Najamnine u poljskim gradovima — izvještaj za prvo polugodište 2026

Najamnine u poljskim gradovima — izvještaj za prvo polugodište 2026

Tržište najma stambenih nekretnina u Poljskoj neprestano se mijenja, a 2026. godina donosi nove izazove i prilike i za najmodavce i za najmoprimce. Prvo polugodište ove godine bilo je razdoblje umjerenog rasta najamnina, regionalno diferenciranog, s izraženim promjenama u preferencijama najmoprimaca i dinamično rastućim segmentom institucionalnog najma. U ovom izvještaju predstavljamo detaljnu analizu tržišta najma u najvećim poljskim gradovima.

Opća slika tržišta najma u Poljskoj

Prvo polugodište 2026. godine donijelo je stabilizaciju na tržištu najma nakon dinamičnih promjena zabilježenih u razdoblju 2023.–2025. Prosječan rast najamnina na razini cijele zemlje iznosio je oko 4–6% u usporedbi s istim razdobljem prethodne godine, što predstavlja izraženo usporavanje u odnosu na dvoznamenkasti rast zabilježen 2023. godine. Na kretanje cijena najma utječe nekoliko ključnih čimbenika:

• Rastuća ponuda stanova za najam, uključujući razvoj sektora PRS (Private Rented Sector)
• Demografska i migracijska stabilizacija nakon razdoblja intenzivnog priljeva izbjeglica
• Trajno visoke kamatne stope koje ograničavaju pristup hipotekarnim kreditima i održavaju potražnju za najmom
• Rastući troškovi održavanja nekretnina, uključujući troškove komunalnih usluga i lokalnih poreza
• Promjene u preferencijama najmoprimaca u pogledu standarda i lokacije stanova

Varšava — i dalje najskuplja, no tempo rasta usporava

Varšava ostaje neupitni predvodnik po visini najamnina u Poljskoj. U prvom polugodištu 2026. godine prosječna najamnina za garsonijeru u centru glavnog grada iznosila je oko 3 200–3 800 zł, a za dvosobni stan — 4 200–5 500 zł. U usporedbi s krajem 2025. godine to znači rast od oko 3–5%, što je znatno sporiji tempo nego prethodnih godina.

Zanimljiv trend je rastući interes za četvrti izvan strogog centra — Mokotów, Wola i Praga-Południe bilježe stalan rast potražnje, što je povezano s razvojem prometne i uslužne infrastrukture. Najamnine u tim lokacijama su 15–25% niže nego u Śródmieściu, što posebno privlači mlade profesionalce i parove.

Krakov — sveučilišni grad s rastućim premium segmentom

Krakov zadržava poziciju drugog najskupljeg tržišta najma u Poljskoj. Prosječna najamnina za garsonijeru u centru kreće se oko 2 500–3 200 zł, a za dvosobni stan — 3 200–4 200 zł. Rast najamnina u prvom polugodištu 2026. iznosio je oko 4–7%, što je iznad nacionalnog prosjeka.

Na krakovskom tržištu jasno se vide dva fenomena: prvo, rastući premium segment povezan s priljevom zaposlenika međunarodnih korporacija i IT sektora; drugo, pritisak na tržištu studentskog stanovanja povezan s rastućim brojem stranih studenata. Četvrti poput Kazimierza, Podgórza i Zabłocia uživaju posebno velik interes.

Wrocław — dinamično tržište sa snažnim IT sektorom

Wrocław ostaje jedno od najdinamičnijih tržišta najma u Poljskoj. Prosječne najamnine za garsonijere iznose 2 200–2 800 zł, a za dvosobne stanove — 2 800–3 800 zł. Grad bilježi rast na razini 5–7%, potaknut ponajprije razvijajućim se tehnološkim sektorom i priljevom IT stručnjaka.

Posebno je zanimljiv razvoj okolice novih uredskih kompleksa na Psim Polu i Fabrycznoj, gdje nastaje sve više stambenih projekata namijenjenih najmoprimcima. Wrocław se također ističe rastućom popularnošću dugoročnog najma na štetu kratkoročnog, što stabilizira tržište i pogoduje vlasnicima koji traže stalan prihod.

Gdańsk, Gdynia, Sopot — Trograd sa sezonskom specifičnošću

Tržište najma u Trogradu obilježava izražena sezonalnost. U prvom polugodištu 2026. godine prosječne najamnine za garsonijere iznosile su: Gdańsk — 2 300–2 900 zł, Gdynia — 2 100–2 700 zł, Sopot — 2 800–3 500 zł. Godišnji rast najamnina iznosio je oko 4–6%.

Specifičnost Trograda je snažan utjecaj tržišta kratkoročnog najma na cijene dugoročnog najma, posebno u Sopotu i primorskim četvrtima Gdańska. Vlasnici stanova sve se češće odlučuju za mješoviti model — dugoročni najam u jesensko-zimskoj sezoni i kratkoročni u ljetnoj sezoni. Alati za upravljanje najmom poput Brokika olakšavaju prebacivanje između tih modela zahvaljujući fleksibilnom vođenju ugovora i obračuna.

Poznań — stabilno tržište s rastućom ponudom

Poznań bilježi jedan od najnižih rastova najamnina među velikim poljskim gradovima — oko 3–4% u prvom polugodištu 2026. Prosječna najamnina za garsonijeru iznosi 1 900–2 400 zł, a za dvosobni stan — 2 500–3 300 zł. Stabilizacija cijena uvelike proizlazi iz rastuće ponude novih stanova za najam, uključujući PRS projekte.

Poznań prije svega privlači studente i mlade zaposlenike sektora zajedničkih usluga (SSC/BPO). Četvrti Grunwald i Jeżyce i dalje uživaju najveću popularnost, a sve veći interes budi i područje koje se razvija oko glavnog kolodvora.

Łódź i Katowice — tržišta s najvećim potencijalom rasta

Łódź i Katowice gradovi su koji su u prvom polugodištu 2026. godine bilježili jednu od najviših dinamika rasta najamnina — 6–9%, odnosno 5–8%. U Łódźu je prosječna najamnina za garsonijeru iznosila 1 600–2 100 zł, a u Katowicama — 1 700–2 200 zł.

U Łódźu je pokretač rasta revitalizacija centra grada, razvoj Novog centra Łódźa te rastuća prisutnost tvrtki iz IT sektora i sektora poslovnih usluga. Katowice pak koriste transformaciju Gornjošlesko-Zagłębijske metropole, ulaganja u kulturnu infrastrukturu i rastući interes stranih investitora za regiju.

Trendovi na tržištu najma — na što obratiti pažnju

Analiza podataka iz prvog polugodišta 2026. omogućuje prepoznavanje nekoliko ključnih trendova koji će oblikovati tržište najma u nadolazećim mjesecima:

• Rastući zahtjevi najmoprimaca u pogledu standarda — sve više najmoprimaca očekuje stanove opremljene modernim kućanskim aparatima, brzim internetom i elementima pametnog doma. Stanovi višeg standarda iznajmljuju se brže i po višim cijenama.
• Razvoj institucionalnog najma (PRS) — sektor PRS u Poljskoj raste, nudeći profesionalno upravljane stanove za najam. To je izazov za individualne najmodavce, ali i poticaj za podizanje standarda.
• Digitalizacija upravljanja najmom — sve više vlasnika koristi platforme za upravljanje najmom, poput Brokika, kako bi unaprijedili procese vezane uz rad s najmoprimcima, dokumentaciju i obračune.
• Zelena gradnja i energetska učinkovitost — energetski certifikati i troškovi grijanja postaju važan kriterij pri odabiru stana od strane najmoprimaca.
• Fleksibilni modeli najma — raste popularnost srednjoročnog najma (3–9 mjeseci) i rješenja poput co-livinga, posebno u velikim gradovima.

Prognoze za drugo polugodište 2026

Na temelju analize trendova iz prvih šest mjeseci godine može se očekivati da će drugo polugodište 2026. donijeti daljnji, umjeren rast najamnina na razini 2–4% na polugodišnjoj razini. Ključni čimbenici koji će utjecati na tržište bit će:

• Moguće promjene u monetarnoj politici — snižavanje kamatnih stopa moglo bi preusmjeriti dio potražnje s tržišta najma na tržište kupnje, čime bi se smanjio pritisak na najamnine
• Razvoj ponude u segmentu PRS — nova institucionalna ulaganja mogu stabilizirati cijene, osobito u srednjem segmentu
• Sezonski rast potražnje povezan s početkom akademske godine — tradicionalno su rujan i listopad razdoblje najveće potražnje na tržištu najma
• Regulatorne promjene — planirane izmjene zakona o najmu mogu utjecati na investicijske odluke vlasnika

Kako najmodavci mogu reagirati na tržište koje se mijenja?

Suočeni s promjenjivom dinamikom tržišta, vlasnici stanova za najam trebali bi obratiti pažnju na nekoliko ključnih aspekata. Prvo, redovito praćenje tržišnih cijena u svojoj lokaciji omogućuje optimalno određivanje najamnine — previsoka cijena znači dulje razdoblje praznog stana, a preniska — gubitak potencijalnih prihoda.

Drugo, ulaganje u podizanje standarda stana — čak i manje, poput osvježenja uređenja ili modernizacije kupaonice — može znatno utjecati na atraktivnost ponude i opravdati višu najamninu. Treće, profesionalizacija upravljanja najmom uz korištenje alata poput platforme Brokik omogućuje učinkovitije upravljanje dokumentacijom, rokovima i plaćanjima, što se odražava na bolje iskustvo i za vlasnika i za najmoprimca.

Sažetak

Prvo polugodište 2026. godine na poljskom tržištu najma razdoblje je umjerene stabilizacije nakon godina dinamičnog rasta. Najamnine rastu, ali tempom koji je predvidljiviji i održiviji. Tržište postaje sve profesionalnije — raste uloga institucionalnog najma, digitalizacije procesa upravljanja i svjesnog pristupa energetskoj učinkovitosti nekretnina.

Za vlasnike stanova za najam ključno je pratiti tržišne trendove, ulagati u kvalitetu ponude i koristiti profesionalne alate za upravljanje. Platforma Brokik podupire najmodavce u svakoj fazi — od praćenja tržišta, preko upravljanja ugovorima i dokumentacijom, do kontrole plaćanja i komunikacije s najmoprimcima. U dinamično promjenjivom tržišnom okruženju, profesionalan pristup upravljanju najmom postaje ne toliko konkurentska prednost, koliko nužnost.