Stany Zjednoczone: przegląd rynku najmu

Stany Zjednoczone nie mają federalnej ustawy o najmie mieszkaniowym — prawo najmu ustala w całości każdy stan z osobna, a szablon Brokika w wersji v1 jest skonfigurowany pod stan Teksas (Texas Property Code, Title 8, Chapter 92 „Residential Tenancies"), wybrany jako najprostsza i najbardziej przyjazna wynajmującemu jurysdykcja referencyjna: brak ustawowego limitu kaucji, brak kontroli czynszów i brak stanowego podatku dochodowego. Zgodnie z teksańskim statute of frauds (Tex. Bus. & Com. Code § 26.01) wyłącznie umowa najmu na okres dłuższy niż rok musi mieć formę pisemną potwierdzoną podpisem — krótszy najem może technicznie być zawarty ustnie — ale Brokik zawsze generuje pełną pisemną umowę niezależnie od okresu, a notariusz nie jest wymagany: podpisy elektroniczne są ważne na mocy federalnej ESIGN Act oraz Texas Uniform Electronic Transactions Act.

Szablon Brokika identyfikuje strony za pomocą Social Security Number (amerykańskiego numeru ubezpieczenia społecznego; lub EIN w przypadku wynajmującego będącego firmą), precyzyjnie opisuje nieruchomość i określa miesięczny czynsz, z mechanizmem przejścia z najmu na czas określony w najem miesięczny (month-to-month) wbudowanym od pierwszego dnia, dzięki czemu nie trzeba niczego renegocjować od podstaw, jeśli strony po prostu pozwolą, by umowa trwała dalej po dacie jej zakończenia.

Teksas nie ustanawia ustawowego limitu kaucji zabezpieczającej (Tex. Prop. Code §§ 92.101–92.109) — wysokość kwoty wynajmujący i najemca ustalają swobodnie, a praktyka rynkowa w większości teksańskich aglomeracji to około jednego miesięcznego czynszu, czasem więcej w przypadku najemcy o słabszej zdolności kredytowej. Kaucji nie wolno traktować jako czynszu za ostatni miesiąc najmu, chyba że wynajmujący wyrazi na to pisemną zgodę.

Termin zwrotu jest precyzyjnie określony: wynajmujący musi zwrócić kaucję, pomniejszoną o wyszczególnioną listę zgodnych z prawem potrąceń, w ciągu 30 dni od tego z dwóch zdarzeń, które nastąpi później — wydania nieruchomości przez najemcę albo przekazania wynajmującemu pisemnego adresu do korespondencji (§ 92.107) — bieg 30 dni nie rozpoczyna się, dopóki nie zajdą oba te zdarzenia. Wynajmujący, który zatrzymuje kaucję w złej wierze, odpowiada za ustawowe odszkodowanie w wysokości $100, trzykrotność bezprawnie zatrzymanej kwoty oraz uzasadnione koszty zastępstwa procesowego najemcy (§ 92.109), dlatego szablon Brokika łączy klauzulę kaucji z listą kontrolną odbioru lokalu przy wprowadzeniu i wyprowadzeniu, aby każde potrącenie było udokumentowane.

Teksańska umowa najmu na czas określony po prostu kończy się we wskazanym dniu; jeśli strony nie podpiszą nowej umowy, a wynajmujący pozwoli najemcy zostać, najem automatycznie przechodzi w tryb miesięczny (month-to-month) na tych samych warunkach. Każda ze stron może wówczas zakończyć ten najem miesięczny pisemnym wypowiedzeniem z wyprzedzeniem co najmniej jednego pełnego okresu płatności czynszu — zwyczajowo 30 dni (Tex. Prop. Code § 91.001) — a Teksas nie wymaga uzasadnionej przyczyny: wynajmujący nie musi podawać powodu, o ile okres określony już się zakończył.

Zakończenie najmu zawsze wymaga drogi sądowej. Przed wniesieniem pozwu typu forcible detainer (przyspieszone postępowanie o odzyskanie posiadania) wynajmujący musi doręczyć najemcy pisemne wezwanie do opuszczenia lokalu z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem, chyba że umowa przewiduje dłuższy termin (Tex. Prop. Code § 24.005); dopiero orzeczenie sądu pozwala wynajmującemu faktycznie odzyskać nieruchomość. Eksmisja na własną rękę — wymiana zamków, odcięcie mediów czy usunięcie rzeczy najemcy bez orzeczenia sądu — jest nielegalna w każdym stanie USA, w tym w Teksasie.

Prawo teksańskie nie czyni pisemnej listy kontrolnej odbioru lokalu przy wprowadzeniu i wyprowadzeniu formalnym warunkiem ważności umowy najmu, ale dorozumiana gwarancja zdatności lokalu do zamieszkania (implied warranty of habitability, Tex. Prop. Code § 92.052) oraz zasady potrącania kaucji pośrednio na niej polegają: bez podpisanego zapisu stanu nieruchomości i odczytów liczników mediów przy wprowadzeniu wynajmujący nie ma wiarygodnego punktu odniesienia, by uzasadnić potrącenie przy wyprowadzeniu, a najemca nie ma łatwego sposobu, by udowodnić, że szkoda nie powstała z jego winy.

Brokik traktuje taką listę kontrolną jako standardową praktykę dla każdego teksańskiego najmu, mimo że nie jest ona ustawowym wymogiem: stan lokalu, wyposażenie i odczyty liczników są spisywane raz przy wprowadzeniu najemcy i ponownie przy jego wyprowadzeniu, a każdy egzemplarz podpisują obie strony. To najprostszy sposób, by wynajmujący mógł skutecznie utrzymać potrącenie z kaucji na podstawie §§ 92.103–92.104 — i równie często najprostszy sposób, by najemca odzyskał całą kaucję.

Poza zasadami dotyczącymi kaucji i zakończenia najmu na teksańskim wynajmującym spoczywa krótka lista obowiązków informacyjnych, które obowiązują dodatkowo obok prawa stanowego. Wynajmujący musi ujawnić najemcy swoje imię, nazwisko i adres albo dane swojego zarządcy (Tex. Prop. Code § 92.201), a od 2021 r. także wszelką znaną historię zalań lub status strefy zalewowej nieruchomości (§ 92.0135). Jeśli nieruchomość została wybudowana przed 1978 r., prawo federalne (42 U.S.C. § 4852d, 24 CFR Part 35 Subpart A) wymaga, by wynajmujący przekazał broszurę EPA o zagrożeniu ołowiem, ujawnił wszelkie znane przypadki farby ołowiowej lub innych zagrożeń związanych z ołowiem oraz zapewnił podpisanie przez obie strony Lead Warning Statement (oświadczenia ostrzegającego o ołowiu) przed podpisaniem umowy najmu, przechowując ten dokument przez co najmniej trzy lata.

Federalna Fair Housing Act (42 U.S.C. §§ 3601–3619) zakazuje dyskryminacji ze względu na siedem chronionych cech — rasę, kolor skóry, pochodzenie narodowe, religię, płeć, status rodzinny i niepełnosprawność — i wymaga od wynajmującego wprowadzenia rozsądnych udogodnień, takich jak dopuszczenie zwierzęcia asystującego lub specjalnie wyszkolonego zwierzęcia, nawet przy obowiązującym zakazie trzymania zwierząt. Nie istnieje amerykański odpowiednik europejskiego świadectwa charakterystyki energetycznej dla najmu mieszkaniowego: jedynie garstka miast wymaga od dużych budynków raportowania danych o zużyciu energii, a teksański szablon Brokika nie zawiera żadnej klauzuli modelującej obowiązek w stylu EPC.