België: overzicht van de huurmarkt

België heeft niet langer één nationale huurwet. Sinds de zesde staatshervorming van 2014 wordt woonruimtehuur geregeld door drie afzonderlijke gewestelijke decreten — het Vlaamse Woninghuurdecreet (9 november 2018), het Brusselse Wetboek van Huisvesting / Code bruxellois du Logement, en het Waalse decreet van 15 maart 2018 — die steunen op het federale Burgerlijk Wetboek als gemeenrechtelijke achtergrond. Welk decreet van toepassing is, hangt volledig af van waar het pand zich bevindt, niet van waar de verhuurder of de huurder woont.

Tenzij partijen anders overeenkomen, loopt een huurovereenkomst voor de hoofdverblijfplaats standaard negen jaar, opgebouwd uit drie periodes van drie jaar (het “3/6/9”-patroon), volgens de eigen gedetailleerde regels van elk gewest. Wat de duur ook is, de verhuurder moet de huurovereenkomst kosteloos laten registreren bij de Federale Overheidsdienst Financiën binnen twee maanden na ondertekening — via het online platform MyRent of op papier. Zolang die registratie niet heeft plaatsgevonden, kan de huurder de huurovereenkomst op elk moment beëindigen, zonder opzegtermijn en zonder dat hij enige vergoeding verschuldigd is.

Voordat het pand wordt geadverteerd of verhuurd, heeft de verhuurder ook een geldig EPC (energieprestatiecertificaat / certificat PEB) nodig — het register dat het uitreikt en de erkende deskundige die het pand moet certificeren, verschillen opnieuw per gewest.

Hoeveel waarborg je mag vragen — en hoe deze moet worden aangehouden — hangt af van het gewest waarin het pand ligt. Vlaanderen staat tot drie maanden huur toe (Woninghuurdecreet, art. 37); Brussel beperkt de waarborg tot twee maanden ongeacht de gekozen vorm, na een hervorming die op 1 november 2024 in werking is getreden — zelfs een over de tijd gespreide bankwaarborg mag niet meer dan twee maanden bedragen; Wallonië beperkt de waarborg sinds 1 juni 2023 op dezelfde manier tot twee maanden.

In elk gewest mag het geld niet rechtstreeks aan de verhuurder worden overhandigd. De huurder kiest, binnen wat het betreffende gewest toelaat, tussen een geïndividualiseerde geblokkeerde bankrekening op eigen naam, een over de tijd gespreide bankwaarborg, of het gewestelijk waarborgfonds (zoals het Vlaamse Huurwaarborgfonds) of het plaatselijke OCMW/CPAS. De waarborg brengt voor de huurder rente op, uitbetaald bij vrijgave van de waarborg, en wordt pas na het einde van de huurovereenkomst afgerekend, op basis van de plaatsbeschrijving bij intrek en bij uittrek.

De kant van de huurder is overal eenvoudig: een opzegtermijn van drie maanden, op elk moment. Vroegtijdig vertrekken kan echter een vergoeding kosten — drie, twee of één maand huur, afhankelijk van of de opzegging valt in de eerste, tweede of derde driejarige periode van de huurovereenkomst.

De verhuurder heeft precies twee mogelijkheden om de huurovereenkomst vóór het verstrijken van de negen jaar te beëindigen, en elk werkt anders. Beëindiging wegens eigen bewoning door de verhuurder is op elk moment mogelijk, met een opzegtermijn van zes maanden — al treedt deze, als ze bedoeld is om bepaalde naaste familieleden te huisvesten en tijdens de eerste driejarige periode wordt gegeven, pas in werking bij het einde van die periode. Beëindiging wegens renovatiewerken, of — in de gevallen en onder de voorwaarden die elk gewest vaststelt — zonder opgave van reden in ruil voor een vergoeding, is alleen mogelijk bij het verstrijken van elke driejarige periode, eveneens met een opzegtermijn van zes maanden. De precieze voorwaarden, termijnen en vergoedingsbedragen verschillen per gewest en hangen af van het recht dat van toepassing is op de plaats waar het pand zich bevindt.

Een gedetailleerde plaatsbeschrijving (état des lieux) is in België geen optie — deze is in alle drie de gewesten verplicht bij het begin van een woonruimtehuur. Ze wordt ofwel gezamenlijk door verhuurder en huurder opgesteld, ofwel door een onafhankelijke deskundige; wordt een deskundige ingeschakeld, dan wordt de kostprijs op grond van artikel 1730, § 1 van het oude Burgerlijk Wetboek gelijk verdeeld tussen beide partijen.

De plaatsbeschrijving wordt samen met de huurovereenkomst geregistreerd bij de Federale Overheidsdienst Financiën, en wordt het belangrijkste bewijsstuk bij de afrekening van de waarborg bij vertrek — de plaatsbeschrijving bij uittrek wordt rechtstreeks ermee vergeleken om vast te stellen wat, als er al iets is, verder gaat dan normale slijtage.

Gewoon onderhoud en kleine herstellingen komen voor rekening van de huurder, volgens de officiële lijst die elk gewest publiceert (in Vlaanderen de bijlage bij het uitvoeringsbesluit van het Woninghuurdecreet, aangevuld met artikel 1754 van het oude Burgerlijk Wetboek). De huurder moet ook een brandverzekering afsluiten die ten minste zijn eigen aansprakelijkheid als huurder dekt — een vereiste onder het Vlaamse recht (art. 24) met vergelijkbare verplichtingen in Brussel en Wallonië — en een afspraak tussen verhuurder en huurder om onderling af te zien van verhaal ontslaat de huurder niet van die verzekeringsplicht.

De verhuurder van zijn kant houdt de installaties en de gemeenschappelijke delen van het gebouw naar behoren onderhouden en in goede staat. Huisdieren zijn toegestaan tenzij ze overlast veroorzaken voor de verhuurder of andere bewoners, of tenzij er een redelijke grond tegen bestaat; roken in de woning is niet toegestaan, tenzij partijen dit schriftelijk anders overeenkomen.