Davek od zasebnega najema na Poljskem — pavšalna stopnja 8,5 % in 12,5 % v praksi

Davek od zasebnega najema na Poljskem — pavšalna stopnja 8,5 % in 12,5 % v praksi

Če na Poljskem oddajate stanovanje zasebno, torej zunaj registrirane gospodarske dejavnosti, se z davčnim uradom poravnate s pavšalnim davkom od evidentiranih prihodkov (poljsko: ryczałt). To je trenutno edina oblika obdavčitve zasebnega najema — možnosti izbire splošnih pravil s progresivno davčno lestvico ni več. Dobra novica je, da je pavšalni davek preprost: plačate odstotek prihodka in ne vodite zapletenega knjigovodstva. Slaba novica: ne morete odbiti stroškov, kot so prenove ali obresti od kredita. V tem članku prikazujemo, kako ta sistem deluje v praksi.

Kdo plača pavšalni davek od najema

Pavšalni davek od prihodkov iz najema velja za fizične osebe, ki oddajajo nepremičnine v okviru tako imenovanega zasebnega najema — torej ne kot registrirano gospodarsko dejavnost. Gre za tipično situacijo, v kateri imate eno ali nekaj stanovanj in jih oddajate dolgoročno. Ni pomembno, ali oddajate garsonjero, hišo ali parkirno mesto. Če pa najem izvajate v okviru registrirane gospodarske dejavnosti, se poravnavate po pravilih, ki veljajo za podjetja.

Dve stopnji: 8,5 % in 12,5 %

Pavšalni davek od najema ima progresivno strukturo z enim pragom:

• 8,5 % — od prihodkov do 100 000 PLN letno,
• 12,5 % — od presežka nad 100 000 PLN.

Pomembno: višja stopnja velja samo za presežek, ne za celoten prihodek. Prekoračitev praga torej ne pomeni, da je nenadoma celoten najem obdavčen s 12,5 %.

Zakonca, med katerima obstaja skupno premoženje, lahko vložita izjavo o obdavčitvi celotnega prihodka iz najema pri enem od njiju. V takem primeru se meja za stopnjo 8,5 % dvigne na 200 000 PLN — pogosto ugodna rešitev, kadar prihodki iz najema presegajo 100 000 PLN letno.

Kaj je prihodek in kaj ne

Osnova za obdavčitev je dejansko prejeti prihodek — šteje trenutek plačila najemnika, ne datum izdaje računa. V praksi največ dvomov povzročata dve postavki:

• Varščina — ni prihodek. Ima vračljiv in zavarovalni značaj, zato od nje ni treba plačati davka. Postane prihodek šele takrat, ko jo zadržite za pokritje zaostale najemnine.
• Obratovalni stroški in stroški storitev — če najemna pogodba jasno določa, da stroške obratovalnih stroškov (elektrika, plin, voda, internet) in upravnih stroškov nosi najemnik, najemodajalec pa jih le posreduje naprej, ti zneski praviloma ne predstavljajo prihodka najemodajalca. Ključna je ustrezna formulacija v pogodbi — brez nje lahko davčni urad celotno vplačilo obravnava kot prihodek.

Prihodek pa je najemnina, torej znesek, ki ga najemnik plača za uporabo stanovanja.

Roki: vplačila do 20. dne v mesecu in PIT-28 do 30. aprila

Pavšalni davek plačate sami, brez poziva davčnega urada:

• vplačilo pavšalnega davka — do 20. dne meseca, ki sledi mesecu, v katerem ste prejeli prihodek (npr. najemnino za junij, plačano v juniju, poravnate do 20. julija),
• del davkoplačevalcev se lahko poravna četrtletno — v tem primeru vplačilo zapade do 20. dne meseca po zaključku četrtletja,
• letni obračun PIT-28 — oddate ga do 30. aprila naslednjega leta.

Vplačila izvajate na svoj individualni davčni mikroračun.

Praktični primeri

Primer 1: eno stanovanje. Stanovanje oddajate za 3000 PLN mesečno, najemnik pa dodatno plačuje obratovalne stroške glede na porabo (tako določa pogodba). Vaš letni prihodek znaša 36 000 PLN. Davek: 36 000 PLN × 8,5 % = 3060 PLN letno, torej 255 PLN mesečno.

Primer 2: prekoračitev praga. Oddajate tri stanovanja, vaš letni prihodek pa znaša 120 000 PLN. Davek: 100 000 PLN × 8,5 % = 8500 PLN ter 20 000 PLN × 12,5 % = 2500 PLN. Skupaj: 11 000 PLN.

Primer 3: izjava zakoncev. Enak prihodek 120 000 PLN, vendar sta zakonca vložila izjavo o obdavčitvi celotnega zneska pri enem od njiju. Meja za stopnjo 8,5 % je v tem primeru 200 000 PLN, zato davek znaša 120 000 PLN × 8,5 % = 10 200 PLN. Prihranek: 800 PLN letno.

Želite hitro izračunati davek za svojo situacijo? Uporabite naš brezplačni kalkulator davka od najema.

Nekaj stvari, ki si jih velja še zapomniti

• Pavšalni davek se obračuna od prihodka — prenove, oprema in obresti od kredita ne zmanjšujejo davčne osnove.
• Poskrbite, da najemna pogodba natančno ureja obratovalne stroške — te določbe odločajo, ali prefakturirani stroški štejejo kot vaš prihodek.
• Vodite preprosto evidenco plačil najemnikov — ob nadzoru morate znati izkazati, kdaj in koliko ste prejeli. V pomoč je aplikacija za upravljanje najema, kot je Brokik, ki beleži plačila najemnine in vam kadarkoli omogoča vpogled v zgodovino plačil za posamezno nepremičnino.
• Pri več nepremičninah se prag 100 000 PLN šteje skupno za vse vaše prihodke iz najema, ne ločeno za vsako stanovanje.

Povzetek

Pavšalni davek od zasebnega najema je preprost za upravljanje: 8,5 % od prihodka do 100 000 PLN, 12,5 % od presežka, vplačila do 20. dne naslednjega meseca in PIT-28 do 30. aprila. Ključ do varne poravnave je dobro sestavljena najemna pogodba (obratovalni stroški na strani najemnika), zavedanje, da varščina ni prihodek, ter zanesljiva evidenca plačil.

Ta članek je zgolj informativne narave in ne predstavlja davčnega svetovanja. Za posamezne primere se posvetujte z davčnim svetovalcem ali davčnim uradom.