pred tem datumom, ostajajo pod prejšnjim režimom, po katerem so bile sklenjene.

Pisna oblika je obvezna za vsako najemno pogodbo nepremičnine (čl. 1188 CCyC), toda skoraj vse drugo je prepuščeno strankama: trajanje pogodbe je prosto dogovorjeno, in če ga stranki ne določita, se za stanovanjski najem domneva trajanje dveh let (čl. 1198) — jasen prelom s prejšnjim zakonom, ki je predpisoval obvezni triletni minimum in ga je DNU povsem odpravil. Brokikova argentinska predloga je zgrajena prav na tej svobodi: najemodajalcu in najemniku omogoča, da sama določita trajanje, valuto in podlago za valorizacijo, namesto da bi vsiljevala enotno klavzulo, ki je argentinsko pravo ne zahteva več.

Varščina (depósito en garantía) po reformi DNU nima več zakonskega maksimuma — resnična sprememba glede na razveljavljeno Ley 27.551, ki jo je omejevala na en mesec najemnine. V praksi najemodajalci običajno zahtevajo en do dva meseca najemnine, znesek in valuto pa stranki prosto dogovorita; varščina je lahko enako lahko denominirana v pesih kot v ameriških dolarjih.

Ker je DNU odpravil tudi prejšnji, fiksni mehanizem vračila, mora pogodba sama določiti, kako in kdaj se varščina vrne, vključno s tem, ali se njena vrednost uskladi z zadnjo najemnino. Brokikova predloga to obravnava kot klavzulo, ki jo je treba konfigurirati, ne pa nekaj samoumevnega, in jo povezuje s primopredajnim zapisnikom (acta de entrega), tako da ima vsak odbitek od varščine dokumentirano, datirano izhodišče.

Na podlagi čl. 1221 CCyC, kot ga je preoblikoval DNU, lahko najemnik kadarkoli odstopi od argentinske najemne pogodbe, iz kateregakoli razloga, tako da preprosto poda pisno odpoved in plača eno pavšalno odškodnino: 10 % obrokov najemnine, ki so še neplačani med datumom odpovedi in dogovorjenim koncem pogodbe. Ni minimalnega obdobja, ki bi ga moral najemnik najprej počakati — prejšnji šestmesečni prag, od katerega je bila ta pravica odvisna, je odpravljen. Ker ta odškodnina obstaja v korist najemnika, se lahko stranki v pogodbi dogovorita za njeno nadaljnje znižanje v korist najemnika, nikoli pa za zvišanje.

Položaj najemodajalca je zrcalna slika: najemodajalec sploh nima pravice do odpovedi brez razloga. Najemodajalec lahko pogodbo predčasno konča le zaradi krivde najemnika — neplačila najemnine, nenamenske rabe nepremičnine ali kršitve druge pogodbene obveznosti (čl. 1219 CCyC). Ko dogovorjeno obdobje preprosto poteče, se najem konča sam; za vse drugo je treba dokazati krivdo najemnika.

Argentinsko pravo pisnega primopredajnega zapisnika (acta de entrega, včasih imenovanega inventario) ne postavlja kot formalni pogoj veljavnosti najemne pogodbe, vendar se Código Civil y Comercial nanj posredno opira: najemnik mora nepremičnino ohranjati v stanju, v kakršnem jo je prejel (čl. 1206), in jo vrniti v enakem stanju, razen običajne obrabe (čl. 1207 in 1210). Brez podpisanega zapisa stanja nepremičnine ob vselitvi ni zanesljivega izhodišča za primerjavo ob izselitvi — prav na tem pa temelji večina sporov o varščini v Argentini.

Brokik obravnava acta de entrega kot standardno prakso za vsak argentinski najem, čeprav ni zakonska zahteva: stanje, oprema in odčitki števcev se zabeležijo enkrat ob vselitvi najemnika in znova ob izselitvi. To je najpreprostejši način, da najemodajalec uveljavi odbitek od varščine — in prav tako pogosto najpreprostejši način, da najemnik varščino v celoti dobi nazaj.

Poleg pravil o varščini in odpovedi ostaja argentinski režim regulacijsko lahek v primerjavi z evropskimi standardi. Ni obveznosti registracije pogodbe pri AFIP v prejšnjem sistemu RELI — ta obveznost je bila odpravljena za pogodbe, sklenjene od 29. decembra 2023 dalje (RG AFIP 5545/2024); registracija ostaja na voljo le kot izbirni korak, povezan z določenimi davčnimi ugodnostmi. Prav tako ni federalne zahteve po energetski izkaznici pri najemu stanovanja: Argentina vodi prostovoljni nacionalni sistem energetskega označevanja, peščica provinc, ki zahtevajo energetsko oznako (na primer Santa Fe), pa to zahtevo uporablja izključno za prodajo nepremičnin in notarske prenose lastništva, nikoli za najem.

Identifikacija strank sledi lokalnemu standardu, ne evropskemu: fizične osebe identificira DNI, pravne osebe pa CUIT. Argentinska predloga Brokika odraža obe dejstvi — brez vsiljenega polja za energetsko izkaznico v pogodbi in z identifikacijskimi polji, ki ustrezajo temu, kar dejansko ima argentinski najemodajalec ali najemnik.