Promjene u građevinskom pravu 2026. — utjecaj na najmodavce

Promjene u građevinskom pravu 2026. — utjecaj na najmodavce

Godina 2026. donijela je značajne promjene u poljskom građevinskom pravu (Prawo budowlane), koje izravno utječu na vlasnike nekretnina za najam. Izmjene se odnose kako na tehničke zahtjeve za zgrade, tako i na administrativne postupke, obveze u pogledu energetske učinkovitosti te pravila provođenja obnove i modernizacije. U ovom članku govorimo o najvažnijim promjenama i objašnjavamo što one u praksi znače za najmodavce.

Novi zahtjevi u pogledu energetske učinkovitosti zgrada

Jedna od najznačajnijih promjena u građevinskom pravu 2026. jest pooštravanje zahtjeva u pogledu energetske učinkovitosti zgrada. Novi propisi, koji proizlaze iz implementacije EU direktive EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), uvode strože standarde za postojeće zgrade, a ne samo za novoizgrađene.

Ključne promjene u tom području obuhvaćaju:

• Obvezni energetski certifikat pri svakoj promjeni najmoprimca — od 2026. godine najmodavac je dužan predočiti svakom novom najmoprimcu važeći energetski certifikat prije potpisivanja ugovora. Dokument ne smije biti stariji od 10 godina.
• Minimalni energetski standardi za zgrade za najam — uveden je zahtjev da zgrade za najam moraju zadovoljavati minimalni energetski standard. Zgrade s najlošijim energetskim razredom (G i H) moraju biti modernizirane do kraja 2030. godine.
• Prošireni opseg energetskih pregleda — za višestambene zgrade s više od 10 jedinica, vlasnici ili stambene zajednice moraju provesti energetski pregled i izraditi plan poboljšanja energetske učinkovitosti.

Za najmodavce to znači nužnost brige o ažurnosti energetskih certifikata te potencijalnu potrebu ulaganja u toplinsku modernizaciju. Isplati se već sada planirati odgovarajuće korake kako bi se u budućnosti izbjeglo gomilanje troškova.

Promjene u postupcima obnove i modernizacije

Novela građevinskog prava uvela je pojednostavljenja u postupcima koji se odnose na obnovu i modernizaciju zgrada, što je dobra vijest za vlasnike nekretnina za najam koji planiraju adaptacijske radove.

• Proširenje opsega radova koji ne zahtijevaju građevinsku dozvolu — više vrsta radova obnove i modernizacije sada se može provoditi na temelju prijave, bez potrebe za pribavljanjem pune građevinske dozvole. To se odnosi, među ostalim, na zamjenu prozora, toplinsku izolaciju unutarnjih zidova, modernizaciju sanitarnih i električnih instalacija unutar postojećeg prostora.
• Digitalizacija građevinskih postupaka — proširena je mogućnost podnošenja zahtjeva i prijava elektroničkim putem. Novi sustav e-Budownictwo omogućuje provođenje većine postupaka putem interneta, što znatno skraćuje vrijeme čekanja na upravne odluke.
• Pojednostavljen postupak promjene namjene prostora — olakšan je postupak promjene namjene prostora iz stambene u poslovnu i obrnuto, što je važno za najmodavce koji razmatraju različite modele najma.

Nove obveze u pogledu tehničkih pregleda

Građevinsko pravo 2026. uvodi također promjene u pogledu obveznih tehničkih pregleda zgrada. Najvažnije izmjene su:

• Elektronička knjiga građevinskog objekta — od 2026. godine obvezno je voditi knjigu građevinskog objekta u elektroničkom obliku u sustavu c-KOB (Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego). To se odnosi na višestambene zgrade i obveza je upravitelja ili stambene zajednice.
• Prošireni zahtjevi u pogledu pregleda instalacija — uz dosadašnje preglede plinskih instalacija i dimnjaka, uvedena je obveza redovitog pregleda mehaničke ventilacijske instalacije (svakih 5 godina) i klimatizacijske instalacije (svake 3 godine, ako snaga prelazi 12 kW).
• Pooštravanje kazni za neprovođenje pregleda — povećane su kazne za neprovođenje obveznih tehničkih pregleda. Novčane kazne mogu dosegnuti 10 000 PLN po svakom prekršaju.

Vođenje dokumentacije o pregledima i rokovima njihova provođenja postaje sve važnije. Alati za upravljanje nekretninama, poput platforme Brokik, pomažu u praćenju rokova pregleda i arhiviranju tehničke dokumentacije, što je neprocjenjivo u kontekstu novih propisa.

Protupožarna sigurnost — novi zahtjevi

Izmijenjeni propisi uvode također promjene u pogledu protupožarne sigurnosti koje se odnose na vlasnike višestambenih zgrada i jedinica za najam:

• Obvezni detektori dima i ugljičnog monoksida — od 2026. godine svaka stambena jedinica za najam mora biti opremljena detektorom dima i detektorom ugljičnog monoksida (u slučaju zgrada s plinskom instalacijom). Obveza se odnosi i na nove i na produžene ugovore o najmu.
• Označavanje evakuacijskih putova — pooštreni su zahtjevi u pogledu označavanja evakuacijskih putova u višestambenim zgradama s više od 6 jedinica.
• Materijali za završnu obradu — uvedena su ograničenja u pogledu upotrebe zapaljivih materijala u završnoj obradi stubišta i hodnika u višestambenim zgradama.

Za pojedinačne najmodavce najvažniji je zahtjev osigurati detektore dima i CO u svakoj iznajmljenoj jedinici. Trošak je razmjerno malen (50–200 PLN za komplet), a ispunjavanje ove obveze ne samo da štiti od kazni, već prije svega povećava sigurnost najmoprimaca.

Pristupačnost zgrada za osobe s invaliditetom

Građevinsko pravo 2026. proširuje također zahtjeve u pogledu pristupačnosti zgrada za osobe s invaliditetom. Iako se većina promjena odnosi na novoizgrađene zgrade i zgrade javne namjene, postoje određene implikacije za tržište najma:

• Obveza informiranja — vlasnici višestambenih zgrada za najam moraju obavijestiti potencijalne najmoprimce o pristupačnosti zgrade za osobe sa smanjenom pokretljivošću.
• Olakšice za modernizaciju — pojednostavljeni su postupci pribavljanja dozvola za modernizacije koje povećavaju pristupačnost zgrade (ugradnja dizala, rampi, uklanjanje arhitektonskih prepreka).
• Subvencije za pristupačnost — uvedeni su novi programi sufinanciranja modernizacije koja povećava pristupačnost stambenih zgrada, a koje mogu koristiti i vlasnici stanova za najam.

Utjecaj promjena na troškove najmodavaca

Novi građevinski propisi povlače određene troškove za vlasnike nekretnina za najam. Isplati se ih analizirati i prema tome planirati proračun:

• Energetski certifikati — trošak izrade certifikata iznosi oko 300–800 PLN, ovisno o veličini prostora. Dokument vrijedi 10 godina.
• Detektori dima i CO — jednokratni izdatak od 50–200 PLN po jedinici, plus troškovi zamjene baterija svakih 1–2 godine.
• Dodatni pregledi — pregled ventilacijske instalacije stoji oko 200–500 PLN.
• Toplinska modernizacija — potencijalno najveći trošak, ali raspoređen kroz vrijeme do 2030. godine. Dostupni su programi sufinanciranja poput „Czyste Powietrze" (Čisti zrak) i „Stop Smog".

Vrijedi zapamtiti da se mnogi od tih izdataka mogu odbiti od prihoda od najma, čime se smanjuje porezno opterećenje. Sustavno dokumentiranje troškova — primjerice putem platforme Brokik — olakšava porezni obračun i financijsko planiranje.

Kako se pripremiti za promjene?

Kako bi se nesmetano prilagodili novim propisima, najmodavci bi trebali poduzeti sljedeće korake:

• Provedite reviziju svoje nekretnine — provjerite koje zahtjeve vaša nekretnina već ispunjava, a koji zahtijevaju djelovanje. Počnite provjerom ažurnosti energetskog certifikata i stanja detektora dima/CO.
• Ažurirajte dokumentaciju — provjerite imate li važeće zapisnike o tehničkim pregledima i jesu li dostupni u elektroničkom obliku.
• Ažurirajte ugovore o najmu — novi propisi mogu zahtijevati izmjene sadržaja ugovora o najmu, osobito u pogledu obveza vezanih uz održavanje sigurnosnih detektora i pravila korištenja instalacija.
• Planirajte proračun za modernizaciju — ako vaša nekretnina zahtijeva toplinsku modernizaciju ili druga ulaganja, počnite planirati proračun već sada. Provjerite dostupne programe sufinanciranja.
• Posavjetujte se sa stručnjakom — u slučaju nedoumica oko tumačenja novih propisa, isplati se posavjetovati s odvjetnikom ili građevinskim vještakom.

Prilike koje proizlaze iz novih propisa

Iako novi građevinski propisi uvode dodatne obveze, oni sa sobom donose i određene prilike za najmodavce:

• Povećanje vrijednosti nekretnine — ulaganja u energetsku učinkovitost i sigurnost povećavaju tržišnu vrijednost nekretnine.
• Niži troškovi eksploatacije — toplinska modernizacija rezultira nižim računima za grijanje, što je povoljno i za vlasnika i za najmoprimca.
• Veća atraktivnost ponude — stanovi koji zadovoljavaju nove standarde sigurnosti i energetske učinkovitosti privlačniji su na tržištu najma.
• Pristup sufinanciranju — novi programi financijske potpore olakšavaju modernizaciju nekretnine.
• Pojednostavljeni postupci — jednostavniji postupci obnove i digitalizacija administrativnih procesa štede vrijeme i novac.

Uloga tehnologije u prilagodbi novim propisima

Novi građevinski propisi povećavaju količinu dokumentacije i administrativnih obveza s kojima se najmodavci moraju suočiti. U tom kontekstu digitalni alati postaju nužni. Platforma Brokik pomaže vlasnicima nekretnina za najam u upravljanju tehničkom dokumentacijom, praćenju rokova obveznih pregleda, arhiviranju energetskih certifikata i zapisnika te vođenju evidencije troškova modernizacije.

Korištenje platforme za upravljanje najmom omogućuje ne samo ispunjavanje novih pravnih zahtjeva, već i profesionalizaciju cijelog procesa upravljanja nekretninom. U doba rastuće regulacije, profesionalan pristup dokumentaciji i upravljanju postaje tržišni standard.

Sažetak

Promjene u građevinskom pravu 2026. zahtijevaju od najmodavaca veću pozornost u pogledu energetske učinkovitosti, protupožarne sigurnosti i tehničke dokumentacije nekretnine. Iako donose dodatne obveze i troškove, istodobno pojednostavljuju postupke obnove i otvaraju pristup novim programima sufinanciranja. Ključ uspješne prilagodbe promjenama jest sustavno planiranje, profesionalno upravljanje dokumentacijom i korištenje digitalnih alata, poput Brokika, koji pomažu održavati red u obvezama i rokovima. Najmodavci koji nove propise prihvate kao priliku za modernizaciju svojih nekretnina mogu steći konkurentsku prednost na tržištu najma.